Στεγαστικό: Τα 5 νέα μέτρα για να αυξηθεί η ιδιοκατοίκηση

Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης από 77,2% που ήταν το 2010 και αποτελούσε το ιστορικά υψηλό ποσοστό βάσει διαθέσιμων στοιχείων Eurostat, από το 2003 και μετά, έχει μειωθεί σε 69,4% το 2025, γεγονός που τοποθετεί την Ελλάδα στον ευρωπαϊκό μέσο όρο (68,5%).

Στο εθνικό σχέδιο για τη στεγαστική πολιτική που είναι σε δημόσια διαβούλευση στα μέτρα  που προτείνονται για την αύξηση της προσφοράς ακινήτων εντάσσονται 2+3 νέα μέτρα που αφορούν στην ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, μέσω αύξησης της προσφοράς αστικών ακινήτων αλλά και της «απελευθέρωσης» δημόσιας γής για οικιστική χρήση.

Τα δύο πρώτα μέτρα που απευθύνονται αμιγώς σε υποψήφιους νέους ιδιοκτήτες είναι:

1.Η εφαρμογή ενός νέου  προγράμματος «Σπίτι μου 3». Η επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου» στοχεύει στη διαμόρφωση ενός διαρκούς μηχανισμού πρόσβασης νέων και νοικοκυριών χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος στην απόκτηση πρώτης κατοικίας. Αντί της άμεσης επιδότησης επιτοκίου από εθνικούς – κοινοτικούς πόρους, το μέτρο προβλέπει την παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων προς τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, κατά τις περιπτώσεις που χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους. Αντίστοιχη πρακτική εντοπίζεται στη Γαλλία, μέσω οικονομικών κινήτρων όμως η μηδενική φορολογία για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με άτοκη ή ευνοϊκή χρηματοδότηση για επιλέξιμα νοικοκυριά, καθώς η μίσθωση και σταδιακή απόκτηση κατοικίας. Σε αντίθεση με το «Σπίτι μου 2», το οποίο χρηματοδοτείται μέσω πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και έχει προσωρινό χαρακτήρα, το γαλλικό μοντέλο βασίζεται σε φορολογικές πιστώσεις και είναι ενσωματωμένο στη συνήθη τραπεζική διαδικασία.

2.Η μείωση του ΦΠΑ για την κατασκευή νέων κατοικιών τα οποία θα μπορούν να διατεθούν σε προσιτές τιμές. Η πρόταση για  μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ στην κατασκευή κοινωνικών και προσιτών σε τιμές κατοικιών  αποσκοπεί στο να παράσχει φορολογικό κίνητρο σε κατασκευαστικές εταιρίες προκειμένου να δραστηριοποιηθούν στην ανέγερση κατοικιών, οι οποίες στη συνέχεια θα εκμισθωθούν μακροχρόνια με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα. Το μέτρο εντάσσεται στη λογική της πρόσφατης Οδηγίας 2022/542 (ΕΕ) 2022/542 για τον ΦΠΑ η οποία επιτρέπει στα κράτη μέλη μεγαλύτερη ευελιξία στον καθορισμό των μειωμένων συντελεστών. Ειδικότερα, μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο ΦΠΑ, έχει προστεθεί και «η παροχή και η κατασκευή κατοικιών, στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής, όπως ορίζεται από τα κράτη μέλη». Η παρέμβαση λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα προγράμματα ανέγερσης κατοικιών προσιτής και κοινωνικής στέγασης (κοινωνική αντιπαροχή, κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα).

Τα στοιχεία για την ιδιοκατοίκηση

Η ανάλυση της ιδιοκατοίκησης σε δημοτικό επίπεδο αναδεικνύει έντονες ανισότητες. Τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης καταγράφονται σε περιφερειακούς και κυρίως αγροτικού χαρακτήρα δήμους, όπως η Ελασσόνα (89%), ο Λαγκαδάς (84%), η Νάουσα (83%), η Χαλκηδόνα (83%) και η Αλεξάνδρεια (83%), όπου η κατοικία συνδέεται περισσότερο με ιδιοκτησία και οικογενειακή περιουσία.

Αντίθετα, τα χαμηλότερα ποσοστά εντοπίζονται σε μεγάλα αστικά και δυναμικά κέντρα, όπως ο Δήμος Αθηναίων (53%), ο Δήμος Ζωγράφου (53%), ο Δήμος Ρεθύμνου (56%), ο Δήμος Κω (57%) και ο Δήμος Θεσσαλονίκης (58%), όπου η μίσθωση αποτελεί πολύ σημαντικότερο τμήμα της στεγαστικής αγοράς.

Η απόκλιση αυτή υποδηλώνει ότι η εξάρτηση από την ενοικίαση είναι αισθητά υψηλότερη στις αστικές περιοχές, όπου συγκεντρώνεται και η μεγαλύτερη στεγαστική πίεση.

Τι απέδωσαν τα υφιστάμενα μέτρα

Σε επίπεδο υλοποίησης, το πρόγραμμα «Σπίτι μου 1» συγκέντρωσε υψηλή ζήτηση, καθώς υποβλήθηκαν περισσότερες από 40.000 αιτήσεις, από τις οποίες 23.875 έλαβαν προέγκριση και 8.902 έχουν προχωρήσει στο στάδιο της έγκρισης, δεσμεύοντας το 86,54% του προϋπολογισμού του προγράμματος. Το «Σπίτι μου 2» συγκέντρωσε επίσης μεγάλο αριθμό αιτήσεων και οι εγκρίσεις ανέρχονταν στα μέσα Ιουνίου σε 15.188 αντιστοιχώντας σε 95,14% του προϋπολογισμού του προγράμματος. Συνολικά, τα δύο προγράμματα έχουν συμβάλλει στην ενίσχυση της στεγαστικής πίστης και στη διευκόλυνση της πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία, παρέχοντας περισσότερα από 20.000 δάνεια σε ωφελούμενους.

Διάθεση γής και πολεοδομικές ρυθμίσεις

Προς την ίδια κατεύθυνση, της αύξησης δηλαδή των ακινήτων που διατίθενται για αξιοποίηση αναμένεται ότι θα συμβάλουν και οι εξής προτάσεις που προβλέπει  το εθνικό σχέδιο για το στεγαστικό:

1.Εξειδικευμένο πρόγραμμα παραχώρησης γης σε νησιά για κάλυψη αναγκών στέγασης: Το μέτρο αφορά την αξιοποίηση δημόσιας γης σε νησιωτικές περιοχές με αυξημένη στεγαστική πίεση, μέσω ειδικού προγράμματος παραχώρησης για την ανάπτυξη κατοικιών που διατίθενται έναντι προσιτού μισθώματος. Στόχος είναι η κάλυψη στεγαστικών αναγκών που συνδέονται με τη λειτουργία των νησιωτικών οικονομιών και δημόσιων υπηρεσιών, ιδίως σε περιοχές όπου η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών, η εποχικότητα και η πίεση από εναλλακτικές χρήσεις δυσχεραίνουν την πρόσβαση σε προσιτή στέγη.

Σε σχετική μελέτη, μάλιστα καταγράφονται αυξημένες ανάγκες στέγασης για κρίσιμες ειδικότητες, όπως ιατροί, νοσηλευτές, πληρώματα ΕΚΑΒ, αναπληρωτές εκπαιδευτικοί, αστυνομικοί, λιμενικοί, πυροσβέστες και λοιποί δημόσιοι ή δημοτικοί υπάλληλοι, με τις συνολικές ανάγκες να ανέρχονται σε 2.899 για την περίοδο 2023–2024 και 3.086 για την περίοδο 2024 2025.

Ωστόσο η υφιστάμενη κάλυψη από δημοτικές πρωτοβουλίες εκτιμήθηκε μόλις σε 233 στεγασμένους υπαλλήλους, δηλαδή περίπου στο 8% των αναγκών. Παράλληλα, η μελέτη ανέδειξε ότι η χαμηλή διαθεσιμότητα κατοικιών, η εποχικότητα της ζήτησης, η πίεση από τη βραχυχρόνια μίσθωση και η αύξηση των ενοικίων καθιστούν ανεπαρκείς αποκλειστικά επιδοματικές ή βραχυπρόθεσμες λύσεις, καταλήγοντας ότι η μονιμότερη αντιμετώπιση του προβλήματος προϋποθέτει την αύξηση του διαθέσιμου κτηριακού αποθέματος μέσω ανακατασκευής υφιστάμενων δημόσιων ή δημοτικών ακινήτων και ανέγερσης νέων κατοικιών σε δημόσια ή δημοτική γη.

2.Ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις. Ο μηχανισμός αυτός μπορεί να εφαρμοστεί σε δύο βασικές κατηγορίες περιοχών. Η πρώτη αφορά περιοχές πέριξ του αστικού ιστού, ιδίως σε δήμους της περιφέρειας των μεγάλων αστικών κέντρων όπου εξακολουθούν να υπάρχουν διαθέσιμες εκτάσεις και δυνατότητα ανάπτυξης νέων κατοικιών με οργανωμένο τρόπο, και σε συγκεκριμένους δήμους μέσω χρήσης πιλοτικού προγράμματος. Η δεύτερη αφορά μεγάλα ανενεργά ή υποαξιοποιημένα ακίνητα εντός ή πλησίον του αστικού ιστού, τα οποία, λόγω μεγέθους, πολυπλοκότητας ή υφιστάμενων πολεοδομικών περιορισμών, δεν μπορούν να επανενταχθούν αποτελεσματικά στην αγορά χωρίς ειδικές ρυθμίσεις. Στις περιπτώσεις αυτές, τα ειδικά πολεοδομικά σχέδια θα λειτουργούν ως εργαλείο ωρίμανσης και ενεργοποίησης των ακινήτων, που δεν θα είχαν καμία προοπτική αξιοποίησης.

3.Εξειδικευμένη κατηγορία Golden Visa. Στοχεύει στη σύνδεση της επενδυτικής δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων με την ενεργοποίηση κατοικιών για πραγματική στεγαστική χρήση. Το μέτρο προβλέπει τη δυνατότητα απόκτησης χαρτοφυλακίου περισσότερων του ενός ακινήτων, αντί της αποκλειστικής επένδυσης σε ένα μεμονωμένο ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος.

Με αυτόν τον τρόπο, η επένδυση συνδέεται άμεσα με την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών και τον περιορισμό των κενών ή αδρανών ακινήτων. Η παρέμβαση μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά με πολιτικές ενεργοποίησης κενών κατοικιών, ανακαινίσεων και κοινωνικής ή προσιτής μίσθωσης, διασφαλίζοντας ότι η εισροή ιδιωτικών κεφαλαίων δεν περιορίζεται σε παθητική κατοχή ακινήτων, αλλά συμβάλλει στη λειτουργική αξιοποίησή τους για στεγαστικούς σκοπούς.