Ακίνητα: Σε ποιες περιοχές φρενάρουν οι τιμές [πίνακες]

Δείγμα ότι μετά από πολλά χρόνια ανόδου έχουν έρθει πιο κοντά στο σημείο ισορροπίας τους. Το Παλαιό Ψυχικό των 5.336 ευρώ/τ.μ. είχε μεταβολή έτους μόλις 0,19%, ως παράδειγμα από τις ακριβότερες περιοχές. Στις μέσες τιμές, η Καλλίπολη των 2.823 ευρώ/τ.μ. είχε άνοδο έτους μόλις 0,18%, σχεδόν όσο και κάποιες περιοχές της Θεσσαλονίκης. Στου Χαριλάου, οι τιμές ανέβηκαν μόλις 0,54% και στο Φάληρο του Βορρά 0,96%.

Σημειώνεται ότι οι μέσες τιμές είναι μόνο ενδεικτικές της πραγματικής αξίας αγοράς ενός ακινήτου. Αλλο οι τιμές της αγοράς και άλλο η μέση τιμή της κάθε περιοχής. Η τελευταία μπορεί να πέσει ή να ανέβει επειδή αλλάζει το μίγμα της αγοράς και όχι επειδή αλλάζουν οι εμπορικές αξίες σε μία περιοχή. Παράδειγμα ένα ακίνητο στην Κυψέλη έχει αξία 100.000 ευρώ και η μέση τιμή αγοράς ήταν τον Μάιο στις 2.007 ευρώ/τ.μ. Μέσα στο καλοκαίρι μπορεί να μπουν στην αγορά, δηλαδή να προσφέρονται προς πώληση, πολλά άλλα ακίνητα χαμηλής τιμής και η μέση τιμή της περιοχής να πέσει. Αυτό δεν σημαίνει ότι αλλάζει η αξία στο ακίνητο των 100.000 ευρώ.

Επίσης, υπάρχουν δύο ακόμα σημεία που θέλουν προσοχή όταν κάποιος ενδιαφέρεται για αγορά ακινήτου και κάνει έρευνα τιμών. Σε ορισμένες περιοχές, οι τιμές έχουν εποχικότητα. Σύμφωνα με έμπειρους μεσίτες, σε πολλά τουριστικά μέρη, οι τιμές αυξάνονται περισσότερο λίγο πριν έως και λίγο μετά την κορύφωση της σεζόν. Οχι, δεν πέφτουν ξανά τους επόμενους μήνες, απλά περιμένουν την επόμενη ανοδική τους φάση και στη συντριπτική τους πλειονότητα κινούνται μόνο ανοδικά από έτος σε έτος.

Το άλλο σημείο που θέλει προσοχή είναι το είδος των στοιχείων. Αλλο πράγμα οι τιμές των αγγελιών και άλλο των τελικών αγοραπωλησιών. Στις αγγελίες φαίνεται περισσότερο η ψυχολογία της αγοράς και το τι περιμένουν ή ελπίζουν να εισπράξουν οι ιδιοκτήτες/πωλητές των ακινήτων. Τα τελικά στοιχεία, π.χ. ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος, αφορούν ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες. Οι τιμές ανάμεσα στις αγγελίες και στα συμβόλαια έχουν σημαντική διαφορά.

Αλματα

Από το 2024 στο 2025 και σε συγκρίσεις τιμών Μαΐου, τη μεγαλύτερη ποσοστιαία άνοδο φαίνεται πως έχουν τα νησιά του Ιονίου. Σύμφωνα με τις συγκρίσεις του indomio.gr, στις περιοχές που εξετάσαμε, τη μεγαλύτερη άνοδο είχαν τα ακίνητα της Λευκάδας με +28,69% σε 3.606 ευρώ/τ.μ. και δεύτερη ακολούθησε η αγορά της Θάσου με άνοδο 20,44% στις 2.121 ευρώ/τ.μ. Τρίτα έρχονται τα Χανιά με +20,39% στις 3.383 ευρώ. Ξεχωριστή περίπτωση αποτελεί η Νέα Μηχανιώνα στη Θεσσαλονίκη, που, αν και καταγράφει άνοδο 26,9% στα 1.486 ευρώ/τ.μ., η μεταβολή είναι πολύ μεγαλύτερη από τις όμορες περιοχές και δικαιολογείται μόνο με σημαντική αλλαγή του μίγματος στα προσφερόμενα ακίνητα.

 Τα ενοίκια

Τελείως διαφορετικά είναι τα χαρακτηριστικά της αγοράς των ενοικίων. Σύμφωνα με τους μεσίτες, σε μόλις τρία χρόνια, τα ενοίκια αυξήθηκαν 21,6%, επιδεινώνοντας σημαντικά το στεγαστικό πρόβλημα. Οι επαγγελματίες του κλάδου τονίζουν πως στον χρονικό ορίζοντα έως το τέλος του έτους που μπορούν να εκτιμήσουν όχι μόνο δεν αναμένονται μειώσεις, αλλά περιμένουν συνέχεια των αυξήσεων. Φράση που ακούμε συχνά μιλώντας με τους ειδικούς είναι ότι όσο βρίσκονται πρόθυμοι ενοικιαστές, οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Από το 2016 τα ζητούμενα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 62,7%, ενώ ακόμα και αν μετρήσουμε από το 2019 και τη μετά Μνημονίων εποχή, η άνοδος είναι στο 45,9%. Για τους ειδικούς, μπορεί οι τιμές αγοράς ακινήτων να έχουν αρχίσει να βλέπουν τα πρώτα φρένα στα ανοδικά άλματα, όμως αυτό δεν ισχύει για την αγορά ενοικίων. Οι αυξήσεις αναμένεται να ενταθούν το 2025, ειδικά σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Οι περισσότεροι συμφωνούν ότι το έτος δεν θα σπάσει την τάση της τελευταίας τριετίας και θα κλείσει με άνοδο κοντά στο +7%.

Τα ενοίκια στην Αττική

 Στο λεκανοπέδιο, την… «πρωτιά» στην ακρίβεια ενοικίων έχουν παραδοσιακά τα νότια προάστια με 12,9 ευρώ το τετραγωνικό, με δεύτερα τα βόρεια με μέσο όρο τιμών στα 11,2 ευρώ/τ.μ., τρίτο το κέντρο της Αθήνας με 11,2 ευρώ/τ.μ. Στις ακριβότερες περιοχές συγκαταλέγονται η Βουλιαγμένη με 20,6 ευρώ/τ.μ., η Φιλοθέη με 17,5 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, η Βούλα με 17,13 ευρώ και το Κολωνάκι με 19,1 ευρώ. Στον αντίποδα, οι φθηνότερες περιοχές είναι στα δυτικά και το κέντρο της Αθήνας. Τέτοιες είναι η πλατεία Αμερικής στα 8,65 ευρώ/τ.μ., ο Αγιος Παντελεήμονας στα 8,85 ευρώ/τ.μ. και τα Σεπόλια με 9 ευρώ/τ.μ. Στα δυτικά φθηνό ενοίκιο μπορούν να βρουν οι ενδιαφερόμενοι σε περιοχές της Πετρούπολης στο 8,17 ευρώ/τ.μ. και στο Περιστέρι στα 8,67 ευρώ/τ.μ. Στην πεντάδα των φθηνότερων ενοικίων της Αττικής είναι το Πέραμα με 6,6 ευρώ/τ.μ., οι Αχαρνές με 6,8 ευρώ/τ.μ., η Σταμάτα με 7,3 ευρώ/τ.μ., το Καματερό με 7,3 ευρώ/τ.μ. και η Παιανία με 7,4 ευρώ το τετραγωνικό.

Τιμές πώλησης ακινήτων  – Αθήνα

Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων RE/MAX Ελλάς, indomio.gr, xe.gr

Τιμές πώλησης ακινήτων – Θεσσαλονίκη

Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων RE/MAX Ελλάς, indomio.gr, xe.gr

Τιμές πώλησης ακινήτων – Μεγάλες πόλεις 

Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων RE/MAX Ελλάς, indomio.gr, xe.gr

Νομοί με πτώσεις τιμών ακινήτων (Α’ τρίμηνο) 

Πηγή: Δείκτης τιμών του Spitogatos – SPI