Κρας τεστ για στεγαστικό δάνειο και ενοίκιο – Τι συμφέρει και ποιους [Πίνακες και παραδείγματα σε περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης]

Ποσό με το οποίο κάποιος αγοράζει ένα παλαιότερης κατασκευής διαμέρισμα στις περισσότερες περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης. Αν και διαφέρει από τράπεζα σε τράπεζα και από προϊόν σε προϊόν, πέρσι για αυτό το δάνειο, το επιτόκιο θα ήταν κοντά στο 5,58% και η μηνιαία δόση στα 859,23 ευρώ. Φέτος, το επιτόκιο για το ίδιο προϊόν, από την ίδια τράπεζα, έχει πέσει στα 3,7% και η δόση στα 690,42 ευρώ. Για στεγαστικό δάνειο, η διαφορά από έτος σε έτος είναι τεράστια. Επίσης είναι σημαντικό ότι το συνολικό επιτοκιακό κόστος έχει πέσει κατά 60.769,16 ευρώ σε αυτό το παράδειγμα, από σύνολο τόκων 159.321,87 ευρώ, στα 98.552,81 ευρώ. Ποσό 60.769,16 ευρώ που με κατώτατο μισθό στην Ελλάδα στα 743 ευρώ (καθαρά), αντιστοιχεί σε σχεδόν 82 μήνες εργασίας, δηλαδή 6 χρόνια και 10 μήνες.

Η θέση ότι η δόση του δανείου μπορεί να είναι φθηνότερη από το μηνιαίο ενοίκιο, δεν είναι θεωρητική. Σε 27 παραδείγματα πραγματικών αγγελιών για διαμερίσματα, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, τα 19 είχαν φθηνότερη δόση από το μέσο ενοίκιο της περιοχής, για ακίνητα παρόμοιων χαρακτηριστικών (επιφάνεια, ηλικία και όροφος). Από τα 8 που η μηνιαία δόση ήταν ακριβότερη, στα 4 η διαφορά ήταν μικρότερη των 50 ευρώ. Ολα έχουν να κάνουν με την προσφορά και τη ζήτηση. Στα νότια προάστια όπου η ζήτηση είναι μεγάλη και η περιοχή έχει τα περισσότερα νεόδμητα της Αττικής, είναι λογικό το μέσο κόστος αγοράς να είναι υψηλό, όπως και τα ενοίκια. Σε αντιδιαστολή, άλλες περιοχές όπου υπάρχει μεγάλη ζήτηση για ενοίκιο, όμως  τα περισσότερα από το στοκ των προς πώληση ακινήτων, είναι παλαιότερης κατασκευής, όπως το κέντρο της Αθήνας, οι τιμές πώλησης είναι αρκετά χαμηλότερες.

Η ουσία είναι πως οι τιμές των ακινήτων αλλάζουν από περιοχή σε περιοχή, όμως τα τραπεζικά επιτόκια είναι σταθερά για όλη τη χώρα. Οπου τα ενοίκια έχουν αυξηθεί περισσότερο από την αξία αγοράς, υπάρχουν ευκαιρίες για όσους επιθυμούν το νέο τους σπίτι, με φθηνότερη δόση. Προφανώς, ανάλογα την περιοχή και τα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου, οι τιμές έχουν μεγάλη διακύμανση, όμως οι συγκρίσεις γίνονται με πραγματικές αγγελίες και κοντά στο μέσο όρο τιμών της κάθε περιοχής. Ενδιαφέρον είναι, ότι οι συσχετισμοί αλλάζουν ανάλογα και την κατηγορία ακινήτων, καθώς η ζήτηση έχει χτυπήσει «κόκκινο» για τα πολύ μικρά διαμερίσματα (έως 50 τ.μ.), όπως και για τα μεγαλύτερα οικογενειακά (90-115 τ.μ.), όπου η σχέση τιμής αγοράς και ενοικίων είναι πολύ διαφορετική.

Αθήνα

Στο κέντρο της Αθήνας και στη μεσαία κατηγορία ακινήτων από 70 τ.μ. έως 85 τ.μ., μία μέση δόση στεγαστικού, όπως του παραδείγματος, είναι κοντά στα 500 ευρώ. Στις αγγελίες που εξετάσαμε η φθηνότερη ήταν στα 416,1 ευρώ, στο Μεταξουργείο και η ακριβότερη στα 773,28 στα Εξάρχεια. Το ανάλογο ενοίκιο στο Μεταξουργείο είναι κοντά στα 700 ευρώ, ενώ στα Εξάρχεια πέριξ των 820 ευρώ. Ενα καλό παράδειγμα είναι η ανερχόμενη περιοχή της Ανω Κυψέλης. Για ένα ποιοτικό διαμέρισμα, κοντά στα 80 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου και ηλικίας μικρότερης της 30ετίας, η τιμή αγγελίας είναι στα 175.000 ευρώ και η δόση ενός στεγαστικού με κυμαινόμενο επιτόκιο για 30 έτη, βγαίνει στα 644,4 ευρώ. Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για ένα ανάλογο διαμέρισμα, στην ίδια περιοχή, είναι 720 ευρώ.

Οπως και στο κέντρο της Αθήνας, έτσι και στα δυτικά προάστια, υπάρχουν δεκάδες αγγελίες με μεσαίας επιφάνειας διαμερίσματα που η δόση δανείου, για την αγορά τους, είναι μικρότερη από το ζητούμενο ενοίκιο. Ειδικά σε Αιγάλεω και Περιστέρι, οι σχετικές αγγελίες είναι εκατοντάδες. Παράδειγμα ένα διαμέρισμα 80 τ.μ., δευτέρου ορόφου και προς το κέντρο του Αιγάλεω, με τιμή αγγελίας στις 175.000 ευρώ. Για ένα στεγαστικό δάνειο, η δόση θα ήταν κοντά 644,4 ευρώ το μήνα, όμως με βάση τα ζητούμενα ενοίκια στην περιοχή, για ανάλογο διαμέρισμα το ζητούμενο ενοίκιο κυμαίνεται κοντά στα 680 ευρώ.

Τα πράγματα δυσκολεύουν, όσο ακριβαίνουν τα ακίνητα. Αυτό φαίνεται κυρίως σε περιοχές όπως τα βόρεια και τα Νότια προάστια. Αν και στα βόρεια υπάρχουν παραδείγματα όπου οι δόσεις είναι φθηνότερη των ενοικίων, στα νότια, είναι σπάνιο φαινόμενο, καθώς εκτός από τα περισσότερα νεόδμητα και τη μεγαλύτερη ζήτηση, οι τιμές πώλησης έχουν τη μεγαλύτερη αύξηση σε όλη την Ελλάδα και έχουν και τη Βουλιαγμένη που είναι η ακριβότερη περιοχή.

Αντιθέτως, στα βόρεια προάστια υπάρχουν αρκετά παραδείγματα. Στο Χολαργό πωλείται διαμέρισμα 84 τ.μ. προς 220.000 ευρώ, με τη δόση να βγαίνει κοντά στα 810 ευρώ. Για ένα ανάλογο ακίνητο, το μέσο ενοίκιο της περιοχής είναι κοντά στα 900 ευρώ. Ακόμα και στο Μαρούσι που η ζήτηση διατηρείται σε πολύ υψηλά επίπεδα και η τιμή για ένα διαμέρισμα κοντά στα 83 τ.μ. είναι στα 295.000 ευρώ και η μηνιαία δόση στα 1.086 ευρώ, τα ενοίκια είναι ακόμα ακριβότερα, με το μέσο όρο να κυμαίνεται πέριξ των 1.200 ευρώ.

Στη Θεσσαλονίκη

Φθηνότερη πιθανή δόση από το μέσο ενοίκιο της κάθε περιοχής, έχουν δεκάδες αγγελίες τόσο στον δήμο όσο και την περιφέρεια της Θεσσαλονίκης. Η πόλη είναι φθηνότερη από την Αθήνα σε μέσους όρους τιμών, αλλά τα ενοίκια, ειδικά στην περιφέρειά της είναι ακόμα πιο χαμηλά. Στην Κάτω Τούμπα, για ένα διαμέρισμα 82 τ.μ. η τιμή πώλησης σε αγγελία είναι στα 155.000 ευρώ και η πιθανή δόση στα 570,75 ευρώ. Το μέσο ενοίκιο για τέτοιο διαμέρισμα, φτάνει τα 600 ευρώ. Στην περιοχή Χαριλάου για ακίνητο 83 τ.μ. η τιμή πώλησης ήταν ίδια και η δόση φτάνει πάλι στα 570 ευρώ, όμως τα ενοίκια είναι λίγο ακριβότερα με τον μέσο όρο των διαθέσιμων αγγελιών στα 650 ευρώ. Σημαντικό απόθεμα αγγελιών με φθηνότερη δόση από ενοίκιο, υπάρχει στη Θέρμη. Παράδειγμα ακίνητο 77 τ.μ. με αξία πώλησης 180.000 ευρώ και πιθανή δόση 570,75 ευρώ. Το μέσο ενοίκιο για ανάλογο διαμέρισμα, φτάνει και τα 800 ευρώ.

Δάνειο 150.000 ευρώ με κυμαινόμενο επιτόκιο 30 ετών (360 μήνες) 

Διακύμανση επιτοκίων 2023-2025 – Στεγαστικά (Κυμαινόμενο επιτόκιο) 

Πηγή: ΤτΕ 

Ενοίκιο vs δόση δανείου – Αθήνα 

*Η πιθανή δόση δανείου έχει υπολογιστεί με την υπόθεση ότι το 20% της αξίας προέρχεται από ίδια κεφάλαια, διάρκεια δανείου 30 έτη και κυμαινόμενο επιτόκιο 3,7%. Οι τιμές διαφέρουν αναλόγως από το τραπεζικό ίδρυμα και υπάρχουν πολλοί παράγοντες που ενδεχομένως μπορεί να μεταβάλουν την τελική αξία του δανείου.

Ενοίκιο vs δόση δανείου – Θεσσαλονίκη 

*Η πιθανή δόση δανείου έχει υπολογιστεί με την υπόθεση ότι το 20% της αξίας προέρχεται από ίδια κεφάλαια, διάρκεια δανείου 30 έτη και κυμαινόμενο επιτόκιο 3,7%. Οι τιμές διαφέρουν αναλόγως από το τραπεζικό ίδρυμα και υπάρχουν πολλοί παράγοντες που ενδεχομένως μπορεί να μεταβάλουν την τελική αξία του δανείου

Παράδειγμα δανείου 200.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής 30 έτη και αξία ακινήτου 250.000 ευρώ

Πηγή: moneyonline.gr