1. Σημαντική γήρανση του αποθέματος, καθώς πάνω από 60% των κατοικιών στη χώρα είναι άνω των 30 ετών, ενώ μόλις 1 στα 10 παλαιά ακίνητα έχει ανακαινιστεί.
2. Αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας. Ειδικά στα ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση, χωρίς τη μεσολάβηση μεσίτη, φαίνεται να καταγράφεται ανορθολογική τιμολόγηση που δεν αντικατοπτρίζει την ποιότητα των ακινήτων, με τεράστιες διαφορές ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές στις αγγελίες και τις τελικές αξίες που αναγράφονται στα συμβόλαια. 3. Επίσης, φαίνεται η απουσία θεσμικών επενδυτών στα οικιστικά ακίνητα. Δεν είναι ότι δεν υπάρχουν, όμως δεν είναι όσοι χρειάζεται η αγορά. Η έλλειψη οργανωμένων επενδυτικών φορέων οδηγεί πολλά διαμερίσματα να παραμένουν κλειστά και ανεκμετάλλευτα.
3. Ελλειψη διαθέσιμης γης και πολυϊδιοκτησία. Λιγότερο από το 22% των οικοπέδων στις βασικές περιοχές της Αττικής ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ., περιορίζοντας σημαντικά την ανάπτυξη νέων, οργανωμένων οικιστικών projects.

Ενδιαφέρον είναι ότι σύμφωνα με έρευνες της αγοράς, ενώ η μέση ζητούμενη τιμή στις αγγελίες είναι 2.583 ευρώ το τετραγωνικό, η μέση αξία μεταβίβασης είναι στα 1.329 ευρώ. Σύμφωνα με τους ειδικούς, η διαφορά αυτή οφείλεται σε τέσσερις παράγοντες.

-Τα περισσότερα ακίνητα που αλλάζουν ιδιοκτήτες είναι στο φθηνότερο άκρο της αγοράς, καθώς αυτά αναζητούν οι περισσότεροι αγοραστές.

– Οι ζητούμενες τιμές είναι αρχικές και μειώνονται μετά από τη διαπραγμάτευση ιδιοκτήτη και αγοραστή.

– Υπάρχουν περιπτώσεις όπου τα συμβόλαια δεν αναγράφουν το πραγματικό αντίτιμο.

-Πολλά από όσα μένουν απούλητα ή ανοίκιαστα για μεγάλο χρονικό διάστημα, είναι γιατί βγαίνουν στην αγορά από τους ιδιοκτήτες τους, σε τιμές που δεν αντιστοιχούν στην πραγματική τους αξία, με αποτέλεσμα να χρειαστεί χρόνος μέχρι να αναπροσαρμοστούν. Οι υψηλές τιμές αυξάνουν και τη μέση ζητούμενη τιμή της αγοράς.

Παλαιότητα

Το 53,6% των ακινήτων προς πώληση σε όλη τη χώρα, είναι από 35 έως 65 ετών, με τα περισσότερα (το 25,4%) να είναι κατασκευές του 1970. Το απόθεμα είναι αρκετά παλαιό, ειδικά στις περιοχές με χαμηλότερη ζήτηση. Ακόμα και σε περιοχές με υψηλή ζήτηση για κατοικίες, όπως το κέντρο της Αθήνας, κυριαρχούν πολυκατοικίες με κατασκευή προ του 1980, καθώς δεν υπάρχει μεγάλο απόθεμα γης προς αξιοποίηση και το κόστος για να αγοραστεί, να γκρεμιστεί μία παλιά πολυκατοικία και να χτιστεί νέα, είναι απαγορευτικό για κάθε κατασκευαστή. Οι νέες κατασκευές από το 2020 και μετά, έχουν μεγάλο ποσοστό στις αγγελίες περίπου το 22,7%, όμως αυτό είναι δυσανάλογο του πραγματικού αποθέματος της χώρας. Φαίνονται περισσότερα στις αγγελίες, γιατί τα νεόδμητα πρώτα βγαίνουν εκεί και λόγω της υψηλής τους τιμής, παραμένουν μέχρι να βρεθεί ο αγοραστής. Η ζήτηση είναι μεγάλη, όμως οι δυνατότητες του μέσου αγοραστή όχι, με αποτέλεσμα τα ακριβότερα να απευθύνονται σε περιορισμένο κοινό.

«Φυλές» ιδιοκτητών… 

Σύμφωνα με την έρευνα της Prosperty, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες:

– Η μεγαλύτερη κατηγορία, φαίνεται να είναι είναι ο «Ελληνας της μεταπολίτευσης». Κυρίως συνταξιούχοι που έχουν παλαιότερα διαμερίσματα. Αγόρασαν σε άλλες εποχές, όταν ήταν μεγαλύτερες οι δυνατότητες αγοράς και ευκολότερος ο δανεισμός.

– Οι ιδιοκτήτες ακινήτων Golden Visa. Υπήκοοι άλλων κρατών που έχουν επενδύσει στην ελληνική αγορά ακινήτων για τους δικούς τους λόγους, όμως συχνά φαίνεται να κρατούν κάποια από τα ακίνητα που έχουν αγοράσει κενά και εκτός αγοράς.

– Πολλά ακίνητα έχουν περάσει σε «ξένους επενδυτές υψηλής απόδοσης». Που έχουν επενδύσει στην ελληνική αγορά, με συγκεκριμένους στόχους, αγοράζουν, ανακαινίζουν και εκμισθώνουν με απόδοση κοντά στο 4–6%.

– Κοντά και οι Ελληνες επενδυτές μικρής κλίμακας, κυρίως είναι ιδιώτες κατασκευαστές που μετατρέπουν εμπορικά ακίνητα σε φοιτητικές κατοικίες και διατηρούν μικρό χαρτοφυλάκιο ακινήτων με premium μισθώσεις.

– Τέλος είναι οι ιδιώτες κατασκευαστές που σε μεγαλύτερη κλίμακα, μετατρέπουν εμπορικά ακίνητα σε φοιτητικές κατοικίες.

 …και αγοραστών 

Στην άλλη πλευρά της εξίσωσης, είναι όσοι αναζητούν νέα κατοικία, όμως δεν έχουν όλες οι ομάδες τις ίδιες οικονομικές δυνατότητες.

– Πρώτοι είναι οι «νέοι πρώτης κατοικίας», κατηγορία στο επίκεντρο του στεγαστικού προβλήματος που σε μεγάλο βαθμό παραμένουν αποκλεισμένοι από την αγορά κατοικίας, κυρίως λόγω ίδιας συμμετοχής που απαιτούν οι τράπεζες για τη χορήγηση στεγαστικού. Το ποσοστό είναι συνήθως 20-30% της αξίας αγοράς, που για ένα ακίνητο 200.000 ευρώ, είναι 40.000 με 60.000 ευρώ.

– Ακολουθούν οι «οικογένειες σε αναζήτηση νέας κατοικίας» που αναζητούν μεγαλύτερα ή καλύτερα σπίτια.

– Οι «επενδυτές» που στοχεύουν σε απόδοση ή υπεραξία μέσω μίσθωσης ή μεταπώλησης.

– Οι «ομογενείς» που επενδύουν στην Ελλάδα ως τρόπο διατήρησης δεσμών.

– Κοντά σε αυτή την κατηγορία είναι και οι επενδυτές της «Golden Visa», όπου το ενδιαφέρον παραμένει σημαντικό και αγοράζουν ακίνητα για την απόκτηση της άδειας διαμονής.

– Τέλος, είναι οι «επενδυτές υψηλής καθαρής θέσης» που αγοράζουν πολυτελή ακίνητα.

Οι παράγοντες αύξησης ζήτησης 

• Μείωση ιδιοκατοίκησης Η νέα γενιά πουλάει κληρονομιές και στρέφεται στην ενοικίαση

• Αύξηση φοιτητικού πληθυσμού Ελλειψη επαρκών εστιών έχουν εκτινάξει τη ζήτηση για φοιτητική στέγη

• Αλλαγή κουλτούρας νέων. Αργούν να παντρευτούν, θέλουν ανεξαρτησία και κινητικότητα

• Αστικοποίηση Μετακίνηση σε μεγάλα κέντρα

• Δυσκολία πρόσβασης σε δάνεια – Ιδια συμμετοχή 20–30%

• Ανοδος διαζυγίων Ο ίδιος πληθυσμός «σπάει» σε περισσότερα νοικοκυριά, δημιουργώντας πρόσθετες ανάγκες για στέγη

Τιμές αγγελιών και αγοράς

Πηγή: Ερευνα Prosperty

Σύνολο διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση 

Πηγή: Ερευνα Prosperty 

Παλαιότητα διαθέσιμων ακινήτων 

Πηγή: Ερευνα Prosperty 

Ανακαινισμένα ακίνητα στην αγορά 

*Στην ανάλυση δεν περιλαμβάνονται νεόδμητα και πρόσφατα κατασκευασμένα ακίνητα 

Νεόδμητα (2020-2025) ανά περιοχή 

Πηγή: Ερευνα Prosperty