Κτηματαγορά: Στροφή στα παλαιά ανακαινισμένα ακίνητα

Τα στοιχεία δείχνουν μία συνολική κάμψη στις μεταβιβάσεις και σταθεροποίηση των τιμών με στροφή των αγοραστών στα παλαιότερα ανακαινισμένα ακίνητα. Η εκρηκτική άνοδος στις τιμές των υλικών οικοδομής έχει οδηγήσει σε νέα υψηλά τις τιμές στα νεόδμητα, κυρίως λόγω της μικρής προσφοράς, και τονώνει τη ζήτηση στα λίγο παλαιότερα, αλλά με μεγαλύτερη επενδυτική αξία, ακίνητα. Από τον Μάρτιο και μετά, τα μεσιτικά γραφεία καταγράφουν μία συνολική κάμψη της τάξης του 11%, που διαμορφώνεται από 8% έως 15% ανάλογα την περιοχή.

Την τάση αύξησης των τιμών στα ακίνητα επιβεβαιώνουν τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, που ακόμα και πριν τον πόλεμο στην Ουκρανία ή την κορύφωση της ακρίβειας, το 2021 είχε καταγράψει άνοδο 7,4% στα νέα διαμερίσματα και 6,9% στα παλαιότερα. Τα στοιχεία των αγγελιών δείχνουν ότι λόγω της ακρίβειας τα νεότερα κτίσματα έχουν επιπλέον κόστος που έχει φτάσει κοντά στα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, οπότε ένα παλαιότερο που η τιμή του παραμένει συγκριτικά χαμηλότερη ανοίγει περισσότερες επιλογές στον υποψήφιο επενδυτή. Παρά την κάμψη, αξίζει να αναφερθεί ότι οι ξένοι επενδυτές, αυτή την περίοδο κυρίως από το Ισραήλ και την Κεντρική Ευρώπη, συνεχίζουν το επενδυτικό τους πρόγραμμα κρατώντας ψηλά τις τιμές σε νεότερα ακίνητα, ειδικότερα στις υψηλότερες κατηγορίες τιμών. Το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών παραμένει κυρίως γιατί και μετά τις αυξήσεις οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα παραμένουν χαμηλότερες σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.

Τι ψάχνουμε…

Η νέα τάση θέλει τους περισσότερους αγοραστές να στρέφονται στις παλαιότερες κατοικίες, τις οποίες μπορούν να ανακαινίσουν όπου χρειάζεται και στη συνέχεια να εκμεταλλευτούν. Ερευνα της REMAX που δημοσιεύτηκε στις 17 Μαΐου δείχνει ότι η προτίμηση των αγοραστών έχει εστιαστεί σε παλαιές κατοικίες ηλικίας κατασκευής άνω των 20 ετών σε ποσοστό 63%. Τα νεόδμητα και μέχρι 5ετίας άγγιξαν το 8%. Τα ακίνητα από 11 έως 15 έτη συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον του 11%, ενώ από 6 έως 10 έτη μόλις το 6%. Οι κεντρικοί δείκτες της τάσης της αγοράς είναι οι αγοραπωλησίες σε Αττική και Θεσσαλονίκη. Στην Αττική, το 76% των ακινήτων που πωλήθηκαν ήταν παλαιά, άνω της 20ετίας, ενώ τα νέα κτίσματα έως 5 ετών αποτελούσαν μόνο το 2% των αγοραπωλησιών. Στοιχεία του Μητρώου Μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων προσθέτουν ότι στην πρώτη θέση των μεταβιβάσεων, σε ποσοστό 37,25%, βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 26,82% και στην τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 13,02%. Φθηνότερα ακίνητα και με μεγαλύτερη επενδυτική αξία επιλέγουν οι αγοραστές, με το 83,81% των μεταβιβάσεων να είχε τίμημα έως 100.000 ευρώ.

Υπόλοιπη Ελλάδα

Στις αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν στη Θεσσαλονίκη ξεχωρίζουν δύο ηλικιακές ομάδες ακινήτων. Η πρώτη με τα μεγαλύτερα ποσοστά προτίμησης είναι τα ακίνητα ηλικίας άνω των 20 ετών σε ποσοστό 70% και η δεύτερη ακίνητα ηλικίας από 11 έως 15 έτη σε ποσοστό 11%. Τα νεόδμητα και τα μέχρι 5ετίας ακίνητα κινήθηκαν στα ίδια σχεδόν επίπεδα με το 2020 (5%), αποτελώντας το 6% του συνόλου των αγοραπωλησιών. Αν κοιτάξουμε και την εικόνα στις περιοχές της υπόλοιπης Ελλάδας, το 53% των αγοραστών προτίμησε παλαιές κατοικίες (άνω των 20 ετών) και σε ποσοστό 15% τις κατοικίες από 16 έως 20 έτη. Τα νεόδμητα και τα έως 5ετίας ακίνητα σκαρφάλωσαν στο 11%, από το 7% που ήταν το 2020.

Αυξήθηκαν κατά 23,90% οι μεταβιβάσεις στην Αθήνα

Το κέντρο των Αθηνών αποτέλεσε τον βασικό πυρήνα ανάπτυξης της κτηματαγοράς, κυρίως περιοχές που είχαν καταγράψει μεγάλες μειώσεις στις τιμές πώλησης τα μνημονιακά χρόνια και διέθεταν το κατάλληλο value for money –  επενδυτική αξία βρέθηκαν στο «προσκήνιο», τη στιγμή που η ελληνική οικονομία άρχισε να καταγράφει τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης. Το 2022 συνέχισε σε μεγάλο βαθμό την τάση του 2021, όπου στον Δήμο Αθηναίων οι μεταβιβάσεις αυξήθηκαν κατά 23,90% σε σχέση με το 2020, αγγίζοντας τις 3.929. Παρά τη δωρεάν γονική παροχή ακίνητης περιουσίας, καθώς και τη γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000 ευρώ που απαλλάσσεται από τον άδικο φορολογικό συντελεστή 10%, οι μεταβιβάσεις παραμένουν μειωμένες κατά 35,29% σε σχέση με το 2019.

Οσον αφορά στα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των μεταβιβάσεων παραμένουν τα ίδια και το 2022. Το δημοφιλέστερο ακίνητο είναι από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. κατασκευής 1961-1970. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το μέσο τίμημα ανά τετραγωνικό του δημοφιλέστερου ακινήτου αυξήθηκε κατά 15,83%, αγγίζοντας τα 882,60 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

Μαγνήτης

Τα στοιχεία σχετικά με τις μεταβιβάσεις που έλαβαν χώρα στις αρχές του 2022 έχουν ανάμικτα πρόσημα λόγω της κρίσης, όμως σε μεγάλο βαθμό ακολουθούν τις ήδη διαμορφωμένες τάσεις στο είδος και στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ακινήτων που βρίσκονται πρώτα σε προτιμήσεις. Το 2021, συγκριτικά με το 2020, στην Αττική και στις Κυκλάδες δείχνει ότι η Αθήνα αποτελεί μία από τις πιο ελκυστικές πόλεις της Ευρώπης για επενδύσεις στον τομέα της ακίνητης περιουσίας, με τις εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό να βρίσκονται σε υψηλά και συνεχώς αυξανόμενα επίπεδα. Καθώς υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων με χαμηλότερες συγκριτικά τιμές με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις και γι’ αυτόν το λόγο αποτελεί πόλο έλξης για επενδυτές και επενδυτικά σχήματα. Επιπλέον, παρατηρείται ότι ο αριθμός των αγοραπωλησιών έχει καταγράψει γενική άνοδο.

Εξαίρεση

Μικρή εξαίρεση αποτελούν οι περιοχές του Δήμου Αθηναίων, όπου οι αγοραπωλησίες σε σχέση με το 2020 μειώθηκαν κατά 1%, γεγονός που οφείλεται, εν μέρει, σε μια ελάχιστη κάμψη ξένων αγοραστών από συγκεκριμένες χώρες. Π.χ., μετά την πανδημία μειώθηκε η εισροή επενδυτών από την Κίνα. Μεγάλα ποσοστά αύξησης των πωλήσεων συγκριτικά με το 2020 σημειώνονται στις περιοχές της Δυτικής Αττικής (+93,9%), προαστίων Πειραιά (+29,8%), Ανατολικής Αττικής (+25,9%) και νησιών Αργοσαρωνικού (+25%).

Σε όγκο, οι πωλήσεις αυξήθηκαν σημαντικά στην περιοχή της Δυτικής Αττικής, καταγράφοντας αύξηση κοντά στο 110%. Στην επόμενη θέση βρίσκεται η Ανατολική Αττική με αύξηση ύψους 48% και σε παρόμοιες τιμές κινούνται τα νησιά του Αργοσαρωνικού (+40%). Το ποσοστό του όγκου των πωλήσεων στην περιοχή του κέντρου της Αθήνας μειώθηκε ανεπαίσθητα (-1%). Ωστόσο, ο Πειραιάς σημείωσε μια μεγαλύτερη πτώση 16%. Ταυτόχρονα, διαφαίνεται μια ανοδική τάση στις τιμές στις περιοχές των νοτίων & βορείων προαστίων, Ανατολικής & Δυτικής Αττικής και των νησιών (Αργοσαρωνικού και Κυκλάδων) σε σχέση με το έτος 2020.

Περισσότερα τετραγωνικά

Επιπλέον, είναι ευκρινής η προτίμηση των αγοραστών σε μεγαλύτερα σε εμβαδόν σπίτια στην πλειοψηφία των περιοχών. Συγκεκριμένα, η υψηλότερη αύξηση καταγράφηκε στη Δυτική Αττική (89%), ακολουθούμενη από την Ανατολική Αττική (35,8%) και τον Πειραιά (33,6%). Αυξήσεις καταγράφηκαν στα προάστια Πειραιά (27,7%) στα νησιά του Αργοσαρωνικού (19,5%) και στα βόρεια προάστια (19,4%), ενώ θετικά ποσοστά χαμηλότερου ύψους συναντήσαμε στα νότια προάστια (13,1%) και στα δυτικά προάστια (2,8%). Στις Κυκλάδες και στο κέντρο της Αθήνας, το ποσοστό των συνολικών τετραγωνικών των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν έπεσε ελαφρώς (-2,2% και -5%, αντίστοιχα).

Στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, η αγορά κατοικιών σημείωσε μια αμελητέα πτώση στον αριθμό των αγοραπωλησιών (-1%), όπως επίσης στον όγκο των πωλήσεων (-0,8%).

Τα συνολικά τετραγωνικά μέτρα των κατοικιών που μεταβιβάστηκαν μειώθηκαν κατά 5% σε σχέση με το 2020 και σε παρόμοιο ποσοστό κυμάνθηκε και το εμβαδόν του μέσου μεταβιβαζόμενου ακινήτου (-4%). Ωστόσο, ο όγκος των πωλήσεων ανά τ.μ. σημείωσε μια ελαφριά αύξηση ύψους 4,4%. Η μέση αξία ακινήτου παρέμεινε στάσιμη (+0,3%).

Οι τιμές πώλησης (ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο)

*Πρόκειται για μέσες τιμές που έχουν συγκεντρωθεί από το σύνολο των γραφείων του δικτύου της RE/MAX Ελλάς πανελλαδικά.

Ειδήσεις σήμερα