Οπως αναφέρουν οι ίδιοι οι διαχειριστές και οι λογιστές τους, η ΑΑΔΕ προχώρησε σε μεγάλης έκτασης διασταυρώσεις των δηλωθέντων εισοδημάτων, με τα στοιχεία που απέστειλαν οι μεγάλες πλατφόρμες (Airbnb, Booking κ.ά.) για τα έτη από το 2020 έως και το 2023.

Τα στοιχεία είναι σε μεγάλο ποσοστό διαφορετικά από ό,τι δήλωναν οι λογιστές, με αποτέλεσμα στη φορολογική διεύθυνση να φαίνεται υποδήλωση εισοδήματος. Αυτό σημαίνει ότι οι χιλιάδες φορολογούμενοι που έλαβαν αυτές τις ειδοποιήσεις, είναι υποχρεωμένοι να κάνουν τροποποιητικές δηλώσεις, να πληρώσουν πρόσθετο, αναδρομικό φόρο και το πρόστιμο των 100 ευρώ για κάθε έτος.

Παραγραφή

Η ΑΑΔΕ ξεκίνησε τους ελέγχους από το 2020, καθώς πλησιάζει η λήξη της πενταετούς περιόδου παραγραφής των φορολογικών οφειλών που δεν έχουν βεβαιωθεί. Στο αναπάντεχο κόστος της διαδικασίας, είναι και τα επιπλέον λογιστικά έξοδα για να γίνουν οι διαδικασίες.

Σύμφωνα με τους λογιστές, μία τροποποιητική δήλωση για έναν φορολογούμενο, με ένα ακίνητο μπορεί να του κοστίσει και 60 ευρώ. Ομως οι ίδιοι επισημαίνουν πως οι περισσότερες περιπτώσεις είναι αρκετά πιο πολύπλοκες και το κόστος ανεβαίνει σημαντικά.

Από την πλευρά των διαχειριστών, ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ), κ. Ανδρέας Χίου, δηλώνει ότι υπάρχουν προβλήματα με τα δηλωθέντα εισοδήματα, τις ακυρώσεις και τα λοιπά έξοδα όπως ο καθαρισμός. Συγκεκριμένα, επισημαίνει πως «το πρόβλημα είναι ότι ο κάθε διαχειριστής δήλωνε το ποσό που εισέπραξε στον λογαριασμό του, το δικό του πραγματικό εισόδημα. Ομως, σαν φυσικό πρόσωπο δεν έχει δικαίωμα να αφαιρέσει έξοδα, και θα έπρεπε να έχει δηλώσει ως έσοδο και τα χρήματα που παρακράτησε η πλατφόρμα (π.χ. Airbnb, Booking). Από εκεί έχουν προκύψει κυρίως οι περισσότερες διαφορές».

Παζλ…

Ομως το εισόδημα είναι μόνο ένα κομμάτι του «παζλ». Ο κ. Χίου τονίζει πως «πρόβλημα υπάρχει και με τις ακυρώσεις. Οι πλατφόρμες στέλνουν συνολικά τα ποσά χωρίς να φαίνονται οι ακυρώσεις κρατήσεων. Ακόμα και μία ακύρωση να έχει γίνει χωρίς να έχει ενοικιαστεί το ακίνητο, εμφανίζεται σαν να έχει ενοικιαστεί κανονικά. Εσοδα τα οποία δεν είχε εισπράξει ποτέ ο διαχειριστής, όμως η ΑΑΔΕ τα θεωρεί εισόδημα» και θέλει να το φορολογήσει. Το παράδειγμα που δίνεται από τους λογιστές, αφορά ακίνητο που ήταν κλεισμένο για πέντε ημέρες, με συνολικό μίσθωμα 350 ευρώ. Ομως λίγες ημέρες πριν την ημερομηνία κράτησης, έγινε ακύρωση. Το ακίνητο δεν έμεινε κενό, το νοίκιασαν άλλοι, στην ίδια τιμή. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έστειλε η πλατφόρμα στην ΑΑΔΕ, φαίνονται και οι δύο κρατήσεις και καμία ακύρωση, άρα φαίνεται εισόδημα 700 ευρώ, ενώ ο διαχειριστής εισέπραξε μόνο 350 ευρώ.

Αλλα έξοδα

Επίσης, ο κ. Χίου βάζει στο κάδρο και τις άλλες χρεώσεις όπως έξοδα που πήγαιναν σε τρίτους και οι διαχειριστές δεν τα δήλωσαν ως δικό τους εισόδημα στις φορολογικές δηλώσεις. Συγκεκριμένα, επισημαίνει πως «το ίδιο ισχύει και στα έξοδα του καθαρισμού, τα οποία πληρώνουν οι ενοικιαστές και οι διαχειριστές τα έδιναν στους καθαριστές, αλλά δεν τα δήλωναν ως δικό τους εισόδημα». Για τη φορολογική αρχή θεωρούνται εισόδημα των διαχειριστών, καθώς δεν προβλέπεται τα φυσικά πρόσωπα να δηλώνουν έξοδα.

Ο νόμος στο τι είναι εισόδημα, είναι ξεκάθαρος. Κάτι που παραδέχονται και οι διαχειριστές, αλλά επισημαίνουν πως δεν είναι όλες οι διαφορές ίδιες. Σε δήλωση από τον ΠΑΣΥΔΑ, επισημαίνεται πως «…η  βραχυχρόνια μίσθωση είναι αστική μίσθωση και τα φυσικά πρόσωπα στις αστικές μισθώσεις δεν έχουν το δικαίωμα να αφαιρούν έξοδα πλην του 5% που αφαιρεί αυτόματα η ΑΑΔΕ. Αρα λοιπόν άσχετα αν οι πλατφόρμες παρακρατούν την προμήθειά τους, αυτό είναι μέρος του εσόδου μας που δεν έχει φορολογηθεί και θα πρέπει να δηλώνεται ως εισόδημα». Βέβαια, το γεγονός ότι χιλιάδες φορολογούμενοι και οι λογιστές τους, νόμιζαν ότι ισχύει κάτι διαφορετικό, είναι από μόνο του ένα διαφορετικής τάξης πρόβλημα. Πολλοί διαχειριστές, καταγγέλλουν ως άδικο τον νόμο, καθώς φορολογούνται για εισοδήματα που δεν εισέπραξαν ποτέ τους, όπως τις προμήθειες της κάθε πλατφόρμας. Προσθέτουν ότι για αυτά τα ποσά, η κάθε πλατφόρμα ήδη φορολογείται στην έδρα της.

Η πρόταση των διαχειριστών

Ως απάντηση στο πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί για χιλιάδες μέλη του Συλλόγου, ο ΠΑΣΥΔΑ κινείται στην κατεύθυνση μίας νέας πρότασης προς τη φορολογική διοίκηση. Συγκεκριμένα αναφέρουν πως «συλλέγουμε λοιπόν υλικό και περιπτώσεις για να ολοκληρώσουμε μια πρόταση που θα πάει στην ΑΑΔΕ μήπως και δεν επιβαρυνθούν τουλάχιστον με τα πρόστιμα».

Σαν χρονιά, τα μεγαλύτερα προβλήματα εμφανίζονται το 2020. Σύμφωνα με τους διαχειριστές, ήταν μία χρονιά πολλών ακυρώσεων λόγω της πανδημίας. Οι ίδιοι εξηγούν πως «προφανώς, δεν είχα έσοδα από ακυρωμένες κρατήσεις, όμως κάποιες φαίνεται να υπάρχουν στα στοιχεία της πλατφόρμας που τα έστειλε στη φορολογική αρχή».

Στο ίδιο πνεύμα και το πρόβλημα με τις ημερομηνίες κρατήσεων και πληρωμών. Πολλοί ιδιοκτήτες/διαχειριστές, έχουν δηλώσει εισοδήματα την χρονιά που έγιναν οι κρατήσεις (π.χ. 2019), όμως η πλατφόρμα τους πλήρωσε το 2020. Για την ΑΑΔΕ, αυτά είναι εισοδήματα του 2020, ακόμα και αν οι διαχειριστές τα είχαν δηλώσει και φορολογηθεί για αυτά το 2019! Οι λογιστές εξηγούν πως υπάρχουν πολλές παρόμοιες περιπτώσεις και ότι για αυτές προβλέπονται οι ενστάσεις κατά πράξεων της ΑΑΔΕ που γίνονται ψηφιακά (myaade.gov.gr) προς τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ).

Το έξτρα κόστος 

Ασχετα με το αν και κατά πόσο είναι δίκαιο, το επιπλέον αναπάντεχο κόστος είναι σημαντικό για τους διαχειριστές. Πραγματικό παράδειγμα, αφορά δύο αδελφούς που έχουν από 50% συμμετοχή στη διαχείριση δύο ακινήτων και θα πρέπει να κάνουν και οι δύο δηλώσεις και για τα δύο ακίνητα. Για αυτούς το λογιστικό κόστος υπολογίζεται κοντά στα 150 ευρώ, συν τον επιπλέον φόρο των 400 ευρώ, συν τα 100 ευρώ για τον καθένα, ανά έτος. Με τις προσαυξήσεις τα 400 ευρώ γίνονται περίπου 530 ευρώ και μαζί με τα 150 ευρώ λογιστικά έξοδα, το ποσό ανεβαίνει στα 680 ευρώ. Εδώ προστέθηκαν και τα 100 ευρώ του προστίμου για κάθε χρόνο ο καθένας. Δηλαδή για δύο έτη 200 ευρώ ο καθένας και 400 ευρώ και οι δύο. 1.680 ευρώ πρόσθετα έξοδα και αυτό γιατί ήταν… «τυχεροί». Σύμφωνα με τους λογιστές, σε πολλές άλλες περιπτώσεις, το πρόσθετο εισόδημα που δηλώνεται στην τροποποιητική δήλωση, τους έχει ανεβάσει φορολογική κλίμακα και η επιβάρυνση είναι ακόμα μεγαλύτερη.