Κτηματαγορά: Στροφή στο ενοίκιο, γιατί φθίνει η ιδιοκατοίκηση [πίνακες]

Παράλληλα, την τελευταία 8ετία ανέβηκαν σημαντικά τα ζητούμενα ενοίκια (+54,9%), με αποτέλεσμα το ενοίκιο να έχει φθάσει σχεδόν στο ύψος ενός μισθού.

Ολα τα διαθέσιμα στατιστικά (Eurostat, ΕΛΣΤΑΤ) δείχνουν ότι βρίσκεται σε εξέλιξη μια μεγάλη αλλαγή στο μοντέλο στέγασης στην Ελλάδα. Ειδικότερα, σύμφωνα με την επεξεργασία των στατιστικών από τους επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, υπάρχει μια ξεκάθαρη μετατόπιση από την ιδιοκατοίκηση προς την ενοικίαση. Συγκεκριμένα, το 2005 η ιδιοκατοίκηση ήταν στο 84,6% και η ενοικίαση στο 15,4% και όπου ενοικίαση αφορά το παραδοσιακό μοντέλο της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Δεκατέσσερα χρόνια μετά, το 2019 (πριν από την πανδημία) η ιδιοκατοίκηση είχε μειωθεί κατά 9,2% στο 75,4%. Τέσσερα χρόνια αργότερα, το 2023, η ιδιοκατοίκηση είχε μειωθεί ακόμα περισσότερο, ακόμη 5,8% στο 69,6%. Τα στοιχεία δείχνουν ότι από το 2005 έως το 2023 η ενοικίαση είχε σχεδόν διπλασιαστεί, με άνοδο 15%, από το 15,4% στο 30,4%.

Ζήτηση

Οπως εξηγούν οι μεσίτες, αυτή η εξέλιξη έχει σημαντικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων. Καθώς δεν υπήρξε μεγάλη αύξηση παραγωγής στον κατασκευαστικό κλάδο, τουλάχιστον όχι αρκετή για να καλύψει την μεγαλύτερη και διαφορετικού είδους νέα ζήτηση, αυτό σημαίνει ότι και το να αγοράσει κανείς νέο ακίνητο έχει γίνει πολύ ακριβότερη υπόθεση, σε σύγκριση με το μέσο εισόδημα, αλλά πως η έλλειψη αρκετών κατοικιών σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν να ζητήσουν και μεγαλύτερα μισθώματα. Οι μεσίτες επισημαίνουν ότι, αν και υπάρχει μεγαλύτερη έλλειψη, κυρίως, στην κατηγορία των νέων διαμερισμάτων, η άνοδος τιμών στο ακριβότερο κομμάτι της αγοράς τραβά σε μεγαλύτερο ύψος και τις τιμές των παλαιότερων κατοικιών.

Δεν γίνεται κάποιος να κατανοήσει πλήρως τη μείωση της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα, χωρίς να βάλει στην εικόνα τρία ακόμα κομμάτια του παζλ. Αυτό των βραχυχρόνιων μισθώσεων και των κλειστών κατοικιών, όπως και αυτό των πλειστηριασμών.

Τα δύο πρώτα έχουν αφαιρέσει σημαντικό αριθμό ακινήτων από την αγορά τόσο της πώλησης όσο και της μακροχρόνιας μίσθωσης. Υπολογίζεται ότι από 90.000 έως και πάνω από 246.000 (Ιούνιος – Αύγουστος) ακίνητα έχουν κατευθυνθεί στη βραχυχρόνια, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΣΕΤΕ. Ομως, επίσης σημαντικό είναι ότι το μεγαλύτερο ποσοστό είναι σε τουριστικούς προορισμούς και όχι στις μεγάλες πόλεις, όπου αναζητούν σπίτι οι περισσότεροι. Προφανώς και στις πόλεις έχει ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης και ειδικά στην Αθήνα, αλλά, σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, στον Δήμο Αθηναίων υπάρχουν μόλις 12.083 ενεργά ακίνητα, αυτήν την περίοδο. Αρκετά για να επιβαρύνουν την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και να ανεβάσουν τις τιμές, αλλά όχι για να είναι η κύρια αιτία του προβλήματος. Ενδεικτικά, μόνο τα κλειστά ακίνητα του Δήμου Αθηναίων, στην τελευταία απογραφή, ήταν 117.137 κατοικίες. Σχεδόν δεκαπλάσιες.

Το άλλο κομμάτι του παζλ είναι οι πλειστηριασμοί ακινήτων. Καθένας που έχασε την πρώτη κατοικία του έγινε αυτόματα ενοικιαστής ή… φιλοξενούμενος. Μέσα στην κρίση των Μνημονίων, οι φόροι αυξήθηκαν, οι μισθοί και οι συντάξεις μειώθηκαν, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες που είχαν λάβει στεγαστικό ή άλλο δάνειο να μην μπορούν να ανταποκριθούν. Το αποτέλεσμα ήταν η αλματώδης αύξηση του ποσοστού των «κόκκινων» δανείων και μεγάλο μέρος να φτάνει σε κατάληξη με πλειστηριασμό τόσο της ίδιας της κατοικίας ή και περισσότερων περιουσιακών στοιχείων των δανειοληπτών. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν 1.204 πλειστηριασμούς το 2015 που έγιναν 2.393 το 2021, αύξηση στους 5.760 το 2022, στους 7.291 το 2023. Το 2024 πραγματοποιήθηκαν 9.633 πλειστηριασμοί. Αν και για το 2025 δεν έχουν δοθεί στη δημοσιότητα τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, τα στοιχεία της εξειδικευμένης πλατφόρμας με όλα τα ακίνητα σε πλειστηριασμό LANDEA δείχνουν ότι ο συνολικός αριθμός ακινήτων που αποκτήθηκαν μέσω πλειστηριασμών έφτασε τα 9.876. Σημαντικό είναι ότι αυτοί οι αριθμοί αφορούν ακίνητα που έχουν ήδη «αλλάξει χέρια», ενώ ο συνολικός αριθμός ακινήτων που μένουν «μπλεγμένα» σε κάποιο από τα στάδια της διαδικασίας είναι σημαντικά μεγαλύτερος.

Αγγελίες

Σύμφωνα με τα ιστορικά στοιχεία των αγγελιών, το διάστημα 2018-2026 οι ζητούμενες μέσες τιμές σε όλη την Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά +59,8% για αγορά και κατά +54,9% για ενοικίαση. Επισημαίνεται ότι, καθώς είναι πανελλαδικά τα στοιχεία, δεν φαίνονται οι σημαντικά μεγαλύτερες αυξήσεις που είχαν τα μεγάλα αστικά κέντρα, που έχουν και τον περισσότερο πληθυσμό. Οι μέσες ζητούμενες τιμές αγοράς, στις αγγελίες, έχουν αυξηθεί κατά +95,9% στο κέντρο της Αθήνας, κατά +70,7% στα νότια προάστια και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης η άνοδος από το τέλος του 2017 έως και το α’ τρίμηνο του 2026 ήταν κατά +113,4%. Στα ζητούμενα ενοίκια, στην Αττική, η αύξηση είναι +65,6% από το τέλος του 2017 έως και το α’ τρίμηνο του 2026 για το κέντρο της Αθήνας και +56,6% στα νότια προάστια. Στον κεντρικό δήμο της Θεσσαλονίκης η άνοδος ήταν +65,5%. Οι αριθμοί αυτοί έχουν σημασία, καθώς, όταν οι τιμές αγοράς ανεβαίνουν ταχύτερα απ’ ό,τι οι μισθοί και όταν έχεις τα μεγαλύτερα ενοίκια την περίοδο που έχεις τους περισσότερους ενεργούς ενοικιαστές (%), τότε η επιδείνωση για τους αναζητούντες κατοικία είναι προφανής.

Στην Ελλάδα πέρυσι, η δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση μισθωμάτων στην Ε.Ε.

Είτε αναζητούν ακίνητο για αγορά είτε για ενοίκιο, το βάρος είναι… ασήκωτο, ειδικά για τους νέους που έχουν ακόμα χαμηλότερα εισοδήματα. Στη σημερινή εικόνα της αγοράς, η δόση ενός στεγαστικού δανείου είναι συγκρίσιμη, σε όρους μηνιαίας οικονομικής επιβάρυνσης, με ένα ενοίκιο. Στην πράξη, η δόση είναι λίγο φθηνότερη, αλλά ο ιδιοκτήτης έχει και πρόσθετα έξοδα που δεν θα είχε ως ενοικιαστής, οπότε η διαφορά είναι μικρή.

Σε αυτό το κλίμα, ήρθε και η νέα έρευνα του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) με τίτλο «Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ενωση». Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζει, η Ελλάδα κατέγραψε πέρυσι τη 2η μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ενωση (+10,1%). Η αναλογία ενοικίου προς εισόδημα για την Αθήνα εμφανίζεται στο 70,2% για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο και 93,6% για δύο, έναντι 31%-34% και 46% αντίστοιχα για τον μέσο όρο της Ε.Ε.

Η ανάλυση βασίζεται στα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat και της Τραπέζης της Ελλάδος και δείχνει ότι για την Αθήνα, που είναι και το μεγαλύτερο πληθυσμιακό κέντρο, το μέσο μηνιαίο ενοίκιο για ποιοτικό πλήρως επιπλωμένο διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο ήταν 1.050 ευρώ (2024), ενώ με δύο υπνοδωμάτια ήταν 1.400 ευρώ και συγκρίνεται με τα επίπεδα μισθών του ίδιου έτους.

 Εξέλιξη ζητούμενων τιμών στις αγγελίες 2018-2026 

Πηγή: Δείκτης τιμών του Spitogatos – SPI. (*) Τιμές α’ τριμήνου 2026.

Εξέλιξη ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα 2001-2025 

Πηγή: Eurostat, ΕΛΣΤΑΤ.