Ομως, ήδη είναι εμφανές πως επηρεάζεται η ελληνική αγορά, καθώς καταγράφεται άνοδος του κόστους λειτουργίας και κατασκευής ακινήτων. Τα ακριβότερα υλικά και ενέργεια δημιουργούν πρόβλημα στην προσφορά, όμως αυτό είναι μόνο η μία όψη του νομίσματος. Η άλλη είναι η ζήτηση, που και εκεί φαίνεται πως η σύγκρουση στη Μέση Ανατολή έχει επιδεινώσει την κατάσταση. Η ζήτηση παραδοσιακά μειώνεται, λόγω αβεβαιότητας, κάτι που ήδη έχει αρχίσει να φαίνεται και στην αγορά.

Πολλοί περιμένουν να δουν τη συνολική έκταση και τις επιπτώσεις πριν προχωρήσουν σε μία μεγάλη αγορά και αυτό δημιουργεί προβλήματα στασιμότητας. Ο δισταγμός των αγοραστών φαίνεται περισσότερο στη φάση των διαπραγματεύσεων όπου υπάρχει σαφής προσαρμογή τιμών. Η συγκυρία δεν είναι η ιδανική για την ελληνική αγορά ακινήτων, που, σύμφωνα με τον κ. Κρανίδη, έχει μπει σε μια περίοδο προσαρμογής τιμών και οι πολεμικές εξελίξεις την επιταχύνουν.

Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για το 2025 επιβεβαιώνουν πως πέρσι μειώθηκαν οι αγοραπωλησίες. Τα έσοδα του Δημοσίου από μεταβιβάσεις ακινήτων διαμορφώθηκαν σε 607,93 εκατ. ευρώ, έναντι 656,49 εκατ. ευρώ το 2024, καταγράφοντας μείωση κατά 48,56 εκατ. ευρώ ή της τάξης του 7,4%. Στα νεόδμητα ο φόρος μεταβίβασης μειώθηκε στα 503,45 εκατ. ευρώ από 537,29 εκατ. ευρώ, πτώση που φτάνει το 6,3%. Αυτό δείχνει ότι τις υψηλές τιμές που έχει φτάσει η αγορά όλο και λιγότεροι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να τις πληρώσουν.

Σημαντική απόκλιση

Πρόσφατες έρευνες δείχνουν πως η απόκλιση μεταξύ των τιμών που ζητούν οι ιδιοκτήτες και αυτών που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι αγοραστές είναι σημαντική και ανάλογα με την κατηγορία ακινήτου φτάνει έως και το 20%. Σημαντικό ότι η μοναδική κατηγορία που δείχνει θετικό πρόσημο είναι αυτή της πρώτης κατοικίας. Σε αυτήν τρέχουν προγράμματα, όπως το «Σπίτι μου 2», που ενθαρρύνουν πολλούς που αναζητούν το νέο σπίτι τους να προχωρήσουν σε αγορά.

Πέρσι υπεβλήθησαν συνολικά 30.325 δηλώσεις μεταβίβασης με απαλλαγή φόρου για πρώτη κατοικία, συνολικής αξίας κοντά στα 3,4 δισ. ευρώ., έναντι 24.653 δηλώσεων αξίας 2,4 δισ. ευρώ το 2024. Σε όγκο η αύξηση φτάνει το 23,01%, ενώ σε αξία το 41,67%. Συνολικά, το 17,8% της αξίας των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν πέρσι αφορά πρώτη κατοικία. Αν και εξαιρετικά θετική εξέλιξη, δεν είναι αρκετή για να αντισταθμίσει τις απώλειες της αγοράς, κυρίως από τις ξένες επενδύσεις.

Η Ελλάδα είναι Ευρώπη και αυτό για τους επενδυτές από τρίτες χώρες σημαίνει σταθερότητα. Κάτι που μπορεί να γίνει αρκετό για να αντισταθμίσει την όποια επιβράδυνση της εσωτερικής αγοράς. Οι επιπτώσεις για την ελληνική αγορά ακινήτων θα προκύψουν κυρίως μέσω της μεταβολής στην αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, του κόστους χρηματοδότησης και της διεθνούς επενδυτικής ψυχολογίας. Σε περιόδους γεωπολιτικής αβεβαιότητας συχνά παρατηρείται μια προσωρινή επιβράδυνση επενδυτικών αποφάσεων.

Η «ΧΡΥΣΗ ΒΙΖΑ»

Τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου δείχνουν ότι ήδη η «Χρυσή Βίζα» έχει μεγάλη ανταπόκριση σε εθνικότητες που επηρεάζονται σημαντικά από τις εξελίξεις στη Μέση Ανατολή. Μετά τη δεύτερη Τουρκία (3.421 ή 16%), ακολουθούν οι επενδυτές από τον Λίβανο, που τον Ιανουάριο είχαν 1.000 άδειες παραμονής μόνιμου επενδυτή και ήταν το 4,7% του προγράμματος. Στην τρίτη θέση είναι οι επενδυτές από το Ιράν με 851 άδειες και το 4% του προγράμματος, ενώ στην πέμπτη θέση είναι οι αγοραστές ακινήτων από το Ισραήλ με 660 άδειες ή το 3,1% του προγράμματος. Σύμφωνα με μεσίτες που έχουν εξειδίκευση σε αυτές τις διεθνείς πωλήσεις, δεδομένου ότι ήδη υπάρχει «ανοιχτή πόρτα», τώρα που υπάρχει και αυξημένο κίνητρο, μπορεί να την περάσουν περισσότεροι.

ΤΟ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ ΑΤΟΥ

Ποια ακίνητα δεν χάνουν την αξία τους

Τα ποιοτικά ακίνητα δεν χάνουν έδαφος. Εκτός από όσα ακίνητα έχουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που τα προστατεύουν από τις βραχυπρόθεσμες κρίσεις (προνομιακή τοποθεσία, μοναδική θέα, ιστορικό ενδιαφέρον κ.ά.), οι πιέσεις στις τιμές της ενέργειας δίνουν ακόμα μεγαλύτερη αξία στα νεόδμητα και γενικά στα ενεργειακά «θωρακισμένα» ακίνητα.

Η πρώτη κατηγορία είναι αυτονόητο γιατί δεν χάνει αξία. Κάτι που επιβεβαιώθηκε και μέσα στην οικονομική κρίση είναι ότι η μοναδικότητα χάνει αξία με το σταγονόμετρο.

Αυτό που αναμένουν οι επαγγελματίες της αγοράς είναι η μεγάλη στροφή στα ακίνητα με υψηλό ενεργειακό βαθμό. Το είχαν προβλέψει ανεξαρτήτως της κρίσης, όμως τώρα που οι τιμές της ενέργειας μπαίνουν ξανά στο προσκήνιο, θεωρούν ότι η τάση θα επιταχυνθεί.

Υψηλό κόστος

Οταν το κόστος ψύξης-θέρμανσης φτάνει σε νέα υψηλά και ξεπερνά το 20% των μηνιαίων εξόδων μίας κατοικίας, το κίνητρο του αγοραστή να επιλέξει μία νεόδμητη ή ενεργειακά αναβαθμισμένη κατοικία μεγαλώνει σημαντικά.

Ακόμα και αν πρόσφατες έρευνες έχουν δείξει ότι τα νεόδμητα είναι ακριβότερα κατά 20-30% ανάλογα με την περιοχή, η λογική είναι ότι θα γίνει απόσβεση στα χρόνια χρήσης του ακινήτου από τα μειωμένα έξοδα λειτουργίας και συντήρησής του.

Αυτό είναι και το στοίχημα των κατασκευαστών, που εκτιμούν πως όσο περνούν τα χρόνια η σημασία της ποιότητας κατασκευής και του υψηλού ενεργειακού βαθμού θα αυξάνεται.

ΜΕΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΑΘΗΝΑ – ΠΕΙΡΑΙΑΣ – ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ)

 ΜΕΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΑΤΤΙΚΗ) 

Πηγή: Indómio, στοιχεία αγγελιών Ιανουάριος – Φεβρουάριος 2026

ΜΕΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ)

Πηγή: Indómio, στοιχεία αγγελιών Ιανουάριος – Φεβρουάριος 2026 

ΜΕΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΥΠΟΛΟΙΠΗ ΕΛΛΑΔΑ)

Πηγή: Indómio, στοιχεία αγγελιών Ιανουάριος – Φεβρουάριος 2026