Ακίνητα: Πώς θα εξαγοράζουν ιδιώτες τα ποσοστά του Δημοσίου – Η νέα 5ετία στις κληρονομιές

Οι αλλαγές περιλαμβάνονται στα άρθρα 349 και 350 και αφορούν το πλαίσιο του ν. 5259/2025 για κληρονομίες και κληροδοσίες υπέρ του Δημοσίου. Ο συγκεκριμένος νόμος ρυθμίζει, μεταξύ άλλων, την εκκαθάριση περιουσιών και ειδικά τις περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο βρίσκεται στην ίδια κληρονομία με άλλους συγκληρονόμους.

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά ακίνητα στα οποία το Δημόσιο διαθέτει μειοψηφικό εξ αδιαιρέτου ποσοστό. Το νομοσχέδιο εισάγει πλέον ένα χρονικό ορόσημο: εάν έχουν περάσει τουλάχιστον πέντε χρόνια από την επαγωγή της κληρονομίας χωρίς να έχει ολοκληρωθεί διαδικασία εξαγοράς, τεκμαίρεται ότι η διατήρηση του μειοψηφικού ποσοστού από το Δημόσιο δεν είναι επωφελής.

Αίτηση εξαγοράς από τον πλειοψηφούντα συγκύριο

Στην περίπτωση αυτή ανοίγει ο δρόμος ώστε ο πλειοψηφών συγκύριος του ακινήτου να πάρει την πρωτοβουλία.

Θα μπορεί να υποβάλει πρόταση για την εξαγορά του ποσοστού του Δημοσίου μέσω ειδικής ηλεκτρονικής εφαρμογής του Ηλεκτρονικού Μητρώου Κοινωφελών Περιουσιών (ΗΜΚΟΙΠ).

Για παράδειγμα, εφόσον ένας ιδιώτης κατέχει την πλειοψηφία ενός ακινήτου και το Δημόσιο ένα μικρότερο εξ αδιαιρέτου ποσοστό που απέκτησε μέσω κληρονομίας, η νέα ρύθμιση δημιουργεί συγκεκριμένη διαδικασία μέσω της οποίας ο ιδιώτης μπορεί, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να επιδιώξει την απόκτηση και του κρατικού ποσοστού.

Πρόκειται για σημαντική πρακτική παρέμβαση, καθώς η ύπαρξη ενός εξ αδιαιρέτου ποσοστού περιορίζει στην πράξη τη δυνατότητα αυτοτελούς αξιοποίησης του συνόλου ενός ακινήτου.

Με δύο εκτιμήσεις η αξία

Η εξαγορά, πάντως, δεν θα γίνεται σε αυθαίρετα καθορισμένη τιμή ούτε προβλέπεται κάποια γενική έκπτωση υπέρ του ιδιώτη.

Η πρόταση εξαγοράς πρέπει να συνοδεύεται από εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ποσοστού του Δημοσίου από δύο πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο σχετικό Μητρώο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Οι εκτιμητές διορίζονται από τον αρμόδιο Φορέα.

Παράλληλα, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει καταθέσει σε τραπεζικό ίδρυμα εγγυητική επιστολή ποσού ίσου με την εκτιμηθείσα αξία.

Το νομοσχέδιο τοποθετεί μάλιστα σαφές κατώτατο όριο στο τίμημα: η προσφορά του ιδιώτη δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη ούτε από την εκτιμηθείσα αγοραία αξία του ποσοστού του Δημοσίου ούτε από την αντικειμενική αξία του.

Το κόστος των δύο εκτιμήσεων επιβαρύνει τον ενδιαφερόμενο αγοραστή, ο οποίος καταβάλλει δύο σχετικά παράβολα, ένα για κάθε πιστοποιημένο εκτιμητή.

Τι προβλέπει το άρθρο 349

Το άρθρο 349 λειτουργεί συμπληρωματικά προς τη νέα διαδικασία.

Τροποποιεί το άρθρο 82 του ν. 5259/2025, το οποίο αφορά την εκποίηση και εκμίσθωση κινητών και ακινήτων. Ο γενικός κανόνας προβλέπει ότι για την εκποίηση ακινήτων της περιουσίας που δεν θεωρούνται απαραίτητα για την πληρωμή των χρεών της κληρονομίας απαιτείται καταρχήν έγκριση της αρμόδιας αρχής, κατόπιν τεκμηριωμένου αιτήματος του Φορέα.

Με τη νέα διάταξη διευκρινίζεται ότι, όταν πρόκειται για εκποίηση εξ αδιαιρέτου ποσοστού συγκυριότητας ακινήτου του Δημοσίου, εφαρμόζεται ο ειδικός μηχανισμός του άρθρου 84, τον οποίο τροποποιεί το άρθρο 350 του πολυνομοσχεδίου.

Τι γίνεται εάν δεν μπορεί να γίνει εξαγορά

Η ρύθμιση καλύπτει και τις περιπτώσεις στις οποίες δεν εφαρμόζεται ο παραπάνω μηχανισμός.

Καταρχάς επιχειρείται αυτούσια διανομή του πράγματος. Εάν όμως η αρμόδια αρχή κρίνει ότι η αυτούσια διανομή είναι ανέφικτη, ο Φορέας μπορεί να προχωρήσει στην εκποίησή του.

Προηγουμένως πρέπει να έχει κοινοποιηθεί πρόσκληση στους υπόλοιπους συγκυρίους τουλάχιστον έναν μήνα πριν από την προβλεπόμενη εκποίηση, προκειμένου να έχουν τη δυνατότητα να συμμετάσχουν στη διαδικασία.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη για την περίπτωση που οι υπόλοιποι συγκύριοι δεν συνεργάζονται. Εφόσον αρνηθούν ή αφήσουν την προθεσμία να περάσει χωρίς να ενεργήσουν, το νομοσχέδιο δίνει στο Δημόσιο τη δυνατότητα να ενεργήσει ως αντιπρόσωπός τους και για λογαριασμό τους.

Το τίμημα που θα προκύψει από την εκποίηση θα κατατίθεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα κατανέμεται ανάλογα με τη μερίδα κάθε συγκυρίου, αφού αφαιρεθούν τα έξοδα και τα τέλη που του αναλογούν.

Ποια ακίνητα αφορά

Η ρύθμιση δεν αποτελεί γενική δυνατότητα εξαγοράς οποιουδήποτε ποσοστού του Δημοσίου σε ακίνητο.

Τα άρθρα 349 και 350 τροποποιούν ειδικά τα άρθρα 82 και 84 του ν. 5259/2025, δηλαδή το θεσμικό πλαίσιο για την εκκαθάριση κληρονομιών και κληροδοσιών υπέρ του Δημοσίου και τις περιπτώσεις συγκληρονόμων. Ο ίδιος νόμος εντάσσει τα δύο άρθρα στο κεφάλαιο «Κληρονομίες και κληροδοσίες υπέρ του Δημοσίου χωρίς όρο».

Επομένως, δεν πρόκειται για μια νέα οριζόντια ρύθμιση που επιτρέπει σε κάθε πολίτη ο οποίος κατέχει ακίνητο μαζί με το Δημόσιο να αγοράσει το κρατικό μερίδιο μετά την πάροδο πέντε ετών.

«Ξεμπλοκάρουν» παλιές συγκυριότητες

Η ουσία των δύο άρθρων βρίσκεται στην προσπάθεια να αντιμετωπιστούν περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο έχει αποκτήσει μέσω κληρονομικής διαδοχής ένα μειοψηφικό ποσοστό σε ακίνητο, το οποίο παραμένει επί μακρόν σε καθεστώς εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας.

Με την καθιέρωση της πενταετίας, τη δυνατότητα του πλειοψηφούντος συγκυρίου να κινήσει ηλεκτρονικά τη διαδικασία και τον καθορισμό συγκεκριμένων εγγυήσεων για το τίμημα, δημιουργείται ένας σαφέστερος δρόμος για την εξαγορά του κρατικού ποσοστού.

Για τους ιδιώτες που εμπίπτουν στη συγκεκριμένη κατηγορία, η αλλαγή μπορεί να αποδειχθεί ουσιαστική: αντί ένα ακίνητο να παραμένει επ’ αόριστον σε συγκυριότητα με το Δημόσιο, δημιουργείται μηχανισμός για την έξοδο από αυτήν, χωρίς όμως το Δημόσιο να διαθέτει το ποσοστό του κάτω από την αγοραία ή την αντικειμενική του αξία.