Ακίνητα: Τέλος στις δίκες για χρησικτησία – Η εξωδικαστική διαδικασία που προβλέπεται 

Με τον Νόμο 5326/2026 προβλέπεται πλέον εξωδικαστική λύση για την προβολή δικαιωμάτων κυριότητας ακινήτων, λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Πρόκειται για τις περιπτώσεις που ένας πολίτης χρησιμοποιεί ένα ακίνητο το οποίο, για οποιονδήποτε λόγο, εμφανίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, για περισσότερα από είκοσι χρόνια.

Στις περιπτώσεις αυτές, ο νόμος ορίζει ότι ο πολίτης μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο ως δικό του, μέσω των διατάξεων για τη χρησικτησία.
Η διαδικασία αυτή πλέον απλοποιείται σημαντικά, αφού δεν θα χρειάζεται δικαστήριο, όπως συνέβαινε μέχρι σήμερα (διαδικασία που ως γνωστόν μπορεί να αποδειχθεί πολυδάπανη και χρονοβόρα), αλλά η προβολή δικαιωμάτων χρησικτησίας θα γίνεται υποχρεωτικά εξωδικαστικά, μέσω κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

Κάτι που αναμένεται να… ανακουφίσει και τα δικαστήρια από άποψη όγκου εργασίας, αφού οι περιπτώσεις αυτές αφορούν χιλιάδες πολίτες: Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται το υπουργείο Δικαιοσύνης, στο 72% της κτηματογράφησης 3,45 εκατομμύρια ακίνητα, σχεδόν το 9%, είναι αγνώστου ιδιοκτήτη.
Πλέον, οι ενδιαφερόμενοι πολίτες θα προσφεύγουν σε διαπιστευμένο δικηγόρο – διαμεσολαβητή από τον σχετικό κατάλογο, αφού πρώτα έχουν συγκεντρώσει τα απαιτούμενα έγγραφα.

Στη διαμεσολάβηση καλείται και συμμετέχει υποχρεωτικά το Δημόσιο, το οποίο έχει προθεσμία να προβάλει δικαιώματα επί του ακινήτου εντός 30 ημερών. Αν αυτό δεν συμβεί, δημιουργείται τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων.

Ωστόσο, ο πολίτης είναι υποχρεωμένος να έχει συγκεντρώσει έναν πλήρη φάκελο με αποδεικτικά στοιχεία, ο οποίος περιλαμβάνει υποχρεωτικά 2 ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων πως ο αιτών ασκεί πραγματική νομή στο ακίνητο την τελευταία 20ετία, καθώς και το Ε9 της τελευταίας δεκαετίας που αφορά στην επίμαχη ιδιοκτησία, που να αποδεικνύει την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ.

Παράλληλα, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει επιπρόσθετα να προσκομίσει τουλάχιστον δύο από τα ακόλουθα αποδεικτικά:

● Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευσης στο όνομά του.
● Μισθωτήρια όπου εμφανίζεται ως εκμισθωτής.
● Αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.
● Οικοδομική άδεια στο όνομά του.
● Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας.
● Ιδιωτικό συμφωνητικό συνταχθέν τουλάχιστον προ 20 ετών με βεβαία χρονολογία.
Η διαδικασία της κτηματολογικής διαμεσολάβησης για την έκτακτη χρησικτησία καθίσταται υποχρεωτική από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 και μόνο εάν δεν υπάρξει συμφωνία μεταξύ του πολίτη και του Δημοσίου θα ακολουθήσει προσφυγή στο δικαστήριο.

Οδηγίες

Πρακτικές οδηγίες προς τους πολίτες που τους αφορά η διαδικασία εξέδωσε η ΠΟΜΙΔΑ. Μεταξύ άλλων ο πρόεδρός της Στράτος Παραδιάς αναφέρει:

1. Ελέγξτε αν το ακίνητό σας εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

2. Συγκεντρώστε εγκαίρως όλα τα αποδεικτικά της χρησικτησίας.
3. Επιλέξτε κτηματολογικό διαμεσολαβητή.
4. Καταχωρίστε το «φύλλο βασικών στοιχείων» στο Κτηματολόγιο:
   Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο και εσείς το καταθέτετε στο Κτηματολόγιο και πληρώνετε το πάγιο τέλος καταχώρισης. Η καταχώριση ολοκληρώνεται την επόμενη εργάσιμη ημέρα.
5. Προγραμματίστε την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία: Η πρόσκληση πρέπει να γίνει τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση. Αν γίνει νωρίτερα υπάρχει ακυρότητα του πρακτικού. Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπείται από ΝΣΚ ή έμμισθους δικηγόρους και μπορεί να συμμετέχει μέσω τηλεδιάσκεψης. Αν οι υπηρεσίες του Δημοσίου δεν στείλουν εγκαίρως έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων, τότε τεκμαίρεται ότι δεν θα προβάλλει δικαιώματα στο ακίνητό σας.
6. Διεξαγωγή της διαμεσολάβησης: Κατά τη συνεδρία παρουσιάζετε όλα τα αποδεικτικά, ο διαμεσολαβητής ελέγχει την πληρότητά τους, συντάσσει το πρακτικό και επισυνάπτει όλα τα στοιχεία σε ενιαίο σώμα. Αν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.
7. Υποβάλλετε τη δήλωση φόρου χρησικτησίας: Πριν την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο πρέπει να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ η δήλωση καταβολής φόρου χρησικτησίας, Αντίγραφο της δήλωσης επισυνάπτεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης.
8. Κατάθεση πρακτικού στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο: Το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο.
   Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης: «Εκτακτη χρησικτησία».