AIRBNB: Σπάνε ταμεία παρά τα μέτρα [πίνακες]

Η μεγάλη αύξηση της ζήτησης επέτρεψε στους διαχειριστές να περάσουν το όποιο επιπλέον κόστος στους επισκέπτες και με δεδομένο ότι η ελληνική αγορά ήταν αρκετά φθηνότερη από τους Ευρωπαίους ανταγωνιστές της, εκείνοι ήταν πρόθυμοι να το πληρώσουν. Οι περιορισμοί όχι μόνο δεν μείωσαν τη δραστηριότητα, αλλά έχει καταγραφεί αύξηση άνω του 9%.

Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα συνεχίζει να αποτελεί έναν από τους δυναμικότερους κλάδους του τουρισμού, συμβάλλοντας σημαντικά στην οικονομία και διαμορφώνοντας νέες τάσεις στη φιλοξενία. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ετήσιου στατιστικού δελτίου του ΙΝΣΕΤΕ για το 2024, η ζήτηση για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης παρέμεινε υψηλή, με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανάλογα με την περιοχή, την εποχικότητα και τις μεταβολές στη νομοθεσία.

Φόροι και τέλη

Οι βασικές παρεμβάσεις που έφεραν τον «πονοκέφαλο» στην αγορά ήταν ότι, ξαφνικά, όσοι εκμεταλλεύονταν τρία ή περισσότερα ακίνητα υποχρεώθηκαν να προχωρήσουν σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, δηλαδή να γίνουν επιχειρήσεις, με άμεσο αποτέλεσμα την αύξηση του κόστους. Δυσκολότερα έκανε τα πράγματα το γεγονός ότι τα έσοδα από τα ακίνητα υπόκεινται σε ΦΠΑ 13%.

Μετά ήταν τα διάφορα τέλη (όλα πέρασαν στις τιμές διαμονής). Σύμφωνα με τη σχετική εγκύκλιο από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), κάθε ακίνητο που χρησιμοποιείται μέσω πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να έχει τον χαρακτήρα φορολογικού υποκαταστήματος, που σημαίνει και τέλος επιτηδεύματος ανά ακίνητο, όχι ανά εταιρία/διαχειριστή. Αυτό σημαίνει πολλαπλάσιο κόστος από το αν ήταν ένα τέλος ανά διαχειριστή, καθώς πολλοί έχουν 3 ακίνητα, ενώ το 3-5 ακίνητα ανά διαχειριστή είναι πολύ συχνό. Αυτό σημαίνει 600 ευρώ ανά ακίνητο και ο λογαριασμός ξεκινάει από τα 1.800 ευρώ. Προφανώς και θα φορολογηθεί με τον κλασικό φόρο-συντελεστή του 22% και με προκαταβολή φόρου.

Μαζί αυξήθηκαν και τα τέλη. Πρώτη η Αύξηση του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) στα 8 ευρώ (από 1,5 ευρώ) την περίοδο υψηλής ζήτησης από τον Απρίλιο έως και τον Οκτώβριο και 2 ευρώ τον υπόλοιπο χρόνο (από 0,5 ευρώ).

Εξαιρέσεις

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, υπάρχουν και δύο περιπτώσεις μισθώσεων που δεν εμπίπτουν στον ορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από 1ης.1.2024 αυτές είναι η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω, που θεωρείται μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, και η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.

Επίσης, θέλει προσοχή ότι ένα ακίνητο μπορεί να διατίθεται και για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση και κάθε περίπτωση μίσθωσης έχει την ανάλογη φορολογική αντιμετώπιση. Δηλαδή, αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες ή περισσότερες, θα υποβληθεί Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, ενώ αν είναι έως 59 ημέρες θα υποβληθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Το 2025

Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα το 2024 συνέχισε να αποτελεί κρίσιμο κομμάτι του τουριστικού οικοσυστήματος, προσφέροντας ευκαιρίες αλλά και προκλήσεις για τους διαχειριστές ακινήτων. Οι βασικές τάσεις που αναμένεται να διαμορφώσουν το μέλλον της αγοράς περιλαμβάνουν: Τη στροφή προς πιο βιώσιμα και διαφοροποιημένα καταλύματα.

Την ενσωμάτωση προηγμένων τεχνολογιών και αυτοματοποιημένων διαδικασιών στη διαχείριση των ακινήτων. Την ανάγκη για στρατηγική προσαρμογή στις συνεχώς εξελισσόμενες ρυθμιστικές απαιτήσεις. Η συνέχιση της ανάπτυξης θα εξαρτηθεί από τη δυνατότητα προσαρμογής στις νέες απαιτήσεις της αγοράς και τη διατήρηση μιας ισορροπίας μεταξύ επιχειρηματικής δραστηριότητας και κοινωνικών-οικονομικών επιπτώσεων στις τοπικές κοινότητες.

AIRBNB: Εσοδα +1.085,71%

Πάντως, η αλήθεια φαίνεται καλύτερα στα οικονομικά αποτελέσματα και όπως έχει δηλώσει ο επικεφαλής της ΑΑΔΕ το 2024 υποβλήθηκαν πάνω από 2,2 εκατ. δηλώσεις και καταγράφηκαν 870 εκατ. ευρώ έσοδα, από 750 εκατ. ευρώ το 2023. Οπως είπε: «Βλέπουμε κάθε χρόνο θεαματική αύξηση του κύκλου εργασιών και της συμμόρφωσης». Υπενθυμίζεται ότι η άνοδος είναι συνεχής. Το 2017 τα φορολογικά έσοδα ήταν 70 εκατ. ευρώ, ενώ το 2023 έφθασαν τα 740 εκατ. ευρώ. Το 2024 ξεπέρασε το 2023 μέσα σε μόλις εννέα μήνες, που είχε έσοδα 742 εκατ. ευρώ (640 εκατ. στο 9μηνο του 2023). Το 2025 υπάρχει συγκρατημένη αισιοδοξία για περαιτέρω άνοδο, που συνολικά θα φέρει έσοδα κοντά στο 1 δισ. ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, η αύξηση από τα 70 εκατ. του 2017 έως την επίδοση του 2024 είναι 1.085,71%.

Τα ξενοδοχεία

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις «κόβουν» από τα ξενοδοχεία, αλλά στο «high season» υπάρχει αρκετή ζήτηση, που καλύπτει όλον τον κλάδο της φιλοξενίας. Οπως φαίνεται μέσα από τα στοιχεία του κλάδου, όσο μεγάλωναν οι μισθώσεις, μεγάλωναν και τα ξενοδοχεία, με όλο και περισσότερες νέες επενδύσεις. Ειδικότερα, οι συνολικές επενδύσεις των ξενοδοχείων για το 2024 ξεπέρασαν το 1 δισ. ευρώ, ποσό το οποίο αντιστοιχεί στο 9% του τζίρου τους.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ετήσια έρευνα για τον ξενοδοχειακό κλάδο, του ΙΤΕΠ για λογαριασμό του ΞΕΕ, τα ξενοδοχεία έγιναν ακόμα πιο ισχυρά, με τη συνολική συμβολή στο παραγόμενο προϊόν (ΑΕΠ) της ελληνικής οικονομίας να φτάνει τα 17,815 δισ. ευρώ. Μεγαλύτερο και το αποτύπωμά τους στην αγορά εργασίας, καθώς υπολογίζεται πως ο ξενοδοχειακός κλάδος υποστήριξε άμεσα και έμμεσα πάνω από 340.000 θέσεις απασχόλησης το 2024. Οι 143.000 ήταν έμμεσες θέσεις, που δημιουργήθηκαν σε άλλους κλάδους και όχι στα ξενοδοχεία, αλλά λόγω της ανάπτυξής τους.

Ο κλάδος συνέβαλε στη βελτίωση του εξωτερικού ισοζυγίου της ελληνικής οικονομίας κατά περίπου 7,9 δισ. ευρώ

Ζήτηση και πληρότητα

Τα παραπάνω επιβεβαιώνονται και με την έρευνα της Pricelabs, σύμφωνα με την οποία οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν κατά 16% το 2024 σε σχέση με το 2023. Στην κορύφωση του Αυγούστου, οι διανυκτερεύσεις έφτασαν τα 2,5 εκατ., ενώ η πληρότητα άγγιξε το 80%. Παράλληλα, εκτός από τους καυτούς και από πλευράς ζήτησης μήνες του καλοκαιριού, πιο μεγάλες είναι και οι επιδόσεις στους «εκτός σεζόν» μήνες. Στο χαμηλότερο σημείο, τον Ιανουάριο, οι πληρότητες έφτασαν το 25%, που, αν και γενικά είναι μικρή επίδοση, είναι από τις καλύτερες που έχουν καταγραφεί για τον Ιανουάριο. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα των κλαδικών ερευνών, οι επιδόσεις αυξάνονται και για τον υπόλοιπο χρόνο, με αποτέλεσμα η αγορά να κάνει μισό βήμα πιο κοντά στο στόχο για «τουρισμό 365 ημερών». Βέβαια, δεν είναι μόνο η Ελλάδα που πήγε καλά πέρσι, σε άνοδο βρέθηκαν και οι ανταγωνιστικές αγορές της Μεσογείου, με τη Μάλτα και την Πορτογαλία να κινούνται σε οριακά υψηλότερα επίπεδα από την Ελλάδα.

Τα νησιά

Οι μεγάλοι κερδισμένοι της βραχυχρόνιας μίσθωσης για την περσινή χρονιά ήταν το Νότιο Αιγαίο με 5,35 εκατ. διανυκτερεύσεις, ακολουθούμενο από τα Ιόνια Νησιά με 4,88 εκατ. και την Κρήτη με 4,59 εκατ. Η Αττική με 3,41 εκατ. και η Θεσσαλονίκη με 3,33 εκατ. ήταν επίσης στους κερδισμένους. Αν και τα νησιά ήταν ο πρωταγωνιστής του τουρισμού και για το 2024, ενδιαφέρον είχε η άνοδος σε άλλες περιοχές, που τώρα γνωρίζουν σημαντική ανάπτυξη. Η Πελοπόννησος με 1,17 εκατ., η Ανατολική Μακεδονία και Θράκη με 1,1 εκατ. και η Θεσσαλία με 828.000 διανυκτερεύσεις.

Επενδύσεις

Αν και φέτος δεν αναμένονται μεγάλες αλλαγές στον συνολικό χάρτη της αγοράς, έχει ενδιαφέρον η μετατόπιση της ζήτησης διαμερισμάτων για νέα καταλύματα στις μεγάλες πόλεις. Κυριότερο παράδειγμα η Αθήνα, όπου, μετά τους περιορισμούς, οι επενδυτές αναζητούν «νέα στέκια». Τη λύση φαίνεται να βρήκαν πέριξ των νέων και των υπό διαμόρφωση σταθμών του μετρό, καθώς, όπου και αν είναι το ακίνητο, για τους επισκέπτες, η συγκοινωνία είναι σε υψηλή προτεραιότητα. Γαλάτσι, Κυψέλη, Αλεξάνδρας, Ιλίσια, Ζωγράφου και Γουδή βρίσκονται ήδη στο μικροσκόπιο της αγοράς.

Ψηλά οι τιμές 

Τα πιο πρόσφατα στοιχεία που έχει παρουσιάσει η εταιρία Vrbo δείχνουν ότι σε ό,τι αφορά τις τιμές, την υψηλότερη μέση διανυκτέρευση έχει η Σαντορίνη (2024), όπως και τα προηγούμενα χρόνια, με 700 ευρώ. Ακολουθεί η Κεφαλλονιά με μέση τιμή 400 ευρώ, ενώ στην τρίτη θέση ήταν το Ρέθυμνο με 400 ευρώ. Ψηλά, αλλά λίγο πιο πίσω, ακολούθησαν τα Χανιά, η Κέρκυρα και η αγορά της Αττικής, όπου η μέση τιμή ήταν κοντά στα 300 ευρώ ανά διανυκτέρευση. Ενδιαφέρον είναι ότι στην Αττική, με την Αθήνα να είναι προορισμός «city break», καταγράφεται και μικρότερος αριθμός διανυκτερεύσεων, με τους επισκέπτες να μένουν 4, έναντι 9 ημερών στην Κρήτη και 8,5 ημερών στη Μεσσηνία.

Οι τάσεις για το 2025

Επέκταση σε νέες περιοχές: Μεγάλο ενδιαφέρον για τα διαθέσιμα ακίνητα γύρω από τους νέους και υπό κατασκευή σταθμούς του μετρό της Αθήνας

Αλλαγή φιλοσοφίας: «Κλειδί» τα βιώσιμα καταλύματα

Συνεργασίες: Με στόχο την αύξηση των παρεχόμενων υπηρεσιών και τη μείωση του κόστους λειτουργίας

Στροφή στην τεχνολογία: Παρακολούθηση, εξασφάλιση περιουσίας από απόσταση

Ευελιξία: Μετατροπή, αναβάθμιση καταλυμάτων, ώστε να προσελκύσουν διαφορετικούς επισκέπτες

 Σύγκριση τιμών διανυκτέρευσης στην Αττική 2024-2025

Πηγή: Στοιχεία Αγγελιών – Διαθέσιμες καταχωρίσεις Νοεμβρίου 2024 και Απριλίου 2025

Τιμές διανυκτέρευσης στην ηπειρωτική Ελλάδα 

Πηγή: Στοιχεία Αγγελιών – Διαθέσιμες καταχωρίσεις Νοεμβρίου 2024 και Απριλίου 2025

Αφίξεις 2024 vs 2024

Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ.

Διανυκτερεύσεις 2024 vs 2024 

Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ.

Πληρότητα Βραχυχρόνιας Μίσθωσης 2024 vs 2023 

Πηγή: INSETE Inteligence 

Μέση διάρκεια παραμονής 2024 vs 2023 

Πηγή: INSETE Inteligence