Κτηματαγορά: Από «χρυσάφι» τα ακίνητα στα νότια προάστια, λόγω Αθηναϊκής Ριβιέρας [πίνακες]

Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι η μέση αξία πώλησης των ακινήτων στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχει σκαρφαλώσει κατά 59,4% από το 2018, υπερδιπλασιάζοντας την αξία των επενδύσεων όσων αγόρασαν νωρίς, ενώ παράλληλα οι ετήσιες αποδόσεις των επενδύσεων έχουν εκτοξευτεί, ακολουθώντας την ισχυρή ανοδική τάση στα ενοίκια.

Παρά το γεγονός ότι στη συγκεκριμένη περιοχή τα ενοίκια δεν ήταν ποτέ φθηνά, μέσα σε 7,5 χρόνια έχουν διπλασιαστεί, κερδίζοντας περί το 50,4%. Δηλαδή σε μέσους όρους αγοράς, όποιος αποφάσισε να επενδύσει τις οικονομίες του στην αγορά ακινήτου στα νότια προάστια το 2017, αγοράζοντας μία μεζονέτα 200.000 ευρώ, τώρα έχει ακίνητο αξίας 318.800 ευρώ, ενώ αν αυτό το διάστημα τη διέθετε προς ενοικίαση, έχει λάβει περί τα 92.400 ευρώ ως απόδοση 7ετίας.

Αν αποταμίευε τα ενοίκια και τώρα ρευστοποιούσε για να κλείσει τον κύκλο της επένδυσής του, θα είχε συνολικά 411.000 ευρώ ή το 205,5% της αρχικής του επένδυσης! Προφανώς, κανείς δεν αποταμιεύει όλα τα ενοίκια που εισπράττει, τα ακίνητα έχουν και έξοδα ιδιοκτήτη, ενώ υπάρχει και φορολόγηση, όμως σε επενδυτικούς όρους η αγορά ακινήτου στα νότια προάστια, από το 2017 και μετά, έφερε αποδόσεις που σε μετοχές, αμοιβαία ή προθεσμιακές δεν θα δει κανείς ούτε σε όνειρο.

Το ενδιαφέρον, όμως, είναι ότι η αγορά δεν βρίσκεται σε κάμψη, αλλά συνεχίζει ανοδικά. Οι μεσίτες που το υποστηρίζουν, το βασίζουν στο γεγονός ότι πίσω από την άνοδο της περιοχής, βρίσκονται οι μεγάλες επενδύσεις. Προγράμματα ανάπτυξης που συνεχίζονται και παρά τις κατά καιρούς δυσκολίες που έχουν αντιμετωπίσει, η ολοκλήρωσή τους εκτιμάται ως σίγουρη από την αγορά.

Τι λένε οι μεσίτες

Τα νότια προάστια παραμένουν μία περιοχή-φιλέτο της Αττικής με τα ακριβότερα ακίνητα και δεν είναι κανενός απορία το γιατί έχει μετατραπεί σε ελκυστικό πόλο επενδύσεων. Για τους επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων αυτό έχει να κάνει κυρίως με την παραθαλάσσια τοποθεσία που δεν είναι μεταβαλλόμενο χαρακτηριστικό, οπότε θεωρείται πάγια αξία. Παράλληλα, την τελευταία περίοδο υλοποιούνται σημαντικά έργα ανάπλασης που υπόσχονται να αναβαθμίσουν ακόμη περισσότερο την περιοχή.

Αυτές οι επενδύσεις είναι ικανές να ανεβάσουν περαιτέρω την αξία των ακινήτων, κάτι που προσελκύει νέες επενδύσεις και δημιουργεί έναν θετικό κύκλο ανάπτυξης. Ξεχωρίζουν μερικά από τα πιο εμβληματικά έργα, όπως είναι η ανάπλαση του Ελληνικού, η κατασκευή του Μητροπολιτικού Πάρκου, η ανακαίνιση του Φαληρικού Ορμου και η δημιουργία ενός αστικού περιπάτου που θα εκτείνεται από τον Δήμο Καλλιθέας έως τον Δήμο Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης. Ακόμη, οι ειδικοί εξηγούν πως για να σταματήσει η ατμομηχανή της ανόδου των τιμών θα πρέπει να μειωθεί η ζήτηση, κάτι το οποίο δεν φαίνεται στον ορίζοντα. Αυτό, καθώς το ξένο χρήμα ρέει στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, με πολλούς αλλοδαπούς αγοραστές να δείχνουν ζεστό ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα, ιδιαίτερα για τα ακίνητα των νοτίων προαστίων, επειδή αποτελούν τεράστια κερδοφόρα επένδυση.

Είναι και ένα από τα αγαπημένα μέρη για αγορά κατοικίας των ομογενών που επαναπατρίζονται, ενώ το έχουν στο μικροσκόπιο και οι μεγάλες εταιρίες ακινήτων που ρίχνουν σημαντικά κεφάλαια σε νέες οικοδομές. Για να μπει φρένο στην άνοδο των τιμών θα έπρεπε κάποιος από τους παραπάνω λόγους ανόδου να εκλείψει. Ομως τα ακίνητα στην Ευρώπη παραμένουν πολύ ακριβότερα των ελληνικών, χωρίς κάποια κατασκευαστική ανωτερότητα και οι επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα, ειδικά τουριστικού ενδιαφέροντος, έχουν πολλαπλάσιες αποδόσεις. Επομένως, για τους ξένους επενδυτές η αγορά ελληνικού ακινήτου αποτελεί χρυσή ευκαιρία.

Κοντά στο κύμα

Τα στοιχεία δείχνουν ότι τα νότια προάστια έχουν εξελιχθεί ίσως στα ακριβότερα προάστια της πρωτεύουσας, με μέσο όρο τιμής τα 3.750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Βέβαια, αυτός είναι ένας μέσος όρος και ανά περιοχή οι τιμές έχουν μεγάλη διακύμανση, οπότε κάπου είναι αρκετά φθηνότερα (όχι όμως φθηνά σε σχέση με άλλες περιοχές), όπως σε Βύρωνα, Καλλιθέα και Νέα Σμύρνη, και κάπου οι τιμές φθάνουν σε δυσθεώρητα υψηλά, όπως στο Γκολφ της Γλυφάδας ή τη Βούλα.

Συγκεκριμένα, κάποιος που αναζητά ένα μικρό στούντιο/γκαρσονιέρα, μπορεί να βρει στον Βύρωνα ή την Καλλιθέα με περίπου 45.000 τα 25 τ.μ. ή 1.800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Ανάλογα ακίνητα στο Ελληνικό, τη Βούλα ή τη Βάρκιζα έχουν τιμή περίπου 130.000 έως 150.000 ευρώ τα 30 τ.μ. ή σχεδόν 4.667 ευρώ το τετραγωνικό.

Η διαφορά είναι εμφανής και χαώδης. Στα δυάρια υπάρχει μεγάλη προσφορά, τόσο σε παλαιότερα κτίσματα όσο και σε νεόδμητες οικοδομές. Ενα ποιοτικό ακίνητο 20ετίας, 62 τ.μ. στην Καλλιθέα, που προσφέρεται αυτή την περίοδο, έχει τιμή 90.000, δηλαδή περίπου 1.451 ευρώ το τετραγωνικό. Παρόμοια ακίνητα σε αυτό το επίπεδο τιμής υπάρχουν και στη Νέα Σμύρνη, όμως οι τιμές ανεβαίνουν σημαντικά όσο πλησιάζεις στην κεντρική πλατεία. Στον αντίποδα, ένα δυάρι 70 τ.μ. στη Βούλα με παρόμοια χαρακτηριστικά διατίθεται προς 365.000 ευρώ ή 5.214 ευρώ/τ.μ., επιβεβαιώνοντας τη μεγάλη διαφορά τιμών.

«Χάος» στις τιμές για τα οικογενειακά τριάρια

Τη μεγαλύτερη ζήτηση έχουν τα τριάρια, καθώς η περιοχή είναι από τις πιο δημοφιλείς για οικογένειες και η κατηγορία αυτή είναι αρκετά μεγάλη να ικανοποιήσει τις ανάγκες, χωρίς όμως να φτάνει τις αστρονομικές τιμές που έχει η μεγαλύτερη κατηγορία των 4+ δωματίων.

Στην τελευταία εντάσσονται πολλές βίλες, μεζονέτες και μονοκατοικίες-φιλέτα, που λόγω τοποθεσίας και ειδικών χαρακτηριστικών, οι τιμές απογειώνονται σε πάνω από 1 εκατ. ευρώ, ενώ υπάρχουν και αγγελίες με τιμές άνω των 4,5 εκατομμυρίων. Επιστρέφοντας σε λογικότερες τιμές για οικογενειακά τριάρια, βλέπουμε το ίδιο χάσμα τιμών ανάλογα με την περιοχή, όμως είναι τόσο μεγάλη η ζήτηση συνολικά για τα νότια προάστια, που καμία περιοχή δεν θεωρείται φθηνή ούτε καν προσεγγίζει τον μέσο όρο της Αττικής.

Μία μικρή οικογένεια μπορεί να βρει σπίτι στον Βύρωνα με 73 τ.μ. από 130.000 ευρώ, παρόμοιο διαμέρισμα αυτή τη φορά 5ου ορόφου στο κέντρο της Νέας Σμύρνης με 195.000 ευρώ ή με 190.000 στα 75 τ.μ. στην Αργυρούπολη. Σε αντιδιαστολή, οι υψηλές τιμές των πιο παραλιακών περιοχών, με διαμερίσματα 90 τ.μ. στη Βούλα να πωλούνται προς 650.000 ευρώ και 84 τ.μ. στη Βουλιαγμένη να πωλούνται προς 750.000 ευρώ. Με λίγα λόγια, για παρόμοια τετραγωνικά, όροφο και ηλικία κατασκευής υπάρχουν περιπτώσεις όπου ένα σπίτι στη Βουλιαγμένη κοστίζει όσο τέσσερα ανάλογα ακίνητα στον Βύρωνα ή την Αργυρούπολη.

Διακύμανση τιμών ακινήτων στα νότια προάστια

Πηγή: Στοιχεία μεσιτών, Δείκτης SPI (spitogatos.gr) * Προσωρινά στοιχεία 

Διακύμανση τιμών σε β΄ τρίμηνα 2023-2024 (ευρώ/τ.μ.)

Πηγή: Στοιχεία μεσιτών, Δείκτης SPI (spitogatos.gr) * Προσωρινά στοιχεία 6μήνου

Τιμές αγοράς ακινήτου στα νότια προάστια 

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων – Σεπτέμβριος 2024