Καινούργιο VS παλιό διαμέρισμα; Η ανακαίνιση μειώνει τη διαφορά

Οι ειδικοί της αγοράς εκτιμούν πως. με εξαίρεση τα πιο τουριστικά μέρη, φέτος οι τιμές δύσκολα θα ανέβουν περισσότερο από 8-9%. Ενδεικτική ήταν η μεταβολή του πρώτου τριμήνου φέτος, όταν η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών κατέγραψε αύξηση 8,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024, ενώ σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2024 σημείωσε μικρή άνοδο 3,1%. Αντίστοιχα, οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικιών παρουσίασαν ετήσια αύξηση 6,7%, ενώ σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο αυξήθηκαν κατά 3,7%.

Σημειώνεται πως ότι οι ρυθμοί έχουν μεγάλη διαφορά ανάλογα με την περιοχή και την παλαιότητα των ακινήτων. Η μεγαλύτερη διαφορά εντοπίζεται ανάμεσα στις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, με την υπόλοιπη Ελλάδα, καθώς η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα ανεβάζει κατακόρυφα τη ζήτηση, άρα και τις τιμές.

Οταν αγοράζει κάποιος ένα νεόδμητο ακίνητο, αναμένει να έχει όλες τις σύγχρονες ανέσεις, καλή ενεργειακή απόδοση και σημαντική αντοχή στον χρόνο. Ολα όσα λείπουν από τα περισσότερα παλαιότερα ακίνητα. Για να αποκτήσουν σχεδόν τα ίδια χαρακτηριστικά τα παλαιότερα ακίνητα, χρειάζονται ανακαίνιση, κάτι το οποίο έχει σημαντικό κόστος. Συμφέρει; Πολλά είναι τα ερωτήματα σε μηχανικούς και μεσίτες για το τι συμφέρει περισσότερο.

Η αγορά νεόδμητου ή η αγορά παλαιότερου, σε συνδυασμό με μεγάλη ανακαίνισή; Αυτό, καθώς για πολλούς η αγορά νεόδμητου είναι πάνω από τις δυνατότητές τους και επιλέγουν την αγορά ενός αρκετά φθηνότερου, παλαιότερου ακινήτου που να αντέχουν οικονομικά και, στη συνέχεια, όταν θα έχουν την οικονομική άνεση, να προχωρήσουν σε μία ανακαίνιση.

Οι αριθμοί δίνουν μία καλή εικόνα για το τι μπορεί να περιμένει κανείς. Παράδειγμα, η πυκνοκατοικημένη περιοχή της Κυψέλης, όπου ένα ακίνητο του 1980 (45ετίας) κατάλληλο για οικογένεια, με επιφάνεια κοντά στα 100 τ.μ. και άνω του 1ου ορόφου, κοστίζει από 160.000 έως 220.000 ευρώ, ανάλογα με τον δρόμο και τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Για μία μεγάλη ανακαίνιση που θα έλυνε σχεδόν όλα τα προβλήματα της ηλικίας του, ο λογαριασμός θα έφτανε κοντά στις 40.000-50.000 ευρώ. Συνολικά, το κόστος «εκσυγχρονισμού» του διαμερίσματος θα έφτανε κοντά στις 200.000-270.000 ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται η ταλαιπωρία, τα απρόοπτα των εργασιών και ο χρόνος που θα χρειαστεί. Ενα νεόδμητο παρόμοιων χαρακτηριστικών, στην ίδια περιοχή, κοστίζει από 240.000 έως 300.000 ευρώ.

Σε όρους συνολικού κόστους και ανώτερης τιμής, η διαφορά είναι κοντά στις 30.000 ευρώ, δηλαδή μόλις το 10%. Με 10% περισσότερα χρήματα, αυτός που θα προτιμήσει το νεόδμητο θα γλιτώσει χρόνο, κόπο, το άγχος της «οικοδομής» και θα αποκτήσει ένα σπίτι που η αξία του θα έχει πολύ μεγαλύτερη αντοχή στον χρόνο. Σημαντικό είναι ότι ακόμα και αν κάποιος ανακαινίσει όσο είναι «τεχνικά δυνατόν» ένα διαμέρισμα 45 ετών, ποτέ δεν θα γίνει «νεόδμητο», καθώς το έτος δόμησης θα έχει βαρύτητα αν στο μέλλον προσπαθήσει να το πουλήσει. Παράλληλα, το ανακαινισμένο ακίνητο θα παραμείνει σε μία πολυκατοικία 40 ετών, με ό,τι αυτό περιλαμβάνει. Από την άλλη πλευρά, οι νέες οικοδομές δεν είναι πολλές, το στοκ παλαιών ακινήτων μεγάλο και κάποιος μπορεί να βρει «διαμάντια», αν ψάξει αρκετά.

Τα μεσιτικά γραφεία, που είναι μέσα στον πυρήνα της αγοράς, βλέπουν σημαντική άνοδο ζήτησης για τα νεόδμητα, κάτι που επηρεάζει τιμές και οι εκτιμήσεις της αγοράς επιβεβαιώνονται και από τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, που δείχνει ότι ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των νέων διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 9,7% και των παλαιότερης κατασκευής κατά 6,6%. Σχετική έρευνα που είχε πραγματοποιήσει η GEOAXIS έδειξε ότι το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα (συγκεκριμένα για τα διαμερίσματα) είναι κοντά στο +8,51% σε σχέση με έναν χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 24,7% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Στην ίδια εξεταζόμενη περίοδο, τα παλαιότερης κατασκευής διαμερίσματα είχαν αύξηση τιμών

στο +7,81% σε σχέση με έναν χρόνο πριν και 22,68% σε σχέση με πριν δύο χρόνια. Ολα ακριβαίνουν με ταχείς ρυθμούς, όμως η διαφορά υπέρ των νεόδμητων είναι εμφανής. Κάτι που φαίνεται ακόμα περισσότερο για τα διαμερίσματα που βρίσκονται στις μεγάλες πόλεις της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Εκεί όπου η ζήτηση είναι η μεγαλύτερη, ανεβαίνουν και περισσότερο οι τιμές. Συγκεκριμένα, καλή εικόνα για αυτό δίνουν τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, υπάρχει σημαντική διαφορά στη διακύμανση των τιμών. Για το 2024 ήταν +8,2% στην Αθήνα (13,9% το 2023), 11,2% στη Θεσσαλονίκη (16,6% το 2023), 7,1% στις άλλες μεγάλες πόλεις (από 15%) και 10,6% στις λοιπές περιοχές της χώρας (11,6% το 2023).

Ταχύτερη η άνοδος τιμών στα νεόδμητα

Οι τιμές ανεβαίνουν σχεδόν 46% ταχύτερα για τα νεόδμητα από ό,τι για τις παλαιότερες κατασκευές. Εξαίρεση μόνο οι περίοδοι που τρέχουν προγράμματα επιχορήγησης για την αγορά παλαιότερων ακινήτων. Το δίλημμα νεόδμητο ή παλαιότερο διαμέρισμα προβληματίζει πολλούς υποψήφιους αγοραστές, όμως είναι θετικό ότι υπάρχουν πολλές έρευνες της αγοράς για το θέμα να βοηθήσουν.

Μία μεγάλη διαφορά είναι το πόσο καλύτερα θα κρατήσουν την αξία τους τα νεόδμητα. Δεν πρέπει να ξεχνά κανείς ότι όταν αναφέρεται σε παλαιότερες κατασκευές ότι το στοκ των ακινήτων είναι σε πολύ παλιάς κατασκευής.

Σύμφωνα με την ΕΛ.ΣΤΑΤ., το 68% ή 4.485.795 σε σύνολο 6.596.758 κατοικιών κατασκευάστηκαν την περίοδο 1961-2000 ενώ το 15,5% των κατοικιών ή 1.022.497 κατασκευάστηκαν πριν από το 1961. Μόλις το 16,5% έχει χτιστεί μετά το 2001, δηλαδή σχεδόν τα 16 στα 100 σπίτια είναι ηλικίας μικρότερης των 25 ετών. Σύμφωνα με τους μεσίτες, σχεδόν το 70% των ακινήτων που περνούν από τα γραφεία τους είναι κατασκευής 1960-1985.

Αυτό σημαίνει ακίνητα έως 65 ετών. Αν κάποιος αγοράσει με τραπεζικό δανεισμό, που το μέσο στεγαστικό έχει διάρκεια 20-30 έτη, αυτό σημαίνει ότι όταν το αποπληρώσει και γίνει 100% δικό του, το ακίνητο θα είναι 85 έως 95 ετών! Είναι εύκολα κατανοητό το τι θα σήμαινε αυτό για το κόστος συντήρησης, αλλά περισσότερο για τη μεταπωλητική του αξία.

Ακίνητα άνω της 15ετίας για το 80% των αγοραπωλησιών

Μπορεί στα στοιχεία της έρευνας να φαίνεται ότι τα νεόδμητα κυριαρχούν παντού, σε ζήτηση, άνοδο τιμών και ειδικά χαρακτηριστικά, όμως η πραγματικότητα της αγοράς είναι ότι αποτελούν μικρή μειονότητα των αγοραπωλησιών. Αυτό δεν είναι κάτι καινούργιο, από την κρίση και μετά η οικοδομή δεν έχει ανακάμψει πλήρως και οι τιμές δεν επιτρέπουν στην πλειονότητα των ενδιαφερομένων για νέα κατοικία να κοιτούν στο «πάνω ράφι».

Το 2023 τα νεόδμητα ήταν οριακά λιγότερα από το 3,3% των μεταβιβάσεων και το 2024 έφτασαν το 3,8%. Σύμφωνα με τους μεσίτες, κάθε χρόνο υπάρχει και μεγαλύτερη δραστηριότητα στην οικοδομή, περισσότερα νέα ακίνητα στην αγορά και αν επιβεβαιωθεί η διάθεση των τραπεζών για πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη, με τη χορήγηση περισσότερων νέων στεγαστικών, τότε το ποσοστό μπορεί να αλλάξει σημαντικά. Πάντως, στην αρχή του 2025 δεν ξεπέρασε το 4,2%.

Τιμές πώλησης ακινήτων – Νεόδμητα vs παλαιότερες κατασκευές

Αθήνα

 Πειραιάς 

 Θεσσαλονίκη 

 Υπόλοιπη Ελλάδα