Θεσσαλονίκη: Οι πιο φθηνές και ακριβές περιοχές για αγορά και ενοίκιο – Πίνακας τιμών σε 34 γειτονιές

Στη δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της χώρας, οι πιο ακριβές περιοχές για αγορά κατοικίας είναι η Καλαμαριά (3.047 ευρώ/τ.μ.), το κέντρο της Θεσσαλονίκης (2.917 ευρώ/τ.μ.) και η Τούμπα (2.842 ευρώ/τ.μ.).

Σύμφωνα με τα στοιχεία για το δεύτερο τρίμηνο του έτους που ανακοίνωσε η πλατφόρμα αγγελιών Spitogatos (Spitogatos Insights), σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, οι ακριβότερες περιοχές της Θεσσαλονίκης είναι και πάλι το ιστορικό κέντρο της πόλης με μέση τιμή 11,3 ευρώ/τ.μ., η περιοχή Βαρδάρης – Λαχανόκηποι με 11 ευρώ το τετραγωνικό και η περιοχή 40 Εκκλησιές – Ευαγγελίστρια με 10,8 ευρώ/τ.μ..

Πιο οικονομικές επιλογές για αγορά κατοικίας στη συμπρωτεύουσα εντοπίζονται στα προάστιά της και συγκεκριμένα στην περιοχή Αξιός όπου φτάνουν έως τα χαμηλά των 779 ευρώ/ το τετραγωνικό μέτρο, στην Καλλιθέα με 895 ευρώ/τ.μ. και στη Μυγδονία με 974 ευρώ/τ.μ., αν και πρόκειται για περιοχές μακριά από το κέντρο. Παράλληλα, οικονομικές επιλογές ενοικίασης κατοικιών εντοπίζονται και πάλι στη Μυγδονία με 4 ευρώ/τ.μ., στη Μίκρα με 5,4 ευρώ το τετραγωνικό και στα Πεύκα με 5,4 ευρώ/τ.μ..

Σημαντικές αυξήσεις σημειώνονται κατά κύριο λόγο σε περιοχές των προαστίων της Θεσσαλονίκης. Σε ό,τι αφορά τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών, οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις κατά το 2ο τρίμηνο του 2025 καταγράφηκαν στην περιοχή της Μενεμένης με εκτόξευση της μέσης τιμής κατά 27,3%, στην περιοχή Βαρδάρης – Λαχανόκηποι με άλμα 25% που η άνοδος είναι το ένα τέταρτο της προηγούμενης τιμής και στην περιοχή του Θερμαϊκού με άνοδο κατά 23,3%. Τέλος, σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, σημαντικές αυξήσεις της τάξεως από περίπου 20% έως και 30% σημειώθηκαν σε Ευκαρπία, Χορτιάτη και Ξηροκρήνη – Παναγιά Φανερωμένη.

 Τιμές πώλησης

 Τα στοιχεία των αγγελιών δείχνουν την άνοδο τιμών, τις ακριβότερες και φθηνότερες περιοχές, όμως πάντα με βάση τις ζητούμενες τιμές από τους ιδιοκτήτες. Μικρές διαφορές υπάρχουν στα τελικά στοιχεία ολοκληρωμένων αγοραπωλησιών από μεγάλα μεσιτικά γραφεία. Με τη ζήτηση για αγορά κατοικιών να είναι δεύτερη μόνο της Αττικής, δεν αποτελεί έκπληξη ότι η άνοδος συνεχίστηκε και στη δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της χώρας, τη Θεσσαλονίκη, με σημαντικές διακυμάνσεις ανά περιοχή. Σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, στον νομό Θεσσαλονίκης, η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων ακινήτων ανέρχεται στα 2.597 ευρώ ανά τ.μ., παρουσιάζοντας αύξηση 6,1%. Στα μεγαλύτερης ηλικίας ακίνητα, η μέση τιμή ανά τ.μ. ανήλθε στα 1.798 ευρώ, δηλαδή 6,4% σε ένα έτος. Με εξαίρεση τη δυτική πλευρά της πόλης, σε όλες τις υπόλοιπες περιοχές, οι μεγαλύτερες αυξήσεις σημειώθηκαν σε ακίνητα ηλικίας από πέντε ετών και άνω. Αναλυτικότερα, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στα παλαιότερα ακίνητα η μέση τιμή πώλησης ανά τ.μ. αυξήθηκε κατά 4,6% για να διαμορφωθεί σε 2.645 ευρώ/τ.μ..

 Αλμα τιμών σε Τούμπα και Χαριλάου

 Οι ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρήθηκαν, κυρίως, στις περιοχές Τούμπα και Χαριλάου. Στα νεόδμητα, καταγράφεται αύξηση κατά 3,2%, με τη μέση τιμή πώλησης να διαμορφώνεται σε 3.635 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και τις μεγαλύτερες αυξήσεις να παρατηρούνται στο Φάληρο. Αντίστοιχες διαφοροποιήσεις στις τιμές παρατηρήθηκαν και στην Ανατολική και στη Βόρεια πλευρά της πόλης. Αναλυτικότερα, στα Ανατολικά, η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων ακινήτων αυξήθηκε κατά 7,1% και ανήλθε στα 2.736 ευρώ ανά τ.μ., με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να παρατηρούνται στο κέντρο της Καλαμαριάς και στο Καραμπουρνάκι. Στα παλαιότερα ακίνητα, η μέση τιμή διαμορφώθηκε στα 1.785 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή 9,1% υψηλότερα από την προηγούμενη χρονιά, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να καταγράφονται σε Κηφισιά και Καραμπουρνάκι.

Φθηνότερα τα βόρεια προάστια

 Στα Βόρεια, η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων ακινήτων ανήλθε στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ. Και στα παλαιότερα η μέση τιμή ανά τ.μ. έφτασε τα 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Πρόκειται για αύξηση κατά 8,1% και 9,1% αντίστοιχα. Αντίθετα, στα Δυτικά, μεγαλύτερη αύξηση παρατηρήθηκε στις τιμές των νεόδμητων ακινήτων. Συγκεκριμένα, η μέση αύξηση διαμορφώθηκε στο 8% συγκριτικά με το 2023, με τη μέση τιμή ανά τ.μ. να φτάνει τα 2.016 ευρώ και οι περιοχές Σταυρούπολη και Πολίχνη να πρωταγωνιστούν στις αυξήσεις αυτές.  Οσον αφορά στα ακίνητα ηλικίας άνω των πέντε ετών, καταγράφηκε κατά μέσο όρο αύξηση 3,4%, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 1.260 ευρώ ανά τ.μ. και τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές να παρατηρούνται στις περιοχές Μενεμένης και Ελευθερίου – Κορδελιού.

Παλαιό στοκ, αλλά διπλάσια νεόδμητα

Σχετικά με την ηλικία των ακινήτων που άλλαξαν χέρια πέρσι, στη Θεσσαλονίκη, το 80,6% των κατοικιών ήταν άνω των 20 ετών, ενώ οι νεόδμητες άγγιξαν το 7,6%. Πρόκειται για ποσοστό αυξημένο σε σχέση με το αντίστοιχο της Αττικής, όπου το 82,9% των κατοικιών που πωλήθηκαν ήταν ηλικίας άνω των 20 ετών και τα νεόδμητα αφορούσαν μόλις το 4%, Στο σύνολο των αγορών που πραγματοποιήθηκαν πέρσι στη Θεσσαλονίκη, το 88,2% ήταν διαμερίσματα/κατοικίες και το 8,4% ήταν επαγγελματικά. Οσον αφορά τα οικόπεδα, αυτά κάλυψαν το 3,4% των συνολικών ακινήτων που πωλήθηκαν το περυσινό έτος.

Στροφή στα μεγάλα ακίνητα

Στη Θεσσαλονίκη, το 2024, στην κορυφή των προτιμήσεων βρέθηκαν οι κατοικίες 76-100 τ.μ., με το 33,5% των αγοραστών να τις επιλέγει. Ακολούθησαν τα ακίνητα από 51 έως 75 τ.μ. με ποσοστό 26,2%, ενώ αντίθετα, τα πολύ μικρά ακίνητα, εμβαδού έως 50 τετραγωνικά μέτρα, επέλεξε μόλις το 12,5% των αγοραστών. Αυτό δείχνει ότι στην πόλη της Θεσσαλονίκης η τάση που επικρατεί είναι η ζήτηση για μεγαλύτερα και πιο ευρύχωρα ακίνητα. Οι κατοικίες με εμβαδόν από 101 έως 150 τετραγωνικά μέτρα συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον του 22,1% των αγοραστών, ενώ τα πολύ μεγάλα σπίτια, άνω των 151 τ.μ., περιορίστηκαν μόλις στο 5,7% – το χαμηλότερο ποσοστό μεταξύ των δύο μεγάλων αστικών κέντρων.

Φοιτητικά ενοίκια

Τα ενοίκια στα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές βρίσκονται σε ισχυρή άνοδο σε όλη τη χώρα και η Θεσσαλονίκη δεν θα μπορούσε να είναι εξαίρεση. Καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των τιμών καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης φαίνεται να διευρύνεται. Η απουσία νέων κατασκευών προσιτού επιπέδου ενοικίασης και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρούν εξαιρετικά αρνητικά στην προσφορά. Σύμφωνα με τα στοιχεία του παρατηρητηρίου τιμών GEOAXIS, η Θεσσαλονίκη καταγράφει την τρίτη μεγαλύτερη άνοδο σε βάθος δεκαετίας με +108%, από το 2016 και αύξηση τιμών κατά 5,8% σε σύγκριση με το 2024. Φέτος, η μέση τιμή είναι κοντά στα 10,1 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.  Για σύγκριση, η Αθήνα είχε άνοδο 147% στη 10ετία και +12,6% από πέρσι.  Αν και η άνοδος είναι αρκετά χαμηλότερη από την Αθήνα, παραμένει κοντά στο μέσο όρο της χώρας όπου για τη 10ετία η αύξηση είναι στο 110% και από πέρσι στο +7,3%.

Μεταβολή τιμών Δήμος Θεσσαλονίκης 2018-2025

Πηγή: Spitogatos – SPI

 Μεταβολή τιμών αγοράς κατοικίας – Θεσσαλονίκη

Πηγή: Spitogatos – SPI

Μεταβολή τιμών ενοικίων κατοικίας- Θεσσαλονίκη

Πηγή: Spitogatos – SPI

 Μέσες τιμές αγοράς ακινήτου – Θεσσαλονίκη

Πηγή RE/MAX Ελλάς

Aγορές κατοικιών βάση ηλικίας – Θεσσαλονίκη

Πηγή RE/MAX Ελλάς 

Aγορές κατοικιών βάση επιφάνειας – Θεσσαλονίκη

Πηγή RE/MAX Ελλάς

Φοιτητικά ενοίκια στη Θεσσαλονίκη

Πηγή: GEOAXIS