Απαντώντας σε ερωτήσεις ιδιοκτητών κατοικιών από όλη τη χώρα σχετικά με τις νέες διατάξεις που διευκολύνουν την τριετή φοροαπαλλαγή των μισθωμάτων που προέρχονται από μισθώσεις κενών κατοικιών, ή κατοικιών που είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η ΠΟΜΙΔΑ -σε σχετική αναλυτική εγκύκλιο που εξέδωσε- διευκρινίζει τα εξής 9 σημεία:

1 Χρόνος έναρξης ισχύος της τριετούς απαλλαγής: Η απαλλαγή ισχύει για κατοικίες των παραπάνω δύο κατηγοριών, των οποίων η πρώτη από τις παραπάνω συμβάσεις ενοικίασης ως κύριας κατοικίας θα συναφθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

2 Χρόνος σύναψης μισθώσεων κύριας κατοικίας: Στη ρύθμιση συμπεριλαμβάνονται μισθώσεις κατοικιών των παραπάνω κατηγοριών που έχουν ημερομηνία υπογραφής τους (ή έναρξης της ισχύος τους) από 8.9.2024 και έως και την 31.12.2026. Συνεπώς η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα από κατοικίες που μέχρι 31.12.2026 δεν θα έχουν συμπληρώσει την τριετία κενότητας ή την ετήσια διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση.

3 Χρόνος ισχύος της φοροαπαλλαγής: Η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών θα ισχύσει για το διάστημα των 36 πρώτων μηνών μετά από τον μήνα σύναψης μίσθωσης μιας κατοικίας που εμπίπτει στις εν λόγω δύο κατηγορίες.

4 Κοινές προϋποθέσεις φοροαπαλλαγής των κατοικιών: Για να αποκτηθεί το δικαίωμα της φοροαπαλλαγής θα πρέπει να πληρούνται σε όλες τις περιπτώσεις μισθώσεων οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

* Να πρόκειται κατ’ αρχήν για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ.

* Να εκμισθωθεί για χρήση κύριας κατοικίας, κατά περίπτωση και κατ’ ελάχιστο για τριετή διάρκεια, ή εξάμηνη διάρκεια σε ειδικές περιπτώσεις ενοικιαστών δημοσίων υπαλλήλων (ένστολοι, εκπαιδευτικοί, ιατροί, νοσηλευτές).

* Να προκύπτουν οι νόμιμες προϋποθέσεις μόνον από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.

5 Προϋποθέσεις για κατοικίες κενές επί τριετία: * Η κατοικία να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη πίσω από το έτος κατάρτισης της πρώτης μίσθωσης.

* Να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

6 Προϋποθέσεις για κατοικίες που προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση:

* Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της (πρώτης) μακροχρόνιας μίσθωσης φορολογικό έτος.

* Να έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.

* Ο ιδιοκτήτης να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μακροχρόνιας μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

7 Πότε συνεχίζει να ισχύει και πότε παύει η φοροαπαλλαγή:

Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της μίσθωσης η κατοικία κενωθεί και δεν ξανανοικιαστεί εντός τριών μηνών. Επιπλέον,  χάνεται οριστικά αν κενωθεί και από τον δεύτερο ενοικιαστή για το υπόλοιπο διάστημα.

Ειδικά σε περιπτώσεις μισθώσεων προς δημοσίους υπαλλήλους επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας εκάστη, όμως η προθεσμία που παρέχεται για την επαναμίσθωση της κατοικίας (για να μη χαθεί η απαλλαγή) είναι εξάμηνη. Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή η φοροαπαλλαγή χάνεται για το υπόλοιπο διάστημα.

Αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της μακροχρόνιας μίσθωσης η κατοικία διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μακροχρόνιας μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από το φόρο εισοδήματος.

8 Προσμέτρηση χρόνου δικαιοπαρόχων: Με δεδομένα ότι στη νομοθεσία των μισθώσεων συνυπολογίζεται πάντοτε και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων και ότι ο νέος νόμος δεν ορίζει το αντίθετο, στον υπολογισμό του χρόνου της τριετούς δήλωσης κατοικίας ως κενής καθώς επίσης και στον υπολογισμό του χρόνου της προηγούμενης μονοετούς διάθεσης στη βραχυχρόνια μίσθωση, προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε στο πρόσωπο του προηγούμενου ιδιοκτήτη, κληρονομούμενου ή δωρητή, εφόσον είχε αυτό δηλωθεί όπως προβλέπεται παραπάνω στις οικείες φορολογικές δηλώσεις των δικαιοπαρόχων του σημερινού εκμισθωτή. Αυτό αναμένεται να διευκρινιστεί με εγκύκλιο της ΑΑΔΕ.

9 Κενές κατοικίες από αλλαγή χρήσης: Η φράση του τίτλου του άρθρου 9 «… από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση…» και του εδαφίου υπό στοιχείο i) «…έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2)… ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ….. ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο….», φανερώνει αναντίρρητα τη βούληση του νομοθέτη να επιτρέψει να υπαχθούν στη ρύθμιση αυτή και κατοικίες που κατά το πρόσφατο παρελθόν ήταν κενά κτίσματα επαγγελματικής ή βιοτεχνικής κ.λπ. χρήσης, και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες. Αυτό συνάδει με την όλη πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας.

Τι προβλέπει η βελτιωμένη νομοθετική ρύθμιση

Το πλήρες κείμενο της νέας βελτιωμένης νομοθετικής ρύθμισης για την τριετή φοροαπαλλαγή των μισθωμάτων, η οποία περιελήφθη στο άρθρο 9 του νόμου 5246/2025 «Φορολογική Μεταρρύθμιση για το Δημογραφικό και τη Μεσαία Τάξη», έχει ως εξής:

1 Για τους 36 πρώτους μήνες μετά από το μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο άνω των δύο (2), του μισθωτή, εφόσον:

α) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026,

β) η εκμισθούμενη κατοικία:

* κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή

* κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση, και

γ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη φορολογική διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.

2 Αν εντός των 3 ετών της περ. 1) το ακίνητο:

α) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,

β) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. 1) ή σύμφωνα με την περ. 3).

3 Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περ. 1), μισθώνεται τουλάχιστον για 6 συνεχόμενους μήνες, άπαξ ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημοσίου τομέα:

* σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης

* σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης,

* σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Εφόσον το ακίνητο διατεθεί εντός των 3 ετών της περ. 1) για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή της παρούσας περίπτωσης παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την 5η.12.2024. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων χορηγείται σύμφωνα με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.