Σύμφωνα με την ανάλυση της Τραπέζης της Ελλάδος, στην έκθεση του διοικητή, Γιάννη Στουρνάρα, για το έτος 2025 η σημαντική άνοδος των τιμών και μισθωμάτων των κατοικιών έχει αναδείξει την προσιτότητα της στέγασης ως κρίσιμο κοινωνικό ζήτημα, για το οποίο θα πρέπει να αναζητηθούν λύσεις τόσο βραχυπρόθεσμου όσο και μακροπρόθεσμου χαρακτήρα. Από την επιδείνωση της προσιτότητας της στέγης πλήττονται ιδιαίτερα οι νέοι, με συνέπεια να καθυστερούν να ανεξαρτητοποιηθούν οικονομικά και να δημιουργήσουν οικογένεια.

 Αλμα

Η ραγδαία αύξηση των τιμών περιορίζει σημαντικά τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτήσουν κατοικία. Το διάστημα 2018-24 οι τιμές κατέγραψαν αύξηση 67,7% σε επίπεδο χώρας, με την αντίστοιχη αύξηση στην Αθήνα να ανέρχεται σε 84,2%. Τα μισθώματα κατά την ίδια περίοδο αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 11,7%, ενώ το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 35,7% (16,3% σε πραγματικούς όρους). Η ταχύτερη άνοδος των τιμών των οικιστικών ακινήτων σε σχέση με τα εισοδήματα καθιστά δυσκολότερη την απόκτηση κατοικίας.

Αν οι υψηλές τιμές αγοράς κρατούν πολλούς στο ενοίκιο, το συνεχώς αυξανόμενο κόστος των μισθωμάτων αποτελεί ίσως μεγαλύτερο πρόβλημα, καθώς, σύμφωνα με έρευνα του ΟΟΣΑ, η Ελλάδα βρίσκεται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα όσον αφορά τους δείκτες δυσκολίας πληρωμής ενοικίου ή δανείου, αλλά και ανησυχίας για τη δυνατότητα εξασφάλισης και διατήρησης κατάλληλης κατοικίας, ειδικά από τους νέους και τα οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά.

Σύμφωνα με την ανάλυση της ΤτΕ, το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης (δείκτης επιβάρυνσης κόστους κατοικίας) στην Ελλάδα ανήλθε σε 28,9% το 2024, με τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο να εκτιμάται στο 8,2%, κατατάσσοντας την Ελλάδα στην πρώτη θέση ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση στην Ε.Ε. Το ποσοστό των ενοικιαστών που εμφανίζονται να καταβάλλουν άνω του 40% του εισοδήματός τους για στέγαση εκτιμάται στο 37,4%, ενώ στην περίπτωση ιδιοκτητών με στεγαστικό δάνειο ο δείκτης επιβάρυνσης υπολογίζεται στο 20,9%.

Τα αίτια

Οι αιτίες που δημιούργησαν και συντηρούν το «στεγαστικό» αφορούν τόσο την πλευρά της ζήτησης όσο και αυτή της προσφοράς. Σύμφωνα με την ανάλυση της ΤτΕ, η ζήτηση έχει αυξηθεί. Η σταδιακή βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος, η άρση της αβεβαιότητας, όπως και η ανοδική πορεία της αγοράς από το 2018 και μετά, ενίσχυσαν την ελκυστικότητα της κατοικίας ως επένδυσης. Παράλληλα, αν και ο πληθυσμός μειώνεται, αυξάνονται τα νοικοκυριά που χρειάζονται κατοικία! Ειδικά στην Αττική, όπου ο καταγεγραμμένος πληθυσμός μειώθηκε οριακά κατά 0,4%, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4%, ή κατά 127.300, κυρίως εξαιτίας της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%.

Ξένες επενδύσεις

Επιπλέον, οι ξένες άμεσες επενδύσεις που κατευθύνθηκαν σε αγορά ακινήτων, και ειδικότερα το πρόγραμμα Golden Visa, αφαίρεσαν διαθέσιμα ακίνητα από την αγορά πρώτης κατοικίας. Πάντως, τα στοιχεία δείχνουν πως το 2025 οι καθαρές εισπράξεις για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό κατέγραψαν μείωση κατά 25,3% σε σχέση με το προηγούμενο έτος και ανήλθαν σε 2,055 δισ. ευρώ έναντι 2,75 δισ. ευρώ το 2024. Επίσης, τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου για το πρόγραμμα Golden Visa (Ιανουάριος 2026) δείχνουν μείωση αιτημάτων τον Ιανουάριο πέρσι σε 7.031, έναντι 9.387 το 2024 (-25,1%).

Προτάσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού

Για την αντιμετώπιση του ζητήματος εκτιμάται ότι μπορούν να ληφθούν πρόσθετα μέτρα που θα επιτρέψουν τη μέγιστη αξιοποίηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος. Σύμφωνα με την ΤτΕ, αυτά είναι:

* Η μείωση της γραφειοκρατίας και των καθυστερήσεων στη διαδικασία των μεταβιβάσεων-αδειοδοτήσεων και στην εκδίκαση σχετικών νομικών υποθέσεων

* Η διασφάλιση ενός σταθερού νομικού και φορολογικού πλαισίου μπορεί να δώσει ώθηση σε νέες επενδύσεις σε κατοικία.

* Η αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας.

* Η αναβάθμιση των υποδομών και υπηρεσιών στην περιφέρεια, θα μπορούσε να ενισχύσει την ελκυστικότητα άλλων περιοχών για μόνιμη εγκατάσταση.

* Στοχευμένες τοπικές παρεμβάσεις, όπως η επέκταση του δικτύου και ο επανασχεδιασμός της λειτουργίας των μέσων σταθερής τροχιάς ή ένταξη εκτάσεων στην οικιστική χρήση, θα μπορούσαν να προσφέρουν εναλλακτικές λύσεις στέγασης εντός των πόλεων.

Ανεπαρκής προσφορά

Ο μέσος ετήσιος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν για την ανέγερση κατοικιών την περίοδο 2021-24 ανέρχεται σε περίπου 35.000, ενώ ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος αριθμός για την περίοδο 2004-08 ήταν περί τις 125.000 άδειες. Η μεγάλη αύξηση στο κόστος κατασκευής μετά το 2021 περιόρισε την οικοδομή. Παράλληλα, οι συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο έχουν αρνητική επίπτωση στην οικοδομική δραστηριότητα και στην προσφορά νέων ακινήτων και μειώνουν την ελκυστικότητα της αγοράς για νέες επενδύσεις.