Ανακαίνιση με έκπτωση φόρου – Αναλυτικός οδηγός για ιδιοκτήτες ακινήτων – Τα 8 SOS της διαδικασίας

Τη δυνατότητα αυτής της ωφέλειας την παρέχει η διάταξη του άρθρου 39Β του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013), όπως διαμορφώθηκε με την τελευταία τροποποίησή της, με το ν. 5217/2025, και με την υπ’ αριθμόν Α.1153/2025 κοινή απόφαση των υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκου Πιερρακάκη, του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και του υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Γεωργίου Κώτσηρα.

Βασικά σημεία

Σύμφωνα, ειδικότερα, με τη διάταξη και την κοινή υπουργική απόφαση, τα 8 βασικότερα σημεία που πρέπει να προσέξουν οι ενδιαφερόμενοι φορολογούμενοι που εντός του 2026 έχουν ανακαινίσει, ανακαινίζουν ή πρόκειται να ανακαινίσουν σπίτια ή άλλα κτίσματα που κατέχουν, είναι τα εξής:

1 Υπολογισμός έκπτωσης

Οι δαπάνες που πραγματοποιεί ένα φυσικό πρόσωπο για την αγορά αγαθών και τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων του μειώνουν ισόποσα, κατανεμημένες σε περίοδο πέντε (5) ετών, τον φόρο που αναλογεί στο εισόδημά του για κάθε ένα φορολογικό έτος. Δηλαδή το 100% των δαπανών εκπίπτει από τον φόρο που αναλογεί στο εισόδημα του έτους πραγματοποίησης των δαπανών και από τους φόρους που αναλογούν στα εισοδήματα των επομένων τεσσάρων ετών. 

2 Ο φόρος που αναλογεί

«Φόρος που αναλογεί» είναι ο φόρος που απομένει όταν από τον φόρο που προκύπτει βάσει της ισχύουσας κατά περίπτωση κλίμακας φορολογίας εισοδήματος, αφαιρεθούν οι προβλεπόμενες από τον νόμο εκπτώσεις-μειώσεις φόρου, δηλαδή αφού αφαιρεθούν:

α) η γενική μείωση φόρου για κάθε μισθωτό, συνταξιούχο ή κατά κύριο επάγγελμα αγρότη, η οποία ανέρχεται σε 777 ευρώ αν δεν έχει εξαρτώμενα τέκνα, σε 900 ευρώ αν έχει ένα εξαρτώμενο τέκνο, σε 1.120 ευρώ αν έχει δύο εξαρτώμενα τέκνα, σε 1.340 ευρώ εάν έχει τρία εξαρτώμενα τέκνα, σε 1.580 ευρώ εάν έχει 4 εξαρτώμενα τέκνα, σε 1.780 ευρώ εάν έχει 5 εξαρτώμενα τέκνα, σε 1.900 ευρώ εάν έχει 6 εξαρτώμενα τέκνα, σε 2.120 ευρώ εάν έχει 7 εξαρτώμενα τέκνα κ.ο.κ..

β) η μείωση φόρου των 200 ευρώ για κάθε μέλος της οικογενείας του φορολογούμενου που έχει αναπηρία 67% και άνω.

Αν το συνολικό ποσό της έκπτωσης φόρου που δικαιούται ο φορολογούμενος, βάσει των δαπανών του για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κατοικιών του ή λοιπών κτιρίων του, για το οικείο φορολογικό έτος, είναι μεγαλύτερο από τον «φόρο που αναλογεί», το πλεονάζον ποσό δεν θα επιστρέφεται, ούτε θα συμψηφίζεται με άλλη φορολογική υποχρέωση, ούτε θα μεταφέρεται και ούτε θα εκπίπτει σε επόμενο φορολογικό έτος.

Ουσιαστικά, με τους νέους μειωμένους συντελεστές φόρου εισοδήματος και τις νέες φορολογικές κλίμακες που τέθηκαν σε ισχύ από φέτος, σημαντική έκπτωση φόρου εισοδήματος εξαιτίας της πραγματοποίησης δαπανών για ανακαινίσεις κτισμάτων, μπορεί να τύχουν μόνο οι φορολογούμενοι με μεσαίου ύψους εισοδήματα, πάνω από 20.000 ευρώ και μέχρι 60.000 ευρώ, καθώς και οι έχοντες υψηλά εισοδήματα, άνω των 60.000 ευρώ. 

3 Πλαφόν δαπανών

Το ανώτατο όριο των «επιλέξιμων δαπανών» και της συνολικής έκπτωσης φόρου που δικαιούται ο φορολογούμενος είναι το ποσό των 16.000 ευρώ.

Το συνολικό ποσό των δαπανών για την αγορά αγαθών που λαμβάνεται υπόψη για την έκπτωση επί του φόρου εισοδήματος, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ένα τρίτο (1/3) του συνολικού ποσού των δαπανών για τη λήψη υπηρεσιών.

Η έκπτωση φόρου που δικαιούται ο φορολογούμενος κατανέμεται ισόποσα στο φορολογικό έτος που πραγματοποιούνται οι δαπάνες και στα τέσσερα (4) επόμενα έτη, οπότε το ανώτατο ποσό έκπτωσης ανέρχεται σε 3.200 ευρώ για κάθε έτος (16.000 ευρώ / 5 έτη). Έτσι, για δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν ή θα πραγματοποιηθούν το 2025, η έκπτωση ισχύει για το 2025 και για τα επόμενα τέσσερα έτη, 2026 έως 2029, οπότε θα επηρεάσει μειωτικά το τελικό ύψος του φόρου εισοδήματος στα εκκαθαριστικά σημειώματα φόρου εισοδήματος των ετών 2026 (για το 2025), 2027 (για το 2026), 2028 (για το 2027), 2029 (για το 2028) και 2030 (για το 2029). 

4 Για ποια ακίνητα

Οι «επιλέξιμες δαπάνες» αφορούν όλα τα κτίρια ανεξαρτήτως της χρήσης τους, εφόσον δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν εντάσσονται σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης. 

5 Βασικές προϋποθέσεις

Οι «επιλέξιμες δαπάνες» αναγνωρίζονται για τη μείωση του φόρου εισοδήματος των φορολογικών ετών 2026-2030, εφόσον:

α) έχουν πραγματοποιηθεί από 1/1/2026 έως και 31/12/2026 σε ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα και η προμήθεια των αγαθών και η παροχή των σχετικών υπηρεσιών πραγματοποιήθηκε από επιχειρήσεις οι οποίες έχουν τη φορολογική κατοικία τους ή τη μόνιμη εγκατάστασή τους στην Ελλάδα και

β) δεν έχουν εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα τυχόν επιχειρηματικής δραστηριότητας του φορολογούμενου, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.

Περιπτώσεις συνιδιοκτησίας 

7 Το ποσό των «επιλέξιμων δαπανών» που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση του κτιρίου, μειώνει το φόρο εισοδήματος του φυσικού προσώπου που τις πραγματοποίησε και έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας σε αυτό. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας το ανώτατο συνολικό όριο δαπάνης και η μείωση του φόρου εισοδήματος περιορίζονται με βάση το ποσοστό πλήρους κυριότητας του φυσικού προσώπου που πραγματοποίησε τη δαπάνη. Σε περίπτωση που το φυσικό πρόσωπο που πραγματοποίησε τη δαπάνη έχει δικαίωμα επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας στο κτίριο, το ανώτατο συνολικό όριο δαπάνης και η μείωση του φόρου εισοδήματος περιορίζονται ανάλογα με την αξία του δικαιώματος επί της συνολικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια.

Επιλέξιμες δαπάνες 

8 Οι δαπάνες για τις οποίες ισχύει η έκπτωση, δηλαδή οι «επιλέξιμες δαπάνες» οι οποίες αναγνωρίζονται για έκπτωση από τον φόρο που αναλογεί στο εισόδημα του φορολογούμενου είναι:

Α. Δαπάνες λήψης υπηρεσιών

α) Ενεργειακές
– Τοποθέτηση θερμομόνωσης.
– Αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων.
– Εγκατάσταση ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης/ ψύξης καθώς και των αναγκαίων υποδομών και στοιχείων ώστε να καθίσταται πλήρως λειτουργικό. Εξαιρείται κάθε σύστημα ορυκτού καυσίμου, δηλαδή κάθε σύστημα που υποστηρίζει τη θέρμανση με πετρέλαιο ή φυσικό αέριο.
– Εγκατάσταση διατάξεων αυτόματου ελέγχου της λειτουργίας του συστήματος θέρμανσης/ψύξης.
– Εγκατάσταση συστήματος αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος (με ενεργειακό συμψηφισμό), καθώς και συστημάτων ηλεκτρικών συσσωρευτών (μπαταρίες) όταν συνδυάζονται με φωτοβολταϊκά συστήματα.
– Εγκατάσταση συστήματος παραγωγής ζεστού νερού με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ).
– Εγκατάσταση συστήματος μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας.
– Αναβάθμιση φωτισμού των κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας.

β) Λειτουργικές-αισθητικές
– Τοποθέτηση/αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης.
– Τοποθέτηση/αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.
– Συντήρηση/επισκευή στέγης.
– Επισκευή τοιχοποιίας/Χρωματισμού εσωτερικά και εξωτερικά των κτιρίων.
– Τοποθέτηση σταθερών ή κινητών συστημάτων σκίασης.
– Αναβάθμιση ή εγκατάσταση ανελκυστήρα.
– Εγκατάσταση οικιακών σημείων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων οχημάτων.
– Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων.

Β. Δαπάνες αγοράς αγαθών
– Υλικά θερμομόνωσης.
– Κουφώματα, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων προς αντικατάσταση
– Σύστημα αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος (με ενεργειακό συμψηφισμό), καθώς και συστήματα ηλεκτρικών συσσωρευτών (μπαταρίες), όταν συνδυάζονται με φωτοβολταϊκά συστήματα.
– Σύστημα παραγωγής ζεστού νερού με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ).
– Σύστημα μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας.
– Υλικά υδραυλικής εγκατάστασης.
– Υλικά ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.
– Υλικά τοιχοποιΐας/χρωματισμού εσωτερικά και εξωτερικά των κτηρίων, καθώς και λοιπές δαπάνες αγοράς αγαθών αντίστοιχες με αυτές της λήψης υπηρεσιών της περ. Α’.

Κοινόχρηστοι χώροι 

6 Στην περίπτωση δαπανών των κοινόχρηστων χώρων, οι οποίες εξοφλούνται από τον διαχειριστή πολυκατοικίας/συγκροτήματος ιδιοκτησιών με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών, αυτές λαμβάνονται υπόψη για τους δικαιούχους ανάλογα με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας τους, με βάση σχετική βεβαίωση που χορηγείται από τον διαχειριστή και στην οποία καταχωρείται ο ΑΤΑΚ του ακινήτου το οποίο βρίσκεται εντός του κτιρίου, για το οποίο πραγματοποιείται η σχετική δαπάνη.