Πριν από λίγες μέρες, περισσότεροι από 6,1 εκατομμύρια φορολογούμενοι έλαβαν -στους λογαριασμούς, που έχουν στην ψηφιακή πύλη της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ)- τα εκκαθαριστικά σημειώματα για την πληρωμή του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) του 2026. Ηδη μάλιστα, στις 31 Μαρτίου λήγει η προθεσμία καταβολής της πρώτης δόσης του ΕΝΦΙΑ για το τρέχον έτος. Ωστόσο, οι φορολογούμενοι πρέπει να ελέγξουν πολύ προσεκτικά τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας τους, όπως αναγράφονται στα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ, καθώς και τα στοιχεία που έχουν δηλώσει στην ηλεκτρονική εφαρμογή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων για το «περιουσιολόγιο» και, ειδικότερα, στα έντυπα Ε9.

Επανυπολογισμός

Οσοι διαπιστώσουν ότι διέπραξαν λάθη ή υπέπεσαν σε παραλείψεις όταν είχαν δηλώσει τα στοιχεία των ακινήτων τους στα έντυπα Ε9 και εξαιτίας αυτών των λαθών ή των παραλείψεων έλαβαν εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ «φουσκωμένα» με άδικες χρεώσεις επιπλέον φόρου για το 2026, θα πρέπει να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις, υποβάλλοντας τροποποιητικές δηλώσεις Ε9. Ετσι θα εξαλείψουν τα λάθη και τις παραλείψεις τους, ο ΕΝΦΙΑ θα επανυπολογιστεί από τη Φορολογική Διοίκηση και θα λάβουν νέα διορθωμένα εκκαθαριστικά με τον φόρο μειωμένο κατά 4% έως και 90%. Οι δηλώσεις αυτές δεν επιβαρύνονται με πρόστιμο 100 ευρώ, λόγω εκπρόθεσμης υποβολής, διότι ακόμη είναι σε εξέλιξη η καταγραφή των ακινήτων της χώρας στο Κτηματολόγιο.

Ψαλίδι…

Ειδικότερα, διορθώνοντας, έστω και μετά την έκδοση των εκκαθαριστικών του ΕΝΦΙΑ, τυχόν λάθη ή παραλείψεις τους στο Ε9, οι φορολογούμενοι μπορούν να πετύχουν μειώσεις στις επιβαρύνσεις, οι οποίες φθάνουν ενδεικτικά:

* στο 4% με 20% για τα παλαιά κτίσματα ή ακόμη και στο 40% για τα πολύ παλαιά,

* στο 60% για τα ημιτελή κτίσματα,

* στο 80% για τα αγροτεμάχια με υφιστάμενα κτίσματα,

* στο 90% για τους βοηθητικούς χώρους που έχουν δηλωθεί λανθασμένα ως χώροι κύριας χρήσης

Η υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 έτους 2026 είναι πλέον εφικτή για τους φορολογούμενους, καθώς τέθηκε εκ νέου σε λειτουργία από την ΑΑΔΕ η σχετική ηλεκτρονική πλατφόρμα, η οποία βρίσκεται στην εφαρμογή «Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ» στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ.

Συχνά λάθη

Τα πιο συχνά λάθη στη συμπλήρωση του Ε9 που προκαλούν άδικες υπερχρεώσεις, με σημαντικού ύψους επιπλέον ποσά ΕΝΦΙΑ, καθώς και οι οδηγίες για να διορθωθούν με την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 έχουν αναλυτικά ως εξής:

1 Μη ορθή αναγραφή έτους κατασκευής (έτους έκδοσης οικοδομικής άδειας) κτίσματος, με συνέπεια τον μη ορθό υπολογισμό της παλαιότητάς του. 

Η παλαιότητα ενός κτίσματος επιδρά μειωτικά στο ύψος του αναλογούντος ΕΝΦΙΑ. Οσο πιο παλαιό είναι ένα κτίσμα τόσο μεγαλύτερη μείωση μπορεί να έχει στον αναλογούντα ΕΝΦΙΑ. Η μείωση κλιμακώνεται ανάλογα με τον συντελεστή παλαιότητας που λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό του φόρου. Ο συντελεστής αυτός ανέρχεται σε 0,6 για κτίσματα παλαιότητας άνω των 100 ετών, 0,8 για κτίσματα κατασκευασμένα προ του 1930 και σε 1 έως 1,25 για κτίσματα κατασκευασμένα από το 1931 μέχρι το 2025. Η παλαιότητα προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ του έτους φορολογίας και του έτους έκδοσης της νεώτερης οικοδομικής άδειας. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ως έτος έκδοσής της λαμβάνεται το έτος κατασκευής το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο.

Σε περίπτωση, λάθους στην αναγραφή του έτους κατασκευής κτίσματος και ειδικότερα εάν το έτος που έχει δηλωθεί είναι πολύ μεταγενέστερο του πραγματικού, μπορεί να έχει ληφθεί υπόψη στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. αυξημένος συντελεστής παλαιότητας και ο φορολογούμενος να έχει στερηθεί έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ που κυμαίνεται από 4% έως και 20%, για κτίσματα παλαιότητας πάνω από 4 και έως 100 έτη και φθάνει στο 40% για κτίσματα παλαιότητας άνω των 100 ετών. Για να κερδίσει την έκπτωση λόγω παλαιότητας του ακινήτου, ο φορολογούμενος θα πρέπει, στην περίπτωση αυτού του λάθους, να υποβάλει διορθωτική-τροποποιητική δήλωση Ε9, επιλέγοντας από τον πίνακα 1 το κτίσμα για το οποίο έγινε το λάθος και αναγράφοντας στη στήλη 14 το σωστό έτος κατασκευής. Ετσι, ο ΕΝΦΙΑ θα επανυπολογιστεί με τον σωστό (μειωμένο) συντελεστή παλαιότητας και θα εκδοθεί νέο εκκαθαριστικό με τον φόρο μειωμένο κατά 4% έως και 20% ή και 40%, κατά περίπτωση.

2 Μη ορθή συμπλήρωση στοιχείων για ημιτελή κτίσματα.

Οι φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους κενά ημιτελή κτίσματα, τα οποία δεν έχουν ακόμη ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ρεύμα, δικαιούνται έκπτωσης 60% στον ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στα συγκεκριμένα κτίσματα.

Οι κωδικοί

Σύμφωνα με τις οδηγίες που έχουν δοθεί από την ΑΑΔΕ, προκειμένου να υπολογιστεί η έκπτωση κατά 60% στον ΕΝΦΙΑ που αναλογεί σε κενό ημιτελές κτίσμα το οποίο δεν έχει ποτέ ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτείται με εργοταξιακό ρεύμα, ο φορολογούμενος πρέπει, κατά την αναγραφή των στοιχείων του συγκεκριμένου κτίσματος στον πίνακα 1 του Ε9, να έχει συμπληρώσει, οπωσδήποτε, και τις ακόλουθες ενδείξεις:

– Στη στήλη 10 του πίνακα 1, θα πρέπει να έχει αναγράψει τον κωδικό αριθμό 99 που σημαίνει «ημιτελές κτίσμα».

– Στη στήλη 30 του πίνακα 1 πρέπει να έχει συμπληρώσει την ένδειξη ΟΧΙ εάν το ημιτελές κτίσμα είναι «μη ηλεκτροδοτούμενο» ή την ένδειξη ΝΑΙ, εάν το ημιτελές κτίσμα ηλεκτροδοτείται με εργοταξιακό ρεύμα. Στην περίπτωση συμπλήρωσης της ένδειξης «ΝΑΙ» στη στήλη 30 θα πρέπει να έχει αναγραφεί και ο αριθμός της εργοταξιακής παροχής ηλεκτρικού ρεύματος στη στήλη 31 του πίνακα 1

– Στη στήλη 32 «ειδική κατηγορία» του πίνακα 1 θα πρέπει να έχει αναγράψει τον κωδικό 8 που σημαίνει ότι το δηλούμενο κτίσμα είναι «κενό».

Παρεμβάσεις

Εάν στο Ε9 που απεικονίζει την εικόνα της ακίνητης περιουσίας την 1^η-1-2026 δεν εμφανίζεται συμπληρωμένη έστω και μία από τις τρεις αυτές ενδείξεις, τότε η προβλεπόμενη από τον νόμο έκπτωση 60% στον αναλογούντα ΕΝ.Φ.Ι.Α. δεν έχει υπολογιστεί στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ του έτους 2026. Για να κερδίσει την έκπτωση ο φορολογούμενος, πρέπει να υποβάλει τροποποιητική-διορθωτική δήλωση Ε9 στην οποία οφείλει να αναγράψει ξανά όλα τα στοιχεία του ημιτελούς κτίσματος και ταυτόχρονα να συμπληρώσει και τις παραπάνω στήλες του πίνακα 1 (στήλες 10, 30 και 32 αν πρόκειται για μη ηλεκτροδοτούμενο ή 10, 30, 31 και 32 εάν πρόκειται για ηλεκτροδοτούμενο με εργοταξιακό ρεύμα). 

3 Παραλείψεις και λάθη στην αναγραφή των στοιχείων των κτισμάτων που βρίσκονται μέσα σε αγροτεμάχια.

Υπάρχει πιθανότητα ο φορολογούμενος να έχει χρεωθεί με υπέρογκο φόρο για ένα δηλωθέν στο Ε9 αγροτεμάχιο με υφιστάμενο κτίσμα, το οποίο είναι γεωργικό ή αποθήκη ή επαγγελματική στέγη. Αυτό μπορεί να έχει συμβεί σε περίπτωση κατά την οποία στον πίνακα 2 του Ε9 συμπλήρωσε στη στήλη 17 τη συνολική επιφάνεια κτισμάτων που βρίσκονται στο αγροτεμάχιο, αλλά παρέλειψε να δηλώσει την κατηγορία του ακινήτου (γεωργικό κτίσμα ή αποθήκη ή κτίριο επαγγελματικής στέγης στη) στήλη 17α ή 17β ή 17γ.

Επί πέντε

Σε μια τέτοια περίπτωση παράλειψης θεωρείται από το σύστημα εκκαθάρισης του ΕΝΦΙΑ ότι επί του αγροτεμαχίου βρίσκεται κατοικία και ο φόρος του αγροτεμαχίου πενταπλασιάζεται!

Για να εξαλειφθεί μια τέτοια παράλειψη και να διαγραφεί η άδικη επιπλέον χρέωση στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ ο φορολογούμενος πρέπει να υποβάλει τροποποιητική-διορθωτική δήλωση Ε9, στην οποία οφείλει να δηλώσει ορθά την κατηγορία του κτίσματος που βρίσκεται εντός του αγροτεμαχίου, συμπληρώνοντας κατά περίπτωση είτε τη στήλη 17α είτε τη στήλη 17β είτε τη στήλη 17γ.

4 Παραλείψεις στη συμπλήρωση των στοιχείων για τα εμπράγματα δικαιώματα.

Υπάρχουν περιπτώσεις φορολογουμένων που έχουν την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία επί ακινήτων και χρεώθηκαν με επιπλέον ΕΝΦΙΑ, επειδή στο Ε9 δεν δήλωσαν ψιλή κυριότητα ή επικαρπία αλλά πλήρη κυριότητα, αναγράφοντας τον κωδικό 1 αντί των κωδικών 2 ή 3 στις σχετικές στήλες του Ε9, ή παραλείποντας να αναγράψουν κάποιον κωδικό στις συγκεκριμένες στήλες. Σε κάθε τέτοια περίπτωση, κατά την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ δεν υπολογίστηκε η έκπτωση επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, η οποία προβλέπεται σε περίπτωση ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, καθώς θεωρήθηκε αυτόματα ότι το ακίνητο ανήκει στον δηλούντα κατά πλήρη κυριότητα. Το λάθος αυτό μπορεί να εντοπιστεί και να εξαλειφθεί με έναν απλό έλεγχο στον κωδικό που αναγράφεται στη στήλη 15 ή στη στήλη 19 του πίνακα 1 του Ε9 του 2026, αν πρόκειται για κτίσμα ή οικόπεδο εντός σχεδίου ή στη στήλη 18 του πίνακα 2 του Ε9, αν πρόκειται για αγροτεμάχιο. Αν όντως εντοπιστεί κάποιο λάθος στη συμπλήρωση των στοιχείων σε μια από τις στήλες αυτές θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική-διορθωτική δήλωση Ε9 και να γίνει ορθή συμπλήρωση της στήλης που αφορά στο εμπράγματο δικαίωμα. 

5 Παραλείψεις και λάθη στα στοιχεία για τα ποσοστά συνιδιοκτησίας.

Σε περίπτωση μη αναγραφής ποσοστού συνιδιοκτησίας ή αναγραφής λανθασμένου ποσοστού συνιδιοκτησίας, το μηχανογραφικό σύστημα της ΑΑΔΕ υπολογίζει τον ΕΝΦΙΑ θεωρώντας ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι 100%, δηλαδή ότι όλο το ακίνητο ανήκει στον φορολογούμενο, οπότε καταλογίζει στον ίδιο φορολογούμενο ολόκληρο τον ΕΝΦΙΑ του ακινήτου. Για να εξαλειφθεί μια τέτοια άδικη υπερχρέωση στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ, θα πρέπει ο φορολογούμενος να ανατρέξει στο Ε9 που αποτυπώνει την περιουσιακή του κατάσταση την 1η-1-2026 και να ελέγξει εάν έχει παραλείψει εντελώς να αναγράψει το ποσοστό συνιδιοκτησίας ή εάν έχει αναγράψει λάθος ποσοστό. Σε περίπτωση εντοπισμού παράλειψης ή λάθους πρέπει να υποβάλει τροποποιητική-διορθωτική δήλωση Ε9, στην οποία το ακίνητο πρέπει να δηλωθεί ξανά με συμπληρωμένο το σωστό ποσοστό συνιδιοκτησίας στην αντίστοιχη στήλη (στη στήλη 16 του πίνακα 1 αν πρόκειται για κτίσμα, στη στήλη 19 του πίνακα 1 αν πρόκειται για οικόπεδο εντός σχεδίου ή στη στήλη 20 του πίνακα 2 αν πρόκειται για εδαφική έκταση εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού).

6 Λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων για τις επιφάνειες των κύριων και των βοηθητικών χώρων του ακινήτου.

Συνηθέστερο λάθος που διαπράττουν οι φορολογούμενοι είναι η καταχώριση βοηθητικών χώρων ως κύριων. Στις περιπτώσεις αυτές χρεώνεται κανονικός φόρος ανά τετραγωνικό μέτρο και όχι ο μειωμένος κατά 90% σε σχέση με τον φόρο που αναλογεί σε χώρο κύριας χρήσης. Συχνά επίσης έχει παρατηρηθεί η δήλωση των υπογείων επιφανειών ακινήτων ως χώρων κύριας χρήσης. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις είναι αναγκαία η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9 για την αποκατάσταση των λαθών. Συγκεκριμένα, το ακίνητο για το οποίο έχουν γίνει τα λάθη θα πρέπει να ξαναδηλωθεί με αναγραφή του σωστού αριθμού τετραγωνικών μέτρων τόσο για τους κύριους όσο και για τους βοηθητικούς χώρους.

7 Λοιπά λάθη ή παραλείψεις στη δήλωση των ακινήτων (στο Ε9), εξαιτίας των οποίων μπορεί να «φουσκώσει» το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ.

α) Σε περίπτωση κατά την οποία έχει δηλωθεί ψιλή κυριότητα ή επικαρπία, αλλά στη στήλη όπου έπρεπε να έχει δηλωθεί το έτος γέννησης επικαρπωτή για το συγκεκριμένο δικαίωμα δεν έχει συμπληρωθεί τίποτε, τότε το ακίνητο θεωρείται ότι ανήκει κατά πλήρη κυριότητα στον φορολογούμενο και ο φόρος υπολογίζεται χωρίς καμία έκπτωση.

β) Σε περίπτωση μη συμπλήρωσης του αριθμού ορόφου ή συμπλήρωσης ορόφου ακινήτου ως δώμα, για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται ο συντελεστής που αντιστοιχεί στον 6ο όροφο, οπότε ο φόρος υπολογίζεται με προσαύξηση λόγω υψηλού ορόφου.

γ) Σε περίπτωση μη αναγραφής ή αναγραφής λανθασμένου έτους γέννησης επικαρπωτή, με εξαίρεση την προηγούμενη περίπτωση, λαμβάνεται υπόψη το δυσμενέστερο για το φορολογούμενο έτος.