Τον Δεκέμβριο το νέο Μητρώο Ακινήτων – Οδηγός για ιδιοκτήτες

Το νέο ηλεκτρονικό σύστημα θα φέρει σημαντικές αλλαγές στην καταγραφή και στον έλεγχο της ακίνητης περιουσίας, ενώ στο πλαίσιο της προσπάθειας για ομαλή μετάβαση στη λειτουργία του νέου Μητρώου χωρίς παρενέργειες για τους ιδιοκτήτες εντάσσεται και η νομοθετική ρύθμιση που θα τους επιτρέπει να διορθώσουν αναδρομικά από το 2014 τα στοιχεία του Ε9 χωρίς πρόσθετες χρεώσεις ΕΝΦΙΑ, τόκους και πρόστιμα που θα προέκυπταν από τις διορθώσεις.

Ειδικότερα, η λειτουργία του νέου Μητρώου αναμένεται να οδηγήσει εκατομμύρια ιδιοκτήτες στη διαδικασία επανελέγχου των στοιχείων της περιουσίας τους, προκειμένου να διαπιστώσουν εάν όσα έχουν δηλώσει στην εφορία συμφωνούν με τα δεδομένα του Ελληνικού Κτηματολογίου. Στο επίκεντρο θα βρεθούν τα τετραγωνικά μέτρα, τα εμπράγματα δικαιώματα, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, οι μισθώσεις και η πραγματική χρήση κάθε ακινήτου.

Για τον λόγο αυτόν, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών επιχειρεί, με ειδική διάταξη που συμπεριέλαβε στο νομοσχέδιο με τα μέτρα της 90ής ΔΕΘ, να διευκολύνει τους ιδιοκτήτες, ώστε η προσπάθεια εναρμόνισης των στοιχείων τους να μη συνοδευτεί από δυσάρεστες εκπλήξεις με αναδρομικές φορολογικές επιβαρύνσεις. 

Ψηφιακός φάκελος

Με το ΜΙΔΑ η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων επιδιώκει να συγκεντρώσει σε μία ενιαία ηλεκτρονική βάση πληροφορίες που σήμερα είναι καταχωρισμένες σε διαφορετικά μητρώα και πληροφοριακά συστήματα. Ο σχεδιασμός προβλέπει τη διασύνδεση των δηλώσεων Ε9 με τα δεδομένα του Ελληνικού Κτηματολογίου, καθώς και την αξιοποίηση στοιχείων από άλλους φορείς, όπως ο ΔΕΔΔΗΕ.

Για κάθε ακίνητο θα καταγράφονται η θέση, η επιφάνεια, το είδος του, τα ποσοστά ιδιοκτησίας και τα εμπράγματα δικαιώματα, όπως η πλήρης κυριότητα, η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία.

Παράλληλα, ιδιαίτερη σημασία θα έχει η πραγματική χρήση του ακινήτου. Θα αποτυπώνεται εάν πρόκειται για κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, ιδιοχρησιμοποιούμενη επαγγελματική στέγη, εκμισθωμένο ακίνητο, κατοικία που έχει παραχωρηθεί δωρεάν ή ιδιοκτησία που παραμένει κενή.

Ανάλογη καταγραφή προβλέπεται και για τις αγροτικές εκτάσεις, με διαχωρισμό των ιδιοχρησιμοποιούμενων, εκμισθωμένων και δωρεάν παραχωρούμενων αγροτεμαχίων.

Στόχος είναι η φορολογική διοίκηση να αποκτήσει μια πληρέστερη και περισσότερο αξιόπιστη εικόνα της ακίνητης περιουσίας, ώστε να εντοπίζονται ευκολότερα ασυμφωνίες, ανακριβείς δηλώσεις και περιπτώσεις αδήλωτων εισοδημάτων.

 ΕΦΟΡΙΑ – ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Το πρόβλημα με τα διαφορετικά στοιχεία

Η μεγαλύτερη δυσκολία για την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ εντοπίζεται στην αντιστοίχιση των ακινήτων μεταξύ των διαφορετικών ηλεκτρονικών συστημάτων. Στην εφορία κάθε ακίνητο διαθέτει Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), ενώ στο Κτηματολόγιο χρησιμοποιείται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Η σύνδεση των δύο μητρώων δεν είναι πάντοτε εύκολη, καθώς τα στοιχεία που έχουν καταχωριστεί σε αυτά συχνά παρουσιάζουν αποκλίσεις. Υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται με διαφορετικά τετραγωνικά μέτρα, λανθασμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας ή ελλιπή στοιχεία δικαιούχων.

Σε άλλες περιπτώσεις, μεταβιβάσεις και κληρονομιές δεν έχουν αποτυπωθεί με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις βάσεις δεδομένων.

Ακόμη πιο περίπλοκη είναι η κατάσταση στις αγροτικές ιδιοκτησίες, λόγω αναδασμών, ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων και προβλημάτων που σχετίζονται με την κτηματογράφηση. Οι δυσκολίες αυτές αποτελούν έναν από τους βασικούς λόγους για τους οποίους η έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ έχει αναβληθεί επανειλημμένα.

ΜΙΔΑ ΣΤΗΝ ΑΑΔΕ

Πώς βοηθά το νέο ηλεκτρονικό Μητρώο τους ιδιοκτήτες

ΓΙΑΝΝΗΣ ΠΑΝΑΓΟΠΟΥΛΟΣ/ EUROKINISSI)

 Με την ενεργοποίηση της νέας πλατφόρμας αναμένεται να αρχίσει η διαδικασία επιβεβαίωσης και επικαιροποίησης των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας. Οι ιδιοκτήτες θα χρειαστεί να ελέγξουν εάν οι πληροφορίες που εμφανίζονται για τα ακίνητά τους είναι σωστές και ανταποκρίνονται στην πραγματική τους κατάσταση. Ιδιαίτερη προσοχή θα απαιτηθεί στα τετραγωνικά μέτρα, στο είδος και στα ποσοστά των εμπράγματων δικαιωμάτων, καθώς και στη χρήση κάθε ιδιοκτησίας.

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα μπορεί να εμφανίζεται στο Ε9 με επιφάνεια 90 τετραγωνικών μέτρων, ενώ στο Κτηματολόγιο να έχει καταχωριστεί με επιφάνεια 105 τετραγωνικών μέτρων.

Σε μια τέτοια περίπτωση θα πρέπει να διαπιστωθεί πού οφείλεται η διαφορά και ποια καταχώριση χρειάζεται διόρθωση.

Αντίστοιχα, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να διαπιστώσει ότι μια κληρονομιά ή μια μεταβίβαση δεν έχει αποτυπωθεί σωστά σε όλα τα μητρώα.

Η διαδικασία αυτή ενδέχεται να απαιτήσει τη συνδρομή λογιστών, μηχανικών ή συμβολαιογράφων, ανάλογα με το είδος της ασυμφωνίας.

Η νέα ρύθμιση

Στην προσπάθεια να διευκολυνθούν οι ιδιοκτήτες εντάσσεται και η νέα διάταξη του άρθρου 51 του νομοσχεδίου, η οποία προβλέπει ειδικό καθεστώς διορθώσεων στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων.

Η ρύθμιση καλύπτει τα έτη 2014 έως και 2026, δίνοντας τη δυνατότητα στους φορολογουμένους να υποβάλουν δηλώσεις Ε9 με τα ορθά στοιχεία των ακινήτων τους, χωρίς να επιβαρύνονται με τον πρόσθετο φόρο κάθε έτους, τους τόκους και τα πρόστιμα που θα προέκυπταν από τις συγκεκριμένες διορθώσεις.

Πρόκειται για μια παρέμβαση που συνδέεται άμεσα με την επικείμενη λειτουργία του ΜΙΔΑ. Καθώς οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να αντιπαραβάλουν τα δεδομένα της εφορίας με εκείνα του Κτηματολογίου, είναι πιθανό να εντοπιστούν διαφορές οι οποίες παραμένουν επί χρόνια στις δηλώσεις Ε9.

Χωρίς μια ειδική πρόβλεψη, η διόρθωση τέτοιων στοιχείων θα μπορούσε, όπου προκύπτει μεγαλύτερη φορολογητέα αξία, να οδηγήσει σε πρόσθετες χρεώσεις ΕΝΦΙΑ για προηγούμενα έτη, μαζί με τις σχετικές επιβαρύνσεις.

Με τη νέα διάταξη επιδιώκεται να περιοριστεί αυτός ο κίνδυνος, ώστε οι φορολογούμενοι να μπορούν να αποκαταστήσουν ανακρίβειες χωρίς να βρίσκονται αντιμέτωποι με αναδρομικούς φορολογικούς καταλογισμούς που θα οφείλονταν αποκλειστικά στις διορθωτικές δηλώσεις.

Ετσι, δημιουργούνται ευνοϊκότερες προϋποθέσεις για την εναρμόνιση της εικόνας των ακινήτων, όπως αυτή εμφανίζεται στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο, με την ενιαία αποτύπωσή τους στο νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων.

Η δυνατότητα αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για ιδιοκτήτες που έχουν παραλείψει να δηλώσουν σωστά επιφάνειες, μεταβολές στα χαρακτηριστικά των ακινήτων ή άλλα στοιχεία που επηρεάζουν τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Η προθεσμία για την αξιοποίηση της ρύθμισης συνδέεται με την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ. Συγκεκριμένα, οι διορθωτικές δηλώσεις θα μπορούν να υποβάλλονται έως το τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του μητρώου.

Παρέχεται, μάλιστα, δυνατότητα παράτασης της προθεσμίας με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ύστερα από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ.

Ωστόσο, θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι η ρύθμιση δεν αποτελεί γενική διαγραφή ήδη βεβαιωμένων φορολογικών οφειλών. Η απαλλαγή αφορά τον φόρο, τους τόκους και τα πρόστιμα που προκύπτουν από τις διορθώσεις που υπάγονται στη συγκεκριμένη διάταξη.

Επιπλέον, στις περιπτώσεις που οι διορθώσεις οδηγούν σε μείωση του φόρου και ενδεχόμενη επιστροφή χρημάτων, εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι γενικοί κανόνες της φορολογικής νομοθεσίας, συμπεριλαμβανομένων των διατάξεων περί παραγραφής. Συνεπώς, η δυνατότητα διόρθωσης του Ε9 για τα έτη 2014-2026 δεν σημαίνει αυτομάτως ότι οι φορολογούμενοι αποκτούν δικαίωμα επιστροφής ΕΝΦΙΑ για ολόκληρη αυτή την περίοδο.

 Το στοίχημα

Η κυβέρνηση επιδιώκει να θέσει σε λειτουργία το νέο μητρώο μέσα στον Δεκέμβριο, έπειτα από σειρά αναβολών. Το βασικό ζητούμενο, όμως, δεν είναι μόνο να ενεργοποιηθεί η πλατφόρμα, αλλά και να εξασφαλιστεί ότι οι πολίτες θα έχουν τη δυνατότητα να ελέγξουν και να διορθώσουν τα στοιχεία τους χωρίς περιττή γραφειοκρατία και αδικαιολόγητες επιβαρύνσεις.

Σε αυτή την κατεύθυνση εντάσσεται η ειδική ρύθμιση για τις διορθώσεις του Ε9, η οποία επιχειρεί να αποτρέψει την επιβολή αναδρομικών χρεώσεων ΕΝΦΙΑ εξαιτίας της προσπάθειας των ιδιοκτητών να αποτυπώσουν με ακρίβεια την περιουσία τους.

Για εκατομμύρια φορολογουμένους, η πραγματική δοκιμασία θα αρχίσει όταν κληθούν να διαπιστώσουν αν τα ακίνητά τους εμφανίζονται με τα ίδια χαρακτηριστικά στην εφορία και στο Κτηματολόγιο και να προχωρήσουν, όπου χρειάζεται, στις κατάλληλες διορθώσεις.

Η επιτυχία του ΜΙΔΑ θα κριθεί, τελικά, τόσο από την αποτελεσματικότητα των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων όσο και από το κατά πόσον η μετάβαση στο νέο σύστημα θα γίνει χωρίς να δημιουργηθούν νέες επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες.

Διασταυρώσεις για αδήλωτα εισοδήματα

Η λειτουργία του ΜΙΔΑ δεν θα περιορίζεται στον έλεγχο των τετραγωνικών μέτρων και των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων.

Η ΑΑΔΕ θα μπορεί να αξιοποιεί τα δεδομένα του για να διαπιστώνει αν ένα ακίνητο που εμφανίζεται ως κενό χρησιμοποιείται στην πραγματικότητα για εκμίσθωση ή αν υπάρχουν αναντιστοιχίες ανάμεσα στις δηλωμένες μισθώσεις και στις πληροφορίες άλλων φορέων.

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω του τραπεζικού συστήματος, μέτρο η εφαρμογή του οποίου, σύμφωνα με το αναφερόμενο χρονοδιάγραμμα, έχει μετατεθεί για την 1η Ιουλίου 2027. Η συγκέντρωση των στοιχείων για τα ακίνητα και τη χρήση τους αναμένεται να διευκολύνει τους φορολογικούς ελέγχους και τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων.

Δηλώσεις μισθώσεων και πρόστιμα

Το νομοθετικό πλαίσιο για το ΜΙΔΑ περιλαμβάνει υποχρεώσεις δήλωσης των νέων μισθώσεων και των δωρεάν παραχωρήσεων, με συγκεκριμένες προθεσμίες και κυρώσεις. Με την έναρξη λειτουργίας του μητρώου προβλέπεται ότι οι νέες μισθώσεις ακινήτων θα πρέπει να δηλώνονται από ιδιοκτήτες και ενοικιαστές εντός τριών μηνών από την έναρξή τους. Η ίδια τρίμηνη προθεσμία προβλέπεται για τις δωρεάν παραχωρήσεις ακινήτων, ανεξάρτητα από το εάν ο χρήστης είναι συγγενικό ή άλλο πρόσωπο.

Για τις μισθώσεις αγροτικής γης προβλέπεται συντομότερη προθεσμία, δύο μηνών. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης δήλωσης μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης προβλέπεται πρόστιμο 500 ευρώ.

Για ανακριβείς δηλώσεις μισθώσεων που αποσκοπούν στην παράνομη είσπραξη επιδομάτων ή επιδοτήσεων, το πρόστιμο ανέρχεται σε 1.000 ευρώ. Εάν η ανακριβής δήλωση δεν χρησιμοποιηθεί για παράνομη είσπραξη ενίσχυσης, η προβλεπόμενη κύρωση περιορίζεται στα 100 ευρώ.

Τα πρόστιμα για παραβάσεις στις δηλώσεις μισθώσεων προβλέπεται να επιβάλλονται τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους ενοικιαστές, ενώ στις περιπτώσεις δωρεάν παραχώρησης αφορούν τον ιδιοκτήτη και τον χρήστη του ακινήτου.

Εργαλείο για τη στεγαστική πολιτική

Πέρα από την ενίσχυση των φορολογικών ελέγχων, το ΜΙΔΑ σχεδιάζεται να αξιοποιηθεί και για την αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης στην αγορά κατοικίας. Η καταγραφή των κενών και αναξιοποίητων ακινήτων μπορεί να προσφέρει χρήσιμες πληροφορίες για το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα και να συμβάλει στον σχεδιασμό παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.

Παράλληλα, τα στοιχεία του μητρώου συνδέονται με την πιστοποίηση της κύριας κατοικίας για συγκεκριμένες φορολογικές απαλλαγές που προβλέπονται από το 2027. Ωστόσο, η αξιοπιστία των δεδομένων θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από την επιτυχή αντιστοίχιση των πληροφοριών που έχουν ήδη καταχωριστεί στις διαφορετικές δημόσιες βάσεις.