Ένα νέο εργαλείο για τη συστηματική παρακολούθηση της αγοράς ακινήτων δημιουργεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, συγκεντρώνοντας σε μία ηλεκτρονική βάση στοιχεία για μεταβιβάσεις, μισθώσεις και αξίες ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα.
Η ρύθμιση βρίσκεται στο άρθρο 354 του πολυνομοσχεδίου, το οποίο αναρτήθηκε για δημόσια διαβούλευση, και προβλέπει τη λειτουργία της «Τράπεζας Αξιών Ακινήτων» στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου. Η βάση θα λειτουργεί μέσω του πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων» (ΨΥΔΗΠΕΕΚ), με το νομοσχέδιο να ορίζει ως στόχο της την παρακολούθηση της αγοράς και την άντληση στοιχείων για την αξία των ακινήτων από φορείς τόσο του δημόσιου όσο και του ιδιωτικού τομέα.
Η σημασία της διάταξης δεν βρίσκεται σε κάποια άμεση αλλαγή στη φορολογία των ιδιοκτητών. Το άρθρο 354 δεν μεταβάλλει τον ΕΝΦΙΑ, δεν αλλάζει τις τιμές ζώνης και δεν προβλέπει αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Δημιουργεί, όμως, μια πολύ ευρύτερη δεξαμενή δεδομένων, μέσω της οποίας το οικονομικό επιτελείο θα μπορεί να έχει σαφέστερη εικόνα για το τι συμβαίνει στην πραγματική αγορά.
Τι θα μπαίνει στην Τράπεζα Αξιών
Το νομοσχέδιο προβλέπει δύο μεγάλες πηγές πληροφόρησης.
Η πρώτη είναι ο δημόσιος τομέας. Στην Τράπεζα θα μπορούν να συγκεντρώνονται στοιχεία που αφορούν μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων, μισθώσεις ακινήτων αλλά και γενικότερα την αξία ακινήτων σε ολόκληρη την επικράτεια.
Η δεύτερη πηγή είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα: φορείς του ιδιωτικού τομέα θα μπορούν επίσης να παρέχουν στοιχεία σχετικά με τις αξίες των ακινήτων σε όλη τη χώρα. Για τη διαβίβαση αυτών των δεδομένων προβλέπεται η σύναψη μνημονίων συνεργασίας, στα οποία θα καθορίζονται οι πηγές, το είδος των πληροφοριών και ο τρόπος αποστολής τους.
Διαβάστε Επίσης
Η διάταξη δεν κατονομάζει συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιωτικών φορέων. Συνεπώς, δεν μπορεί ακόμη να θεωρηθεί δεδομένο ποιοι ακριβώς παράγοντες της αγοράς θα τροφοδοτούν το σύστημα. Αυτό θα εξαρτηθεί από τις συμφωνίες που θα συναφθούν.
Για τους δημόσιους φορείς, αντίστοιχα, οι πηγές, το είδος των στοιχείων και ο τρόπος διαβίβασής τους θα καθορίζονται με κοινές υπουργικές αποφάσεις.
Χωρίς ονόματα ιδιοκτητών
Το νομοσχέδιο βάζει παράλληλα σαφή περιορισμό όσον αφορά τα προσωπικά δεδομένα.
Οι πληροφορίες, ακόμη και όταν περιλαμβάνουν άμεση ή έμμεση γεωχωρική αναφορά, θα συλλέγονται χωρίς αναφορά σε προσωπικά στοιχεία φυσικών προσώπων, επιχειρήσεων και άλλων νομικών οντοτήτων, με εφαρμογή των κανόνων του GDPR και της εθνικής νομοθεσίας περί προστασίας προσωπικών δεδομένων.
Με άλλη κοινή υπουργική απόφαση θα προσδιοριστούν ο χρόνος για τον οποίο θα τηρούνται τα στοιχεία, τα μέτρα ασφαλείας και οι υπόλοιπες λεπτομέρειες λειτουργίας της Τράπεζας.
Η σύνδεση με τις αντικειμενικές αξίες
Η Τράπεζα Αξιών δεν εμφανίζεται σε θεσμικό κενό. Ήδη από τον ν. 5073/2023 προβλέπεται η δημιουργία ευρύτερου Μητρώου Ακινήτων, στο οποίο ενσωματώνονται δεδομένα από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων, την Τράπεζα Αξιών και άλλες πηγές του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
Ο ίδιος νόμος έχει θεσπίσει και το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA). Πρόκειται για σύστημα στο οποίο προβλέπεται μαζική εκτίμηση της αξίας των ακινήτων με αξιοποίηση των δεδομένων του Μητρώου και κατάλληλων αλγορίθμων, ώστε οι εκτιμήσεις να ακολουθούν την τρέχουσα εικόνα της αγοράς.
Παράλληλα, το Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων, στο οποίο θα τηρείται η Τράπεζα, έχει ήδη αρμοδιότητα να αναλύει και να επεξεργάζεται στοιχεία της αγοράς, να συντάσσει πίνακες τιμών και να εισηγείται τον καθορισμό συντελεστών και άλλων παραμέτρων του συστήματος αντικειμενικών αξιών.
Αυτό σημαίνει ότι δημιουργείται σταδιακά μια ενιαία ψηφιακή υποδομή παρακολούθησης και αποτίμησης της κτηματαγοράς: δεδομένα από πραγματικές συναλλαγές και μισθώσεις, πληροφορίες από δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς, γεωχωρικά στοιχεία και εργαλεία μαζικής εκτίμησης.
Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες
Το άρθρο 354 δεν λέει άμεσα ότι οι αντικειμενικές αξίες θα εξισωθούν αυτομάτως με τις εμπορικές, ούτε προβλέπει νέο μηχανισμό αυτόματης αύξησης των τιμών ζώνης.
Η σύνδεση ωστόσο με τη διαδικασία προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών είναι έμμεση και ουσιαστική: όσο πληρέστερη εικόνα αποκτά το υπουργείο για τις πραγματικές τιμές πώλησης, τις μισθώσεις και γενικότερα τις αξίες της αγοράς, τόσο ισχυρότερη γίνεται η πληροφοριακή βάση πάνω στην οποία μπορούν μελλοντικά να λαμβάνονται αποφάσεις για το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού.
Και αυτό έχει φορολογικό ενδιαφέρον, επειδή οι αντικειμενικές αξίες χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας σε σειρά πράξεων επί ακινήτων, μεταξύ άλλων στις μεταβιβάσεις, στις κληρονομιές, στις δωρεές και στις γονικές παροχές.
Το άρθρο 354, επομένως δημιουργεί ένα ακόμη κρίσιμο κομμάτι της ψηφιακής υποδομής μέσω της οποίας το Δημόσιο θα γνωρίζει πολύ καλύτερα πόσο πωλούνται, πόσο ενοικιάζονται και πόσο αποτιμώνται τα ακίνητα σε κάθε περιοχή της χώρας. Και αυτή η πληροφορία μπορεί στο μέλλον να αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία για τον τρόπο με τον οποίο διαμορφώνονται οι αντικειμενικές αξίες και, κατ’ επέκταση, η φορολογία της ακίνητης περιουσίας.
