Έρευνα «ΕΤ»: Ανατροπές στα Airbnb – Μειώθηκαν κατά 3% τα ακίνητα που διατίθενται στην αγορά

Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA για τον Σεπτέμβριο, τα ακίνητα που διατίθενται στην ελληνική αγορά έχουν μειωθεί κατά 3% και αναλόγως την περιοχή η μείωση της προσφοράς είναι έως και διψήφια, με την Αθήνα, όπως ορίζει την τοπική αγορά η εταιρία, να έχει πτώση της προσφοράς κατά 29,2% σε ένα έτος. Η μείωση των ακινήτων στην βραχυχρόνια, σε πολλές περιπτώσεις σημαίνει επιστροφή στη μακροχρόνια, αυξάνοντας την εκεί προσφορά και συγκρατώντας την ανθεκτική, ανοδική τάση των «παραδοσιακών» ενοικίων. Αν και κάθε οργανισμός μετράει με διαφορετικούς τρόπους την αγορά, οπότε υπάρχουν αποκλίσεις ανάμεσα στα στοιχεία με αυτά του Δημοσίου (AirDNA, Inside Airbnb, airroi, κ.ά.), αλλά όλα δείχνουν ότι οι ενεργές καταχωρίσεις μειώνονται.

Μείωση διαπιστώνει και η Τράπεζα της Ελλάδος στα στοιχεία της Εκθεσης Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας. Τα καταλύματα που είναι εγγεγραμμένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης τον Μάρτιο του 2026 ήταν 203.122, μειωμένα κατά 2,1% ή κατά 4.450 ακίνητα έναντι του 2024 που ήταν 207.572.

Περιορισμοί

Σε αυτό συνέβαλαν τα κυβερνητικά μέτρα για την ανάσχεση της επέκτασης της συγκεκριμένης αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε πρόσφατα ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, οι αριθμοί μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ) που είναι μοναδικοί για κάθε ακίνητο, μειώθηκαν κατά 1.500, σε ένα έτος,  από λίγο πάνω από 14.000 σε περίπου 12.500. Ο υπουργός συνέδεσε τη μείωση με την πολιτική περιορισμού των νέων εγγραφών στα πολύ δημοφιλή για τον τουρισμό, τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα. Ειδικά για την Αθήνα, ο Σεπτέμβριος ήταν μήνας μειώσεων στις καταχωρίσεις, της τάξης του 29,2% σε ετήσια βάση.

Ο… χάρτης

Στις περιοχές της Αθήνας  που παρακολουθεί ο «ΕT», συνθέτοντας τις μετρήσεις από πολλαπλές εταιρείες που αναλύουν την αγορά, φαίνεται πως από Οκτώβριο σε Οκτώβριο υπάρχει μείωση κατά 0,45%. Η εικόνα της αγοράς εμφανίζεται μεικτή, καθώς ορισμένες γειτονιές δείχνουν ανθεκτικότητα, ενώ άλλες καταγράφουν σημαντική υποχώρηση, αποτυπώνοντας τις πρώτες επιδράσεις των περιοριστικών μέτρων. Τη μεγαλύτερη πτώση στα διαθέσιμα ακίνητα παρουσιάζει το Παγκράτι με μείωση 9,58% (από 637 σε 576), ακολουθούμενο στενά από τον Νέο Κόσμο, ο οποίος κατέγραψε υποχώρηση 7,84% (από 1.161 σε 1.070). Μείωση είχε και το Κολωνάκι (-5,71%) και στην ιστορική περιοχή της Ακρόπολης (-3,43%), επιβεβαιώνοντας τη σταδιακή απομάκρυνση ορισμένων ιδιοκτητών από τις πλατφόρμες τύπου Airbnb. Τα στοιχεία δείχνουν ότι η αγορά της Αθήνας αρχίζει να ισορροπεί, με τις κεντρικές περιοχές να σταθεροποιούνται και τις περιφερειακές να παρουσιάζουν ανακατατάξεις.

Τα μέτρα

Ολα έρχονται μετά από τη σταδιακή εφαρμογή περιορισμών. Ξεκίνησαν με το «στοπ» στις εγγραφές νέων ακινήτων στο 1ο, το 2ο και το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας καθώς και αργότερα, στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Παράλληλα, είναι και το φορολογικό πλαίσιο που έχει αλλάξει. Περιορισμοί ισχύουν επίσης για την είσοδο στην αγορά. Για τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική και υπάγεται σε ΦΠΑ 13%. Μαζί με τα παραπάνω, επιβάλλεται και τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανά ημερήσια χρήση και ανά ακίνητο ενώ έχει αυστηροποιηθεί το πλαίσιο με τις προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωση.

Αυξημένες τιμές και τζίροι

Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση «European Review September 2026» της AirDNA, στο σύνολο της χώρας, τα έσοδα ανά διαθέσιμη διανυκτέρευση αυξήθηκαν κατά 16,6% φτάνοντας τα 99 ευρώ. Η επίδοση αυτή είναι σχεδόν διπλάσια σε σχέση με την άνοδο του 9,1% που κατέγραψε η υπόλοιπη Ευρώπη. Στην ελληνική αγορά σημειώθηκε αύξηση 13,9%, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 164,70 ευρώ, έναντι αύξησης 8,9% στο σύνολο της ευρωπαϊκής αγοράς. Παρά τη μείωση των διαθέσιμων καταλυμάτων κατά 3% και των συνολικών διανυκτερεύσεων κατά 2,7%, η πληρότητα ενισχύθηκε κατά 1,4 ποσοστιαίες μονάδες, αγγίζοντας το 60,2%. Ειδικά στην Αθήνα, από τον Σεπτέμβριο του 2025 έως τον Σεπτέμβριο του 2026, τα έσοδα της αγοράς airbnb αυξήθηκαν κατά 56,3%, η πληρότητα αυξήθηκε κατά 10%, το ADR (μέση ημερήσια τιμή) μειώθηκε κατά 1,2%, το RevPAR (έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο) αυξήθηκε κατά 7,9% και οι ενεργές καταχωρίσεις μειώθηκαν κατά 29,2%.

Μεταπτώσεις ανά εποχή

 Σύμφωνα με τους αναλυτές της AirDNA, η χώρα μας έχει τη μεγαλύτερη εποχική υποχώρηση τιμών στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης μεταξύ των 38 υπό εξέταση χωρών. Μπορεί η Ελλάδα να είχε ένα πολύ ισχυρό καλοκαίρι, σε όρους ζήτησης όμως τα στοιχεία δείχνουν πως η μέση ημερήσια τιμή των καταλυμάτων υποχώρησε κατά 43,3% χαμηλότερη το διάστημα Δεκεμβρίου 2025 – Φεβρουαρίου 2026, σε σύγκριση με την περίοδο Μαρτίου – Νοεμβρίου 2025. Προφανώς έχει να κάνει και με τη γεωγραφία και το είδος του τουρισμού που προσφέρει κάθε τόπος. Στα κράτη της μεσογείου, η χειμερινή περίοδος συνοδεύεται παραδοσιακά από σημαντική πτώση των τιμών, ενώ χώρες που παραδοσιακά συγκεντρώνουν χειμερινό τουρισμός έχουν αυξήσεις έως και 89%.

Σύμφωνα με τους αναλυτές, η αύξηση της προσφοράς εξασθενούσε μήνα με τον μήνα κατά τη διάρκεια του 2026, σε όλη την Ευρώπη. Οι διαθέσιμες καταχωρίσεις στις 42 χώρες ήταν αυξημένες κατά 4,2% σε σχέση με το προηγούμενο έτος τον Ιανουάριο, κατά 2,1% τον Απρίλιο, κατά 0,8% τον Αύγουστο και μόλις κατά 0,4% τον Σεπτέμβριο, που σημειώνουν πως ήταν πιο αδύναμος Σεπτέμβριος από το 2021.

Μεταβολή βραχυχρόνιων μισθώσεων *

* σε περιοχές ισχύος των περιορισμών

Πηγή: Inside Airbnb