Ενοίκια: Ποιες αυξήσεις θεωρούνται καταχρηστικές [πίνακας]

Τέλος καλοκαιριού, έχουμε μπει για τα καλά στην περίοδο ανανέωσης ενοικιαστήριων συμβολαίων και για μεγάλο μέρος της αγοράς αυτό σημαίνει και διαπραγμάτευση για το πόσο θα αυξηθεί το ενοίκιο. Οι ενοικιαστές των οποίων το μισθωτήριο συμβόλαιο έχει λήξει ή λήγει τους επόμενους μήνες αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες «απαιτήσεις» του ιδιοκτήτη, που σε πολλές περιπτώσεις φτάνουν σε αυξήσεις ακόμα και 25-30%. Σύμφωνα με τους μεσίτες, μεγάλο μέρος των συμβολαίων που αφορούν κατοικίες έχουν «γενέθλια» τον Αύγουστο ή και τον Σεπτέμβριο.

Ο Σεπτέμβριος, αλλά και λιγότερο ο Φεβρουάριος, αποτελούν τους μήνες που πραγματοποιούνται οι περισσότερες μετακομίσεις, ανανεώσεις μισθωτηρίων συμβολαίων αλλά και έναρξη νέων. Το φετινό καλοκαίρι, και κυρίως τον Αύγουστο και τον Σεπτέμβριο, μεγάλο μέρος των μισθωτηρίων συμβολαίων που υπογράφηκαν προς τριετίας, το 2020, θα πρέπει να ανανεωθεί ή οι ενοικιαστές να προβούν σε αναζήτηση νέας κατοικίας προς μίσθωση. Για πολλούς, αυτό σημαίνει την αρχή μιας νέας περιπέτειας, καθώς είναι δύσκολο να αντέξεις μεγάλες αυξήσεις, όμως και η αλλαγή κατοικίας έχει κόστος και τις δικές της δυσκολίες.

 Ανοδος 13,8% στην τριετία

Το πρώτο «αγκάθι» για τους ενοικιαστές είναι η αύξηση των ενοικίων την τελευταία τριετία. Σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς, η συνολική άνοδος για όλη την επικράτεια το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 13,8% (2021: 1,3%, 2022: 6,7%, 2023: 5,8%). Σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και μεγάλες πόλεις της χώρας, όπου η ζήτηση είναι μεγαλύτερη, το ίδιο ισχύει και για την αύξηση των ενοικίων, αν και όπου τα ποσά των ζητούμενων ενοικίων είναι μεγαλύτερα, οι αυξήσεις ως ποσοστό είναι συνήθως μικρότερες. Ο νόμος προσφοράς και ζήτησης λειτουργεί υπέρ των ιδιοκτητών, καθώς τα ποιοτικά ακίνητα σε καλή περιοχή είναι λίγα. Την ίδια ώρα, οι οικογένειες που τα αναζητούν είναι πολλές. Αυτό σημαίνει ότι, ειδικά στις περιοχές που αναζητούν οι περισσότερες οικογένειες -Κουκάκι, Ζωγράφου, Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Μαρούσι- τα ενοίκια σκαρφαλώνουν ταχύτερα από άλλες. Το ίδιο βλέπουμε και σε περιοχές εκτός αστικού ιστού, καθώς αναπτύσσονται με ταχύτητα περιοχές όπως η Ροδόπολη, ο Αγιος Στέφανος, ο Μαραθώνας, η Ανθούσα και η Νέα Μάκρη. Οι μεσίτες τονίζουν ότι, για τους περισσότερους που επικοινωνούν αναζητώντας κατοικία, θεωρείται μεγάλη ευκαιρία αν βρεθεί κάποιο ακίνητο στην Αθήνα με 2 υπνοδωμάτια, άνω του 1ου ορόφου, κατάλληλο για οικογένεια και με μίσθωμα που να μην ξεπερνά τα 600 ευρώ.

Εξαιρέσεις

Για να είμαστε δίκαιοι, για να ζητούν οι ιδιοκτήτες τέτοια ενοίκια, σημαίνει ότι κάποιος τους τα πληρώνει. Αν δεν έβρισκαν ενοικιαστές, οι τιμές θα είχαν πέσει. Ομως, δεν είναι όλοι οι ενοικιαστές ή οι ιδιοκτήτες της ίδιας νοοτροπίας. Υπάρχουν ιδιοκτήτες που δεν συμμετέχουν στο «ράλι» των αυξήσεων. Πρόκειται κυρίως για ιδιοκτήτες που μισθώνουν ένα ή δύο ακίνητα και με τα χρήματα αυτά είτε σπουδάζουν τα παιδιά τους είτε πληρώνουν δανειακές υποχρεώσεις, που το σημαντικότερο γι’ αυτούς είναι να έχουν διαχρονικά τους ίδιους ενοικιαστές που καταβάλλουν κανονικά τις υποχρεώσεις τους, φροντίζουν το ακίνητο και, ανάλογα με τα δεδομένα, συζητούν από κοινού την ενδεχόμενη αύξηση σε λογικά πλαίσια και όχι σε πλαίσια στιγμιαίας χρηματιστηριακής αξίας.

Περιθώρια διαπραγμάτευσης

Για πολλούς ιδιοκτήτες, ο καλοπληρωτής ενοικιαστής με τον οποίο έχουν σχέση χρόνων αξίζει όσο δύο νέοι που προσφέρουν περισσότερα. Το ότι μπαίνει μία υπογραφή σε ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει ότι όλοι μπορούν να ανταποκριθούν. Με δεδομένο ότι το κόστος στέγασης είναι πλέον όσο ένας μισθός, τα φαινόμενα των απλήρωτων ενοικίων είναι πολλά. Αυτό είναι και το μεγάλο «ατού» του ενοικιαστή την ώρα της διαπραγμάτευσης, για να επιμείνει σε μικρότερες και πιο λογικές αυξήσεις. Επίσης, οι τιμές των αγγελιών είναι οι αρχικές τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες, χωρίς διαπραγμάτευση. Σύμφωνα με τους ειδικούς, αν και σε αρκετές περιοχές η ζήτηση είναι τόσο μεγάλη που την τιμή λίγο-πολύ την καθορίζει ο ιδιοκτήτης, στις περισσότερες, υπάρχει χώρος για μια καλύτερη συμφωνία.

Γερασμένα τα ακίνητα των 500-600 ευρώ

 Τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα (80 τ.μ.-110 τ.μ.) με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 ευρώ, σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες σε ιστοσελίδες στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αποτελούν το 19,96% του συνόλου των προς μίσθωση κατοικιών, στα βόρεια προάστια μόλις το 0,71%, στα νότια προάστια το 4,03%, στα δυτικά προάστια το 35,58%, στο υπόλοιπο Αττικής το 27,20% και στον Πειραιά το 35,46%. Από τις κατοικίες που διατίθενται προς μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 ευρώ, οι 8 στις 10 είναι κατασκευής έως το 1980, δηλαδή τουλάχιστον 43 ετών. Στο σύνολο των περιοχών του Νομού Αττικής, η διαθεσιμότητα προς μίσθωση είναι πολύ μικρή έναντι των προηγούμενων χρόνων. Παράλληλα, όπως προκύπτει και από το σύνολο των παρακάτω πινάκων, το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων διατίθεται με ζητούμενες τιμές μίσθωσης άνω των 800 ευρώ. Στο κέντρο της Αθήνας, το 65,66% των διαθέσιμων κατοικιών έχει ζητούμενο μίσθωμα άνω των 700 ευρώ, ενώ παρόμοια είναι η εικόνα και σε άλλες περιοχές. Στον Πειραιά το 47,46%, στα δυτικά προάστια το 50,31% και στο υπόλοιπο Αττικής το 56,97%.

Τα κριτήρια αναζήτησης που έχουν οι ενοικιαστές

 Τις τιμές τις καθορίζουν η ζήτηση και η προσφορά και σε αυτή τη βάση έχει τη δική του αξία να δούμε τι ζητούν περισσότερο οι ενοικιαστές. Τα ενοίκια ανεβαίνουν με βάση τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου. Για παράδειγμα, πρόσφατη έρευνα μεσιτικού γραφείου ανέδειξε στην πρώτη θέση των χαρακτηριστικών που καθορίζουν τις επιλογές των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών στο σύνολο των περιοχών της Αττικής την καλή κατάσταση ενός ακινήτου, εάν δηλαδή είναι ανακαινισμένο (86%) και διαθέτει καινούργια κουφώματα (79%), ενώ καθοριστικό ρόλο στην απόφαση για ενοικίαση παίζουν επίσης αν το ακίνητο διαθέτει θέση parking (64%) και αν βρίσκεται κοντά σε στάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς (50%). Το ίδιο ακίνητο, αν προσφέρει θέση parking, μπορεί να διατίθεται έως και με 100 ευρώ «καπέλο» στις αγγελίες.

Αυξήσεις έως και 200 ευρώ στην τριετία

Οι επαγγελματίες της αγοράς έχουν συγκεκριμένα παραδείγματα που συνθέτουν την εικόνα που επικρατεί. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η επικοινωνία ιδιοκτήτη-ενοικιαστή, όταν ο δεύτερος του είπε πως η αύξηση της τάξης του 25% που ζητάει είναι μεγάλη. Εκεί η απάντηση ήταν: «Μπες στις ιστοσελίδες των αγγελιών να δεις τι ζητάνε για 50 τ.μ.». Στο Κουκάκι, σε άλλο παράδειγμα, οικογένεια ξεκίνησε να νοικιάζει σπίτι 90 τ.μ. το 2017 με 500 ευρώ το μήνα. Το 2020 έγιναν 620 ευρώ και, πριν ένα μήνα, ο ιδιοκτήτης ζήτησε το ενοίκιο να ανέβει στα 800 ευρώ. Αυτό σημαίνει ακραία αύξηση 60% σε 6 χρόνια.

Προφανώς, οι αυξήσεις διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή, όμως τα πραγματικά παραδείγματα ακραίων αυξήσεων είναι πολλά. Σε αντίστοιχη περίπτωση, στο Γαλάτσι, για κατοικία 60 τ.μ. με 1 υπνοδωμάτιο, που η τριετία της μίσθωσης έληξε στα μέσα Οκτωβρίου, με μίσθωμα 460 ευρώ, ο ιδιοκτήτης ζήτησε να αυξηθεί το ενοίκιο στα 540 ευρώ, αλλά η ανανέωση να γίνει μόνο για ένα έτος. Παράλληλα, στο μισθωτήριο συμβόλαιο που έστειλε στον ενοικιαστή ανέφερε ρητά ότι, μετά το πέρας του έτους, το ενοίκιο των 540 ευρώ το μήνα δεν θα ισχύει και θα πρέπει να οριστεί νέο μίσθωμα.

Με το φόβο νέας αύξησης του χρόνου, ο ενοικιαστής ζήτησε να ανανεώσει για τρία έτη με μίσθωμα 540 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης αρνήθηκε, προτείνοντάς του για συμβόλαιο τριετίας 600 ευρώ. Το αποτέλεσμα ήταν ο  ενοικιαστής να αποδεχτεί τη συνολική αύξηση κατά 30,43%, φοβούμενος ότι, αν δεν κλειδώσει την τιμή εκείνη τη στιγμή, οι αυξήσεις που θα έρθουν μπορεί να είναι μεγαλύτερες. 

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, διαμέρισμα 80 τ.μ.-110 τ.μ., με minimum 2 Y/Δ, άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής μετά το 2000. Οι τιμές διαμορφώνονται βάσει της διαθεσιμότητας. 

2. Συγκριτικοί πίνακες ζητούμενων ενοικίων 2020-2023

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, 2019, κατοικίες άνω του 1ου ορόφου, 2 Υ/Δ, έτος κατασκευής μετά το 2000.

Ειδήσεις σήμερα