Η τάση έχει μεγάλη σημασία για όσους ενδιαφέρονται για αγορά, όμως αυτές δεν είναι και οι ακριβότερες περιοχές. Σε μεγάλες περιοχές οι ακριβότερες είναι τα νότια προάστια της Αθήνας με 4.091 ευρώ/τ.μ., οι Κυκλάδες με 3.871 ευρώ/τ.μ. και τα βόρεια προάστια της Αθήνας με 3.323 ευρώ/τ.μ., ενώ ψηλά είναι οι μέσες τιμές στο σύνολο της περιφερειακής ενότητας της Λευκάδας με 3.231 ευρώ/τ.μ. και του Νομού Χανίων με 2.878 ευρώ. Σε μικρότερη κλίμακα, οι ακριβότερες συνοικίες/δήμοι στην Αττική είναι η Βουλιαγμένη με 7.586 ευρώ/τ.μ., η Βούλα με 6.170 ευρώ/τ.μ., η Γλυφάδα με 5.488 ευρώ/τ.μ., το Ελληνικό με 5.416 ευρώ/τ.μ. και η περιοχή σε Κολωνάκι και Λυκαβηττό με 5.000 ευρώ/τ.μ. Αν και η Αττική έχει την ακριβότερη και κάποιες από τις ακριβότερες συνοικίες της χώρας, ακριβές τιμές υπάρχουν στα προφανή μέρη, όπως η Μύκονος με μέση τιμή τις 7.018 ευρώ/τ.μ., η Αντίπαρος με 6.263 ευρώ/τ.μ., η Φολέγανδρος με 5.093 ευρώ/τ.μ. και η Σαντορίνη με 4.259 ευρώ το τετραγωνικό. 

Τα «φθηνά» 

Μειώσεις μέσων τιμών την τελευταία τριετία δεν είχε καμία περιοχή, όμως τις μικρότερες αυξήσεις είχαν η Καστοριά με 2,71%, η Κοζάνη με 6% και στη Θεσσαλία η πόλη των Τρικάλων με άνοδο 7,78%. Η φθηνότερη είναι η Αμφισσα με 757 ευρώ/τ.μ., δεύτερη η Φλώρινα με 758 ευρώ/τ.μ. και τρίτη η Κοζάνη με 813 ευρώ το τετραγωνικό. Στην Αττική, οι φθηνότερες περιοχές είναι η Αγία Βαρβάρα με 1.471 ευρώ/τ.μ., ο Βαρνάβας με 1.500 ευρώ, οι Αχαρνές με 1.600 ευρώ/τ.μ. και τα Πατήσια με 1.667 ευρώ το τετραγωνικό. Στη Θεσσαλονίκη, φθηνότερες τιμές υπάρχουν στην Καλλιθέα με 833 ευρώ/τ.μ., στη Μυγδονία με 974 ευρώ/τ.μ. και στα Βασιλικά με 1.125 ευρώ το τετραγωνικό.

Το βασικό πρόβλημα είναι ότι οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά στα ακίνητα που ψάχνει η μέση οικογένεια, το μέσο ζευγάρι, ο μέσος μόνος άνθρωπος. Αν και όλοι αποδέχονται πως οι βίλες με πισίνες, θέα και λοιπές παροχές θα είναι ακριβές και πάνω από τις δυνατότητες του μέσου νοικοκυριού, είναι οι αυξήσεις στα απλά διαμερίσματα που δημιουργούν το πρόβλημα. Για ένα διαμέρισμα από τον 1ο όροφο και πάνω, νεότερο των 45 ετών και με τις λογικές παροχές που αναμένουν οι αγοραστές, οι τιμές στα μεγάλα αστικά κέντρα έχουν γίνει απλησίαστες για τους περισσότερους. Για διαμέρισμα 85 τ.μ. στον Κολωνό κάποιος θα χρειαστεί περί τις 175.000 ευρώ και αυτό είναι στα χαμηλά της αγοράς. Για 80 τ.μ. στην Κυψέλη οι τιμές είναι κοντά στις 180.000 ευρώ και μετά ανάλογα με την περιοχή της Αθήνας μόνο ανεβαίνουν. Για 90 τ.μ. νέα κατασκευή, στο Ιλιον, οι τιμές είναι κοντά στις 250.000 ευρώ, ενώ για 98 τ.μ. στη Νέα Ιωνία κοντά στις 190.000 ευρώ. Πιο φθηνές οι παλαιότερες κατασκευές σε Περιστέρι και Αιγάλεω, όμως για ποιοτικό διαμέρισμα 80 τ.μ., οι 180.000 ευρώ θεωρούνται η αρχή της συζήτησης. Για σύγκριση, 77 τ.μ. στην Αγία Παρασκευή περί τις 260.000 ευρώ και 83 τ.μ. στο Μαρούσι σχεδόν 300.000 ευρώ.

Σενάρια για «φούσκα» μετά την εκτόξευση

Διεθνώς, όταν γίνεται λόγος για «φούσκα» σε μία αγορά, εννοείται η απότομη ή αδικαιολόγητη αύξηση τιμών και ο φόβος επικεντρώνεται στις επιπτώσεις από το «σπάσιμο της φούσκας», όταν δηλαδή οι τιμές καταρρέουν και μία αγορά εκτροχιάζεται. Οι ειδικοί της αγοράς ξεκαθαρίζουν ότι η άνοδος τιμών στην ελληνική αγορά δεν είναι απότομη, καθώς αποτελεί «rebound», δηλαδή επαναφορά, από την κατάρρευση τιμών που προκλήθηκε μέσα στην κρίση. Επίσης, γίνεται σταδιακά, με συνέπεια 8 ετών και όχι απότομα. Ο τρίτος λόγος που δίνουν, όταν στοιχειοθετούν ότι δεν υπάρχει κίνδυνος κατάρρευσης των τιμών, είναι ότι οι τιμές των ελληνικών ακινήτων είναι πολύ φθηνότερες από τα αντίστοιχα ευρωπαϊκά και προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις (κυρίως τα τουριστικά), με αποτέλεσμα να συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών.

Η άλλη όψη του νομίσματος

Οι τιμές κάνουν επαναφορά, αλλά και οι προηγούμενες τιμές ήταν σε πλασματικά επίπεδα που δημιουργήθηκαν από τα εύκολα στεγαστικά της προ κρίσης εποχής. Οι τιμές αυξάνονται σταδιακά από έτος σε έτος, αλλά αυξάνονται με ρυθμούς πολύ ταχύτερους από το μέσο εισόδημα των μόνιμων κατοίκων της χώρας, φτάνοντας επίπεδα τιμών προσφοράς που δεν μπορεί να αντέξει η εγχώρια ζήτηση. Τέλος, ναι, η άνοδος βασίστηκε σε μεγάλο βαθμό στην ανοικτή αγορά προς ξένους επενδυτές, όμως δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι η «εισαγόμενη» ζήτηση θα παραμείνει σε τόσο υψηλά επίπεδα. Αν μειωθούν οι ξένοι που είναι διατεθειμένοι να πληρώνουν τις υψηλές τιμές, πόσο μεγάλη θα είναι η διόρθωση και πόση θα είναι η ζημιά για όσους αγόρασαν ακριβά; Ερωτήματα που είναι δύσκολο να απαντηθούν, όμως υπάρχει μία εκτίμηση ότι οι πραγματικές τιμές που μπορεί να υποστηρίξει η εγχώρια ζήτηση είναι έως και 20% χαμηλότερες των σημερινών. Από την άλλη πλευρά, αυτό θα είχε νόημα μόνο αν ξαφνικά κανείς ξένος ή πλούσιος Ελληνας δεν αγόραζε στην Ελλάδα, που στην πράξη τόσο απόλυτες μεταβολές δεν γίνονται. Μεγάλοι επενδυτές, φυσικά και νομικά πρόσωπα συνεχίζουν να επενδύουν στα ακίνητα, ακόμα και μειωμένη στο α’ εξάμηνο του 2025, η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει ισχυρή και όλα φαίνεται να συνηγορούν πως η αγορά θα πάει μέσα στην επόμενη τριετία σε ένα σημείο ισορροπίας.

Εξέλιξη μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης ακινήτων 2022-2025

Τιμές αγοράς ακινήτων – Ηπειρωτική Ελλάδα 2022-2025 

Πηγή: Ιστορικά στοιχεία αγοράς, indomio.gr, Spitogatos.gr 

Τιμές αγοράς ακινήτων – Νησιωτική Ελλάδα  2022-2025