Ενοίκια: Οι λόγοι για να «σπάσει» ένα συμβόλαιο μπορεί να είναι πολλοί, όμως δεν είναι εύκολη υπόθεση και ο νόμος είναι σαφής.
Βασικός παράγων είναι οι αυξήσεις των ενοικίων που φέρνουν αναταράξεις στην αγορά. Πολλοί ιδιοκτήτες κάνουν αυξήσεις ή προσπαθούν να βρουν νέους μισθωτές που θα πληρώνουν περισσότερα. Από την άλλη πλευρά, πολλοί ενοικιαστές, αναζητούν νέα κατοικία για δικούς τους λόγους, σε πολλές περιπτώσεις σε αναζήτηση πιο προσιτού ενοικίου. Οπως οι ιδιοκτήτες αναζητούν τους καλύτερους όρους που μπορούν να βρουν, το ίδιο κάνουν και οι ενοικιαστές.
Οροι
Σύμφωνα με την έμπειρη δικηγόρο Ευρωπία Συνοδινού, η πρόωρη λύση μιας μίσθωσης κατοικίας αποτελεί συχνή αιτία αντιδικιών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Ωστόσο, το λεγόμενο «σπάσιμο» του μισθωτηρίου δεν αποτελεί απλή μονομερή επιλογή, αλλά διέπεται από συγκεκριμένες νομοθετικές διατάξεις που καθορίζουν τις προϋποθέσεις λύσης και τις οικονομικές συνέπειές της. Σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία, η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών (3) ετών, ακόμη και εάν έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια ή αόριστος χρόνος. Η νόμιμη αυτή τριετία δεσμεύει καταρχήν τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή. Ωστόσο, η πρόωρη λύση της μίσθωσης είναι δυνατή είτε με νεότερη συμφωνία των συμβαλλομένων, είτε με καταγγελία, εφόσον συντρέχει προβλεπόμενος από τον νόμο λόγος ή, υπό εξαιρετικές περιστάσεις, σπουδαίος λόγος που καθιστά μη ανεκτή τη συνέχιση της μισθωτικής σχέσης.
Αποχώρηση
Η αλλαγή κατοικίας, η επαγγελματική μετακίνηση ή η οικονομική δυσχέρεια δεν αποτελούν αυτομάτως νόμιμους λόγους αζήμιας αποχώρησης. Εάν ο μισθωτής εγκαταλείψει το ακίνητο χωρίς νόμιμη αιτία ή συμφωνία λύσης, εξακολουθεί να οφείλει μισθώματα για το υπολειπόμενο διάστημα. Αντιθέτως, ο μισθωτής δικαιούται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να καταγγείλει τη μίσθωση όταν δεν του παραχωρείται ή παρεμποδίζεται ουσιωδώς η συμφωνημένη χρήση του ακινήτου, ιδίως λόγω πραγματικών ελαττωμάτων. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται καταρχήν να ταχθεί στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία αποκατάστασης της χρήσης, εκτός εάν συντρέχουν οι νόμιμες εξαιρέσεις. Δικαίωμα άμεσης καταγγελίας προβλέπεται επίσης όταν η χρήση του ακινήτου συνεπάγεται σημαντικό κίνδυνο για την υγεία του μισθωτή ή των συνοικούντων οικείων του.
Οπως εξηγεί η Ευρωπία Συνοδινού, ο ιδιοκτήτης, αντίστοιχα, δεν μπορεί να απαιτήσει αυθαίρετα την αποχώρηση του ενοικιαστή, ακόμη και εάν επιθυμεί να πωλήσει ή να χρησιμοποιήσει ο ίδιος το ακίνητο ως κατοικία. Δικαιούται, ωστόσο, να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων ή κακής χρήσης του μισθίου.
Διαβάστε Επίσης
Κόστος
Εάν ο μισθωτής αποχωρήσει πρόωρα χωρίς νόμιμο λόγο ή συμφωνία λύσης, η μίσθωση δεν λύεται αυτοδικαίως και ο εκμισθωτής μπορεί καταρχήν να αξιώσει τα μισθώματα του υπολειπόμενου χρόνου, καθώς και τυχόν πρόσθετη αποζημίωση, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις. Κατά τον προσδιορισμό των απαιτήσεων λαμβάνεται υπόψη τυχόν ωφέλεια από επανεκμίσθωση ή άλλη χρήση του ακινήτου, χωρίς να επιτρέπεται διπλή αποκατάσταση της ίδιας ζημίας. Η εγγύηση δεν καταπίπτει αυτοδικαίως λόγω πρόωρης αποχώρησης, αλλά η τύχη της εξαρτάται από τους έγκυρους συμβατικούς όρους και την εκκαθάριση των απαιτήσεων των μερών.
Συνεπώς, καταλήγει η έμπειρη νομικός, πως η πρόωρη λύση δεν ταυτίζεται με την ακυρότητα του μισθωτηρίου, ούτε η απλή αποχώρηση ή η δήλωση λύσης στην ΑΑΔΕ καταργεί αυτομάτως τις συμβατικές υποχρεώσεις. Η έγγραφη συμφωνία λύσης, με σαφή ρύθμιση των οικονομικών εκκρεμοτήτων, αποτελεί την ασφαλέστερη επιλογή για την αποφυγή μελλοντικών αντιδικιών.
Αυξήσεις έως 30,5% στα ενοίκια
Οι τιμές είναι λογικό να αυξάνονται, όμως στις περιοχές μεγάλης ζήτησης, η αύξηση των ενοικίων είναι πολλαπλάσια από τη σχετική σταθερότητα που φαίνεται στον πανελλαδικό μέσο όρο. Σύμφωνα με τα στοιχεία του SPI, του δείκτη τιμών του Spitogatos, το 3ο τρίμηνο υπήρξαν ετήσιες αυξήσεις έως και 25,7% στην Καισαριανή, 21,8% στο Νέο Ψυχικό και 19,1% στο κέντρο της Αθήνας. Στη Θεσσαλονίκη, η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ήταν στην Επανομή με 30,5%, ενώ στη Μενεμένη η αύξηση ήταν 22,6% και στην περιοχή Βαρδάρης – Λαχανόκηποι 20,4%. Αυτές τις αυξήσεις βλέπουν πολλοί ιδιοκτήτες και σκέφτονται να αυξήσουν και τα δικά τους μισθώματα.
Συστάσεις
Ο γενικός γραμματέας Ενημέρωσης και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Μάνος Κρανίδης, δήλωσε σχετικά στον «Ε.Τ.», «ότι για τους ιδιοκτήτες είναι πιο ψηλά η αξιοπιστία του ενοικιαστή παρά το υψηλότερο μίσθωμα. Αν έχουμε ένα ενοικιαστή που είναι αξιόπιστος και έχει αποδείξει ότι είναι συνεπής, είναι πιο πολύτιμος για τον ιδιοκτήτη», από το να αναζητήσει έναν νέο που θα δώσει αυξημένο ενοίκιο. Αυτό, στη λογική πως δεν είναι όλοι οι ενοικιαστές συνεπείς και ο κίνδυνος απώλειας εισοδήματος είναι σημαντικός. Επίσης, από την ΠΟΜΙΔΑ έχει τονιστεί ότι «η μίσθωση ακινήτου, ιδιαίτερα της κατοικίας, είναι μία διαρκής ανθρώπινη σχέση, για αυτό και πρέπει να αντιμετωπίζετε τον αντισυμβαλλόμενο σας πρώτα ως άνθρωπο! Γενικά μην προσφεύγετε ποτέ στα δικαστήρια αν πρώτα δεν εξαντλήσετε κάθε περιθώριο συνεννόησης με τον ενοικιαστή».
