GEOAXIS: Αύξηση τιμών 112% στα νεόδμητα, 109% στα παλιότερα διαμερίσματα σε μία 10ετία

Ακόμη περισσότερο, τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης κατά τα τελευταία 10 χρόνια σε τυπικά διαμερίσματα, μέσου ορόφου και δίχως θέα ή άλλα ιδιαίτερα γνωρίσματα, δείχνουν πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 112% στα νεόδμητα και 109% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2017. Σύμφωνα με τους αναλυτές, η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Όπως σημειώνεται στην έρευνα, έχουν επιλεγεί τυπικές κατασκευές, σε τυπικές θέσεις. Έχει σημασία, καθώς σε κάθε περιοχή, τα διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, σε κατασκευές από διάσημους αρχιτέκτονες και με πολύ  ακριβά υλικά καταγράφουν αξίες πάνω από 25% των τυπικών διαμερισμάτων.

Πίνακας 1. Εξέλιξη τιμών Νεόδμητων διαμερισμάτων (€/τ.μ.)

Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων GEOAXIS, μικρές διαφορές οφείλονται σε στρογγυλοποιήσεις

Πίνακας 2. Εξέλιξη τιμών Παλαιότερων διαμερισμάτων  (€/τ.μ.)

Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων GEOAXIS, μικρές διαφορές οφείλονται σε στρογγυλοποιήσεις

Στις 5 περιοχές που εξετάστηκαν, εξακολουθεί να καταγράφεται σημαντική αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων, με χαμηλότερη όμως ποσοστιαία άνοδο σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα, σημάδι ότι πιθανόν να οδηγούμαστε στο ανώτατο σημείο του τρέχοντος κύκλου. Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 5,79% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (από 6,07%) και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 12,23% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 15,11%). Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι ακόμη μεγαλύτερη, στο 7,37% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (από 6,65%) και 14,51% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 14,97%). Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 100% επιβεβαιώνοντας τον διπλασιασμό της τιμής τους.

“Φρένο” διαρκείας στον πληθωρισμό των ακινήτων

Αν και το θετικό πρόσημο στις αυξήσεις των αξιών θα διατηρηθεί, αναμένουμε ο ρυθμός αύξησης να μειωθεί περαιτέρω, σηματοδοτώντας πιθανά την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου. Η ασφάλεια που προσφέρει η Χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φθηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) επίσης φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια.

Δεν υπάρχει “φούσκα” στα ακίνητα

Το rebound των αξιών των Βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει δεδομένο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση, η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση.

Εργασία από το σπίτι

Η τάση του υβριδικού μοντέλου εργασίας, όπου ο εργαζόμενος εργάζεται 1–2 ημέρες την εβδομάδα από το σπίτι, επηρεάζει την αγορά κατοικίας. Δημιουργείται ανάγκη για μεγαλύτερους, ευέλικτους χώρους, κατάλληλους για εργασία και απομόνωση, ενώ η εγγύτητα στον χώρο δουλειάς χάνει μέρος της σημασίας της λόγω μειωμένων μετακινήσεων. Η ζήτηση στρέφεται σε κατοικίες με καλό φυσικό φως, ηχομόνωση, αξιόπιστη σύνδεση στο διαδίκτυο και η ενεργειακή

απόδοση, συχνά σε προάστια ή περιοχές με καλύτερη ποιότητα ζωής, διαμορφώνοντας τις προτεραιότητες των αγοραστών και τις επενδυτικές στρατηγικές στην αγορά ακινήτων.

Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές

Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η αξιοποίηση νέων έξυπνων τεχνολογιών, η ανάγκη για ευέλικτους και λειτουργικούς χώρους και η στροφή στο ευ ζην, δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.

Οι αυξημένες τεχνικές απαιτήσεις συμπίπτουν με τη συνεχιζόμενη άνοδο του κατασκευαστικού κόστους. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το β ́ τρίμηνο του 2026 το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Σήμερα, ένα κόστος κατασκευής περί τα 1.600 – 2.000 euro/τμ για μια απολύτως τυπική κατασκευή, θεωρείται πραγματικό.