Oπως τονίζει η έκθεση για το πρώτο τρίμηνο του 2026, το βασικό παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας είναι ότι οι τιμές αυξάνονται έντονα, παρότι σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει κενό. Σύμφωνα με την Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών της ΕΛ.ΣΤΑΤ., το 2021 οι κενές κατοικίες ανέρχονταν σε περίπου 2,28 εκατομμύρια, δηλαδή στο 34,5% του συνόλου των κατοικιών.
Εκτός αγοράς
Oπως σημειώνεται, μια κενή κατοικία δεν είναι απαραίτητα και διαθέσιμη στην αγορά. Μπορεί να μην προσφέρεται ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση, λόγω νομικών ή κληρονομικών εκκρεμοτήτων, κακής κατάστασης, εποχικής χρήσης, γεωγραφικής αναντιστοιχίας με τη ζήτηση ή άλλων παραγόντων που περιορίζουν την πραγματική αξιοποίησή της. Μεταξύ 2011 και 2021, το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%. Την ίδια περίοδο, όμως, οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν για ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση μειώθηκαν κατά 33,1%. Ως αποτέλεσμα, ο δείκτης αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος υποχώρησε από 73,2% το 2011 σε 72,5% το 2021. Με τον όρο αξιοποίηση ορίζεται το ποσοστό του οικιστικού αποθέματος που είτε ήδη αξιοποιείται, δηλαδή δεν είναι κενό, είτε είναι διαθέσιμο προς αξιοποίηση, δηλαδή είναι κενό, αλλά διαθέσιμο προς πώληση ή ενοικίαση. Η μεταβολή αυτή φαίνεται μικρή σε ποσοστιαίες μονάδες, αλλά είναι οικονομικά σημαντική, καθώς αφορά ένα πολύ μεγάλο απόθεμα κατοικιών. Επίσης, η μεταβολή αυτή δεν αποτυπώνει πλήρως κατοικίες που μπορεί να έχουν ουσιαστικά αποσυρθεί από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης επειδή διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση ή υπόκεινται σε άλλους περιορισμούς.
Οι 5 υποδείξεις
Στην κατεύθυνση αυτήν, το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής προτείνει:
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
- Παροχή φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις. Ο επικεφαλής του Γραφείου, καθηγητής κ. Γιάννης Τσουκαλάς, διευκρίνισε ότι ως φορολογικά κίνητρα δεν εννοεί απαραίτητα την αύξηση την φορολόγησης στα Airbnb, αλλά περαιτέρω κίνητρα για το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων .
- Συνέχιση της στήριξης των ιδιοκτητών με κίνητρα για ανακαινίσεις κατοικιών.
- Απλοποίηση διαδικασιών για κληρονομιές και νομικά προβλήματα ακινήτων.
- Στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής πίεσης ώστε να μην επηρεάζουν αρνητικά την προσφορά ακινήτων σε αστικές περιοχές, αλλά και τουριστικές περιοχές της περιφέρειας.
- Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία.
Τα δύο σενάρια
Σε μια ειδική μέτρηση που κάνει το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής προκύπτει ότι όσο μικρότερο είναι το πραγματικό απόθεμα των κενών κατοικιών τόσο μεγαλύτερη είναι η αύξηση των τιμών των κατοικιών.
Συγκεκριμένα στο συντηρητικό σενάριο, η μείωση της αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος κατά 0,7 ποσοστιαίες μονάδες συνδέεται με αύξηση των πραγματικών τιμών κατοικιών κατά 2,3%-3,1%, όταν λαμβάνεται υπόψη και η παρατηρούμενη ανάκαμψη των οικιστικών επενδύσεων.
Εάν, αντιθέτως, οι οικιστικές επενδύσεις δεν είχαν ανακάμψει, η επίδραση θα ήταν μεγαλύτερη, 3,5%-4,4%. Αυτό δείχνει ότι η ανάκαμψη των νέων επενδύσεων απορροφά μέρος των πιέσεων στις τιμές, χωρίς όμως να τις εξαλείφει.
Η επίδραση είναι πολύ ισχυρότερη στο δυσμενέστερο σενάριο, όπου η μείωση της αξιοποίησης εκτιμάται σε 3,3 ποσοστιαίες μονάδες. Σε αυτήν την περίπτωση, η αύξηση των πραγματικών τιμών κατοικιών κυμαίνεται μεταξύ 15,2% και 19,1%, όταν οι οικιστικές επενδύσεις ακολουθούν την παρατηρούμενη ανοδική τους πορεία. Στο σενάριο μηδενικής αύξησης των επενδύσεων, η επίδραση αυξάνεται περαιτέρω, σε 21,2%-26,7%. Συνεπώς, τα αποτελέσματα υποδηλώνουν ότι η μειωμένη πραγματική διαθεσιμότητα του υφιστάμενου αποθέματος μπορεί να αποτελεί ουσιαστικό παράγοντα πίεσης στις τιμές κατοικιών.
Αντιθέτως, αν το απόθεμα των διαθέσιμων ακινήτων αυξηθεί κατά 500.000, τότε η μείωση των τιμών μπορεί να κυμανθεί από 15,5% έως και 26,4%.
Ροή Ειδήσεων 
