Έκθεση Κομισιόν για τα ενοίκια: Η Ελλάδα έχει το τρίτο πιο ακριβό κόστος στέγασης

Ωστόσο οι Βρυξέλλες, αν και δεν έχουν ακόμη ολοκληρωμένη λύση, απορρίπτουν επιδοτήσεις ενοικίων και στεγαστικών δανείων, θεωρώντας ότι έτσι αυξάνονται ταχύτερα οι τιμές.

Χαρακτηριστικό είναι ότι με βάση στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, τα οποία συζητήθηκαν στο άτυπο Eurogroup της Λευκωσίας, το 2025 ένα νέο ζευγάρι με μισθούς των πρώτων χρόνων της εργασίας του, αν θέλει να νοικιάσει αξιοπρεπές σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων σε καλή περιοχή της Αθήνας, χρειάζεται να διαθέσει περίπου το 65% του μηνιαίου εισοδήματός του. Με βάση τα στοιχεία της Επιτροπής, η Ελλάδα έχει την 3η πιο ακριβή αγορά στέγης ανάλογα με το μέσο εισόδημα μέσα στην Ε.Ε., μετά την Ουγγαρία (εκεί το ίδιο ζευγάρι θα πλήρωνε έως το 80% του μηνιαίου εισοδήματός του για ανάλογο σπίτι) και την Πορτογαλία, όπου το νοίκι φτάνει το 75% του εισοδήματος.

Τα πιο προσιτά

Αυτή τη στιγμή, οι χαμηλότερες τιμές ενοικίων ως ποσοστό του εισοδήματος εντός της Ε.Ε. καταγράφονται στην Αυστρία και την Κύπρο, όπου το ενοίκιο φτάνει κοντά στο 20% του μηνιαίου εισοδήματος των νοικοκυριών.

Με στόχο να μπορούν να γίνουν και οι απαραίτητοι προϋπολογισμοί, το μέσο ισοδύναμο ατομικό διαθέσιμο εισόδημα ανήλθε σε 13.381 ευρώ το 2025, αυξημένο κατά 8% σε σύγκριση με το 2024, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ. Ωστόσο, η αύξηση των ενοικίων τον προηγούμενο χρόνο σε μέσα επίπεδα ξεπέρασε το 9,5%, οπότε αν το «αξιοπρεπές» σπίτι ήταν μέχρι πέντε ετών, ο λογαριασμός ήταν… ασύμφορος.

Ακόμη όμως και αν χαμηλώσει ο πήχης, η εικόνα δεν είναι πολύ καλύτερη, αφού η Ελλάδα συνεχίζει να είναι από τις ακριβότερες χώρες της Ευρώπης στα αστικά κέντρα.

Συγκεκριμένα, με βάση στοιχεία της ΕΚΤ, για τα μέσα εισοδήματα σε μέσο όρο το κόστος των ενοικίων φτάνει το 30% και για νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα, τα οποία κατά τεκμήριο ψάχνουν παλαιότερα σπίτια, φτάνει στο 35%. Και σε αυτή τη σύγκριση η Ελλάδα βγαίνει δεύτερη ακριβότερη μετά την -πολύ πλουσιότερη- Ιρλανδία, ενώ αμέσως μετά την Ελλάδα βρίσκονται η Φινλανδία και η Ολλανδία, χώρες με μέσο εισόδημα σαφώς υψηλότερο από το αντίστοιχο ελληνικό.

Η μεγάλη εικόνα

Οι μετρήσεις αυτές μαζί με τις θέσεις της Επιτροπής περιλήφθηκαν σε κείμενο το οποίο συζητήθηκε στο άτυπο Eurogroup της Λευκωσίας, όπου εξετάστηκε για πρώτη φορά το στεγαστικό πρόβλημα εντός της Ε.Ε.

Σχετικά με τα ενοίκια-«φωτιά» που πληρώνουν όσοι ψάχνουν για σπίτι στην Ελλάδα, το κείμενο επισημαίνει πως την τελευταία δεκαετία τα στοιχεία αποκαλύπτουν αυξανόμενες τιμές στις νέες μισθώσεις. Ταυτόχρονα, επισημαίνει για την Ελλάδα και άλλες χώρες ότι υπάρχει μεγάλος αριθμός κατοικιών οι οποίες δεν ιδιοκατοικούνται αλλά μένουν εκτός της προσφοράς στέγης, για διαφορετικούς λόγους σε κάθε χώρα και σε κάθε περιοχή.

Σε ό,τι αφορά το ύψος των ενοικίων, εξηγεί πως ο σχετικός δείκτης πληθωρισμού (7,6% στα ενοίκια κατοικιών τον Απρίλιο, έναντι 5,4% του γενικού δείκτη) είναι παραπλανητικός. Και αυτό γιατί καταγράφει τις τιμές κυρίως στις υφιστάμενες μισθώσεις, στις οποίες οι αυξήσεις των ενοικίων είναι συχνά σταδιακές ή περιορίζονται από το σχετικό νομικό πλαίσιο.

Το έγγραφο παραδέχεται ότι «αν και τα ολοκληρωμένα πανευρωπαϊκά δεδομένα για τις νέες μισθώσεις παραμένουν σπάνια, τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν πολύ υψηλά ενοίκια σε πολλά αστικά κέντρα, στα οποία τα νέα ενοικιαστήρια συχνά απορροφούν περισσότερο από το ήμισυ του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών».

«Οχι» σε επιδόματα στέγασης και φοροελαφρύνσεις γιατί ανεβαίνουν τα μισθώματα

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή κάνει σαφές ότι μέτρα όπως «τα επιδόματα στέγασης, οι φορολογικές ελαφρύνσεις ή οι επιδοτήσεις επιτοκίων στεγαστικών δανείων» δεν πρέπει να προτιμώνται. Και αυτό γιατί «μπορεί προσωρινά να αυξήσουν την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και να υποστηρίξουν μια αδύναμη αγορά κατοικίας, ωστόσο, όταν η προσφορά περιορίζεται από κανονισμούς χρήσης γης, επιτρέποντας σημεία συμφόρησης ή περιορισμένη κατασκευαστική ικανότητα, αυτά τα μέτρα τείνουν να τροφοδοτούν υψηλότερες τιμές αντί να βελτιώνουν την προσιτή τιμή».

Ως παράδειγμα το πόρισμα φέρνει τις «επιδοτήσεις επιτοκίων στεγαστικών δανείων που επιτρέπουν στα νοικοκυριά να λαμβάνουν μεγαλύτερα δάνεια, ενισχύοντας τη ζήτηση και συμβάλλοντας στην αύξηση των τιμών των κατοικιών».

Αλλά και καθεστώτα που ευνοούν την ιδιοκτησία ή τις επενδύσεις σε κατοικίες, μέσω της προτιμησιακής μεταχείρισης κερδών ή της φορολογίας ακινήτων, μπορεί να προκαλέσουν στρεβλώσεις, αναφέρει. Βάζει και δημοσιονομική «πινελιά», λέγοντας πως μεγάλης κλίμακας επιδοτήσεις και «υπερβολικές φορολογικές ελαφρύνσεις ή οι ευρέως εφαρμοζόμενες εκπτώσεις τόκων στεγαστικών δανείων επιβαρύνουν επίσης τα δημόσια οικονομικά».

Απορρίπτει και το ενδεχόμενο πλαφόν στα ενοίκια, αφού προσφέρουν βραχυπρόθεσμη ανακούφιση, αλλά μειώνουν τις πιθανές αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και αποθαρρύνουν τις επενδύσεις σε ενοικιαζόμενες κατοικίες, μειώνοντας τα κίνητρα για την κυκλοφορία ακινήτων στην αγορά. Δημιουργούν και αγορά 2 ταχυτήτων στην οποία οι παλαιοί ενοικιαστές επωφελούνται από ρυθμιζόμενα ενοίκια, ενώ οι νέοι αντιμετωπίζουν σημαντικά υψηλότερες τιμές αγοράς και μειωμένη διαθεσιμότητα.

Χρηματοδότηση

Η Κομισιόν δεν αναφέρει χρηματοδότηση σε κεντρικό επίπεδο (π.χ. κάποιο νέο κοινοτικό στεγαστικό πρόγραμμα) για το άμεσο μέλλον. Τούτο, παρότι παραδέχεται ότι «το στεγαστικό έχει σημαντικές μακροοικονομικές επιπτώσεις, συμπεριλαμβανομένης της μειωμένης εγχώριας κατανάλωσης, της κινητικότητας και παραγωγικότητας του εργατικού δυναμικού και πιθανών αρνητικών επιπτώσεων στις δημογραφικές τάσεις, στη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη και στη δημοσιονομική βιωσιμότητα», αναφέρει.

Η λύση εκτιμά πως είναι η ισχυρή εστίαση στην επέκταση της προσφοράς κατοικιών και η αποφυγή υπερβολικής τόνωσης της ζήτησης. Με άλλα λόγια, η Κομισιόν προτείνει, πέρα από παρεμβάσεις κοινωνικής στέγασης για ευάλωτους, περιορισμένες παρεμβάσεις για το σύνολο όσων αναζητούν στέγη, αφού γενναίες επιδοτήσεις ενοικίων ή στεγαστικών δανείων κινδυνεύουν να τροφοδοτήσουν αυξήσεις τιμών όταν υπάρχουν περιορισμοί στην προσφορά.

Απλοποίηση στις ανεγέρσεις νέων κατοικιών

Με έμφαση λοιπόν στην προσφορά προτείνει κρατικές επενδύσεις για να βελτιωθούν υποβαθμισμένες περιοχές σε αστικά κέντρα, αλλά και νομοθετικές αλλαγές, στοχευμένες επενδύσεις σε νέες και ανακαινισμένες κατοικίες και βιώσιμη επέκταση της κοινωνικής και δημόσιας στέγασης για τους ευάλωτους.

Ειδικά για τον κλάδο κατασκευών συστήνει απλούστευση της νομοθεσίας για την απελευθέρωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Αναφέρεται στον οικοδομικό κανονισμό, στον πολεοδομικό σχεδιασμό, στο χωροταξικό και στις χρήσεις γης, καθώς και στις διαδικασίες αδειοδότησης ανέγερσης νέων κατοικιών.

Συστήνει, τέλος, αλλαγές και στους εδαφικούς (και μη) περιορισμούς στα επαγγέλματα μηχανικών και αρχιτεκτόνων. Επίσης, προτείνει δράσεις επανεκπαίδευσης σε επαγγέλματα που σχετίζονται με τις κατασκευές ώστε τα νέα σπίτια να είναι περισσότερο ενεργειακά αποδοτικά από τα παλαιότερα.