Κτηματαγορά: Σταθερά κέρδη υπόσχονται οι επενδύσεις στα ακίνητα

Δεν έχει τις αποδόσεις που μπορούν να αποφέρουν επενδύσεις σε μετοχές ή κάποια αμοιβαία, αλλά δεν έχει και τους ανάλογους κινδύνους. Στην κατηγορία με τις επιλογές επένδυσης χαμηλού ρίσκου, μπορεί να γίνει η πιο επικερδής. Μπορεί να δημιουργεί εισόδημα για όσους σκοπεύουν να το προσφέρουν προς μίσθωση (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια), ακόμα μεγαλύτερο αν έχει τουριστικό ενδιαφέρον, ενώ παράλληλα η αξία του ακινήτου ανεβαίνει κάθε χρόνο και την τελευταία 5ετία, με διπλάσιους ρυθμούς από ό,τι ο πληθωρισμός.

Δεν είναι τυχαίο ότι η επένδυση σε ακίνητα είναι παραδοσιακά μία από τις πιο δημοφιλείς επιλογές στην Ελλάδα. Χρειάζεται κεφάλαια, αλλά η πορεία ανόδου των τιμών την τελευταία 8ετία, τόσο των τιμών αγοράς όσο και των ζητούμενων ενοικίων, υπόσχονται σημαντικά και κυρίως σταθερά κέρδη. Στην Αττική, τα στοιχεία αγγελιών α’ τριμήνου δείχνουν άνοδο τιμών πώλησης +6,5%, στη Θεσσαλονίκη +9,7% και στην υπόλοιπη Ελλάδα +10,9%. Τα ζητούμενα ενοίκια έχουν άνοδο +3,9% στην Αττική, +6,3% στη Θεσσαλονίκη και +7,3% στις άλλες περιοχές της χώρας. 

Διάρκεια απόσβεσης

Οι εκτιμήσεις των ειδικών συγκλίνουν στο ότι οι τιμές θα συνεχίσουν ανοδικά τα επόμενα χρόνια. Ακόμα και αν ο επενδυτής αποφασίσει να ρευστοποιήσει, να πουλήσει το ακίνητό του, θα το κάνει σε τιμή μεγαλύτερη από την αξία αγοράς και θα έχει κέρδος, πέρα από τα ετήσια έσοδα που ήδη θα είχε από την εκμετάλλευσή του. Αρα κάποιος μπορεί να πουλήσει και να έχει εξασφαλίσει σημαντικό κέρδος μέσα σε λίγα χρόνια, χωρίς να έχει κάνει απόσβεση της επένδυσης.

Παρ’ όλα αυτά, ο χρόνος απόσβεσης είναι σημαντικός. Μπορεί να γίνει ένας δείκτης για το πόσο συμφέρει επένδυση σε μiα περιοχή ή ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Παράδειγμα, στην Κυψέλη, στο κέντρο της Αθήνας, η μέση τιμή πώλησης ήταν τον Μάιο 2026 στις 2.170 ευρώ/τ.μ. και το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στις αγγελίες στα 9,78 ευρώ το τετραγωνικό. Προσοχή: από διαμέρισμα σε διαμέρισμα οι τιμές διαφέρουν σημαντικά ανάλογα τα ειδικά χαρακτηριστικά του και οι μέσες τιμές της κάθε περιοχής είναι μόνο ενδεικτικές. Για κάθε επένδυση καλό είναι να εξετάζονται συγκεκριμένα παραδείγματα.

Για ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. 2ου-3ου ορόφου πωλείται από περίπου 150.000 ευρώ. Ενα μέσο μηνιαίο μίσθωμα είναι κοντά στα 750 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι ο επενδυτής θα έχει έσοδα 9.000 ευρώ το έτος και η ετήσια απόδοση του ακινήτου διαμορφώνεται στο 6% (μικτά). Μικτά γιατί ένα ακίνητο έχει και έξοδα ιδιοκτήτη, όπως φόροι, συντήρηση κ.τ.λ. Ο χρόνος απόσβεσης για αυτό το ακίνητο είναι 16,7 έτη. Στην πράξη, όταν υπολογιστούν και τα έξοδα, ο χρόνος απόσβεσης θα είναι μεγαλύτερος, όμως καθώς το κάθε ακίνητο έχει διαφορές στα έξοδα και οι φόροι μπορεί να αλλάξουν αρκετές φορές μέσα σε 17-20 έτη, για την αξιολόγηση μίας επένδυσης χρησιμοποιούνται τα μικτά έσοδα.

ΚΡΙΣΙΜΟ ΔΙΛΗΜΜΑ

Ενα ακριβό ή πολλά φθηνά;

Είναι καλύτερα ένα ακριβό ακίνητο ή περισσότερα φθηνότερα; Ερώτηση που έχει απασχολήσει πολλούς που θέλουν να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων. Ας το δούμε με ένα παράδειγμα. Τόσο οι τιμές αγοράς όσο και τα ενοίκια έχουν μεγάλη διακύμανση από περιοχή σε περιοχή. Παράδειγμα, η Ανω Γλυφάδα έχει μέση τιμή πώλησης 4.878 ευρώ/τ.μ. και μέσο ενοίκιο 14,52 ευρώ/τ.μ., αρκετά πάνω από τον μέσο όρο της Αττικής, ενώ ο Αγιος Ιωάννης Ρέντης, που είναι φθηνότερος από τον μέσο όρο, έχει τιμές 1.690 ευρώ/τ.μ. για αγορά και 7,56 ευρώ/τ.μ. στο ενοίκιο (στοιχεία Μαΐου). Με τους μέσους όρους περιοχής, μπορεί κάποιος να αγοράσει τρία διαμερίσματα στου Ρέντη για τα ίδια χρήματα που θα αγόραζε ένα στην Ανω Γλυφάδα. Καθώς το μέσο ενοίκιο είναι στα 604,8 (7,56 ευρώ επί 80 τ.μ.), είναι περίπου το μισό από ό,τι στην Ανω Γλυφάδα, που είναι στα 1.161,6 ευρώ, θα λάμβανε 604,8 ευρώ επί 3, συνολικά 1.814,4 ευρώ. Δηλαδή αν ο επενδυτής επέλεγε τα φθηνότερα διαμερίσματα, τα μικτά του έσοδα θα ήταν 652,8 ευρώ περισσότερα. Ομως ξανά, οι μέσοι όροι περιοχών είναι μεν χρήσιμα εργαλεία, αλλά για τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων χρειάζονται συγκεκριμένα στοιχεία ακινήτων, καθώς στην πράξη τα μαθηματικά είναι διαφορετικά.

Ενα ακίνητο 80 τ.μ. στον Αγιο Ιωάννη Ρέντη έχει τιμές που ξεκινούν από τις 130.000 ευρώ και μέσο ενοίκιο κοντά στα 650 ευρώ/μήνα (ενεργές αγγελίες Ιουνίου). Αυτό σημαίνει ετήσια έσοδα 7.800 ευρώ ή ετήσια μικτή απόδοση της τάξης του 6%.

Ενα συγκρίσιμο ακίνητο στην Ανω Γλυφάδα ξεκινά κοντά στις 280.000 ευρώ (Εύρος τιμών: 280.000 – 730.000 ευρώ) και τα ενοίκια από τα 1.250 ευρώ (Εύρος: 1.100 – 1.900 ευρώ). Παίρνοντας τις χαμηλότερες τιμές της περιοχής, δηλαδή αξία ακινήτου κοντά στις2 80.000 ευρώ και ενοίκιο στα 1.100 ευρώ, τότε τα ετήσια μικτά έσοδα είναι στις 13.200 ευρώ και η απόδοση στο 4,71%.

Με όριο τις 280.000 ευρώ, κάποιος θα μπορούσε να αγοράσει δύο διαμερίσματα 80 τ.μ. Στου Ρέντη και θα είχε ετήσια έσοδα 15.600 ευρώ, δηλαδή 2.400 ευρώ περισσότερα από ό,τι αν επέλεγε το φθηνότερο της Ανω Γλυφάδας. Παράλληλα, θα του έμεναν και 20.000 ευρώ από το αρχικό κεφάλαιο.

Προφανώς τα παραδείγματα είναι θεωρητικά, όμως ξανά και ξανά επιβεβαιώνεται πως τα περισσότερα, φθηνότερα ακίνητα αποφέρουν μεγαλύτερα ετήσια έσοδα από ό,τι ένα ακριβότερο, ενώ παράλληλα γίνεται και διαμοιρασμός του κινδύνου. Εμπειροι επενδυτές θα αγοράσουν φθηνότερα από τις τιμές των αγγελιών και παράλληλα θα ανεβάσουν το ζητούμενο ενοίκιο με μία αναβάθμιση του διαμερίσματος (ανακαίνιση, ενεργειακή θωράκιση κ.τ.λ.).

ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕΣΟΥ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΚΑΙ ΜΕΣΗΣ ΤΙΜΗΣ ΑΓΟΡΑΣ

ΣΤΗΝ ΑΤΤΙΚΗ

Πηγή: Indómio, στοιχεία αγγελιών Ιούνιος 2026

ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Πηγή: Indómio, στοιχεία αγγελιών Ιούνιος 2026