Ψηλά στη λίστα των επενδυτών τα ακίνητα και φέτος – Γιατί συμφέρει η αγορά τους

Μπορεί να μην έχει την επιστροφή που έχουν άλλες πιο επικερδείς επενδύσεις, όπως οι μετοχές, που η απόδοση του Γενικού Δείκτη στο Χρηματιστήριο Αθηνών έφτασε περίπου στο +22,96% από την αρχή του έτους έως τα μέσα Αυγούστου, αλλά δεν έχει και το ίδιο ρίσκο. Την ώρα που επιστρέφει μία σταθερή απόδοση, μέσω του ενοικίου, παράλληλα ανεβαίνει και η αξία του ακινήτου, οπότε το όφελος είναι διπλό.

Μία επένδυση σε ακίνητα συγκρίνεται με άλλες επενδύσεις χαμηλού ρίσκου, όπως τα κρατικά ομόλογα ή οι προθεσμιακές καταθέσεις. Η μέση απόδοση του κρατικού 10ετούς ομολόγου έχει ένα εύρος 52 εβδομάδων από 3,20% έως 4,07%, ενώ η μέση προθεσμιακή για 1 έτος στις τράπεζες είναι κοντά στο 1,1% (0,65% έως 1,7%). Και τα δύο έχουν σημαντικά χαμηλότερη επιστροφή από μία επένδυση σε αγορά του κατάλληλου ακινήτου. Προφανώς, η αγορά ακινήτου απαιτεί σημαντικό κεφάλαιο, όμως η πολλαπλάσια απόδοση και η σταθερότητα εσόδων είναι αρκετές για να προσελκύσουν τους επενδυτές. Εχει σημασία να γίνει σωστή επιλογή περιοχής και ακινήτου, ώστε να υπάρχει η καλύτερη δυνατή απόδοση.

Πωλητήρια – ενοίκια

Σύμφωνα με τα ιστορικά στοιχεία των αγγελιών (Spitogatos – SPI), η μέση ζητούμενη τιμή αγοράς, στην Ελλάδα, αυξήθηκε κατά 10,9% το 2023, 8,8% το 2024, κατά 9,4% το 2025 και κατά 5,2% το μισό 2026. Συνολικά από το 2023 καταγράφηκε αύξηση της τάξης του 34,5%. Την ίδια περίοδο τα ενοίκια σε όλη την επικράτεια αυξήθηκαν με ρυθμούς 7,1% το 2023, 7,8% το 2024, 6% το 2025 και 2% το α’ εξάμηνο του 2026. Συνολική αύξηση 22,9%.

Όταν οι τιμές αγοράς ανεβαίνουν ταχύτερα από τα ενοίκια, αυτό σημαίνει ότι χρειάζεται μεγαλύτερο κεφάλαιο για την ίδια επένδυση, ενώ θεωρητικά θα χρειαστούν περισσότεροι μήνες για να γίνει απόσβεση. Αυτό κάνει την επένδυση στην ελληνική αγορά λιγότερο συμφέρουσα για έναν επενδυτή. Από την άλλη πλευρά, αυτά τα στοιχεία αφορούν μέσες τιμές αγοράς και ενοικίασης σε όλη τη χώρα. Είναι η μεγάλη εικόνα και το κέρδος κρύβεται στις επιμέρους αγορές.

Είναι διαφορετική υπόθεση η επένδυση σε ένα φοιτητικό διαμέρισμα, κοντά σε ένα πανεπιστήμιο, σε ένα οικογενειακό ακίνητο στο κέντρο μίας πόλης ή σε μία εξοχική κατοικία σε δημοφιλή προορισμό. Οι τιμές αγοράς διαφέρουν πολύ, το ίδιο όμως και η ζήτηση για ενοίκιο.

Διπλό όφελος

Η επένδυση σε ένα κατάλληλο ακίνητο έχει διπλό όφελος για τον επενδυτή. Από τη μία πλευρά είναι η σταθερή ροή εσόδων μέσα από τη μίσθωση και από την άλλη η άνοδος της αξίας των ακινήτων. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι η άνοδος θα συνεχιστεί τα επόμενα χρόνια, αν και όχι με τους ίδιους ρυθμούς. Θα περιορίζεται όσο η κάθε αγορά φτάνει στο φυσικό της ταβάνι, δηλαδή στην τιμή ισορροπίας. Από εκείνο το σημείο και μετά οι ετήσιες μεταβολές θα είναι πιο μικρές.

Σε πολλές περιοχές της χώρας, η αξία των διαμερισμάτων έχει σχεδόν διπλασιαστεί. Από το 2019 έως και το 2026, οι μέσες τιμές δείχνουν άνοδο τιμών +119,98% στο Παγκράτι, +95,78% στον Νέο Κόσμο, +90,63% στην Πλατεία Αμερικής, +85,95% στο Αιγάλεω και +79,92% στο Περιστέρι. Αυτό σε περιοχές που θεωρούνται καλές για αγορά επενδυτικού ακινήτου με σκοπό τη μακροχρόνια ενοικίαση. Στα νότια προάστια, η Γλυφάδα είχε άνοδο μέσης τιμής κατά +72,22% και η Άνω Γλυφάδα +83,08%. Αυξήσεις αρκετά πάνω από τον πληθωρισμό που κάνουν σημαντικά πιο συμφέρουσα την επένδυση στα ακίνητα.

Απόσβεση

Κάθε επένδυση κρίνεται από την ετήσια απόδοσή της και τον χρόνο απόσβεσης. Όσο μεγαλύτερη η απόδοση τόσο ταχύτερα γίνεται η απόσβεση. Από εκεί και μετά, ο επενδυτής μετρά καθαρό κέρδος. Σε μία μέση επιλογή απόδοσης και για μικρό κόστος επένδυσης, πολλοί επιλέγουν το κέντρο της Αθήνας. Για ένα μικρό διαμέρισμα 30 τ.μ., υπάρχουν αγγελίες με τιμή κοντά στις 67.000 ευρώ. Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για ένα τέτοιο διαμέρισμα, στις αγγελίες είναι κοντά στα 350 ευρώ.

Αυτό σημαίνει έσοδα 4.200 ευρώ το έτος ή ετήσια μικτή απόδοση 6,27%. Αυτή θεωρείται μία πολύ καλή απόδοση, με τις περισσότερες περιπτώσεις να έχουν αποδόσεις πιο κοντά στο 4-5%.

Στο παράδειγμά μας, ο επενδυτής θα έκανε απόσβεση σε κάτι λιγότερο από 16 έτη. Από εκεί και πέρα, τα έσοδα από τα ενοίκια ή από την πώληση του ακινήτου θα ήταν καθαρό κέρδος.

Οι λεπτομέρειες κάνουν τη διαφορά

Για λόγους πρώτης σύγκρισης επενδυτικών σχεδίων χρησιμοποιείται συχνά η μικτή απόδοση, όμως αυτό είναι για την πρώτη σύγκριση. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν και έξοδα, όπως το κόστος συντήρησης, η φορολογία κ.τ.λ. Επίσης, ανάλογα με την παλαιότητα και τα ειδικά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου (π.χ. αν είναι κοντά σε θάλασσα), έχει διαφορετικές ανάγκες και αυτά πρέπει να λαμβάνονται υπόψη.

Στην ίδια λογική, η χρήση των μέσων τιμών πώλησης ή ενοικίων μίας περιοχής, μπορεί να είναι παραπλανητικοί. Είναι χρήσιμα εργαλεία για την παρακολούθηση της εξέλιξης τιμών σε μία αγορά, όμως το κάθε ακίνητο έχει τη δική του αξία. Μία προνομιακή θέση ή πρόσθετα ειδικά χαρακτηριστικά (θέση στάθμευσης, θέα κ.τ.λ.) μπορεί να επηρεάσουν σημαντικά τόσο την τιμή πώλησης όσο και το ζητούμενο ενοίκιο. Μία διαφορά που εκμεταλλεύονται πολλοί επενδυτές.

Ο στόχος είναι η αγορά ενός ακινήτου με καλά ειδικά χαρακτηριστικά, αλλά στο χαμηλότερο άκρο των τιμών περιοχής, η αναβάθμισή του και η ενοικίασή του σε μίσθωμα κοντά στο άνω άκρο της αγοράς. Τα ανακαινισμένα ακίνητα έχουν καλύτερες προοπτικές εσόδων και μεγαλύτερη ζήτηση. Κάτι εξίσου σημαντικό, καθώς όλα είναι θεωρητικά, με βάση ότι το ακίνητο θα είναι συνεχώς σε μίσθωση και οι ενοικιαστές θα πληρώνουν. Ένας επενδυτής πρέπει να είναι προετοιμασμένος και για κενούς μήνες και για αθέτηση υποχρεώσεων. Αυτός είναι ο λόγος που οι επαγγελματίες του κλάδου επιμένουν πως κλειδί είναι οι περιοχές αυξημένης ζήτησης, κάτι που σημαίνει και λιγότεροι μήνες κενοί και σημαντικότερη ετήσια άνοδος των ενοικίων.

ΘΕΩΡΗΤΙΚΕΣ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΙΣ ΜΕΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΑΓΟΡΑΣ (€/Τ.Μ.)

Πηγή: Global Property Guide 2026

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΑΝΑ ΠΕΡΙΟΧΗ ΣΕ ΕΝΕΡΓΕΣ ΑΓΓΕΛΙΕΣ

 ΑΘΗΝΑ – ΚΕΝΤΡΟ

 ΑΘΗΝΑ – ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

 ΑΘΗΝΑ – ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

 ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Πηγή: Ενεργές αγγελίες Αυγούστου 2026