Ερευνα ΕΤ: Ο χάρτης στις τιμές ακινήτων το 2026 – Αναλυτικοί πίνακες με την εμπορική αξία σε όλη την Ελλάδα

Το «μέσο ακίνητο» φέτος θα πωλείται σε τιμή κοντά σε αυτή που το 2023 αγόραζε κάποιος ένα νεόδμητο! Τα πιο πρόσφατα στοιχεία των αγγελιών είναι ενδεικτικά της κατάστασης, με 10% αυξημένες μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε όλη τη χώρα, ενώ σε σχέση με τα μέσα του 2025 είναι αυξημένες κατά σχεδόν 2%. Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικιών, οι μέσες ζητούμενες τιμές σημείωσαν αύξηση της τάξης του 7,2%, ενώ παρέμειναν σχετικά σταθερές από τον Ιούνιο και μετά στις περισσότερες περιοχές της χώρας. Μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις καταγράφονται στις περιοχές μεγάλης ζήτησης, όπως είναι τα κέντρα των μεγάλων πόλεων και τα μέρη τουριστικού ενδιαφέροντος.

Ενδεικτικά, στο κέντρο της Αθήνας η άνοδος είναι στο 12% και στα δυτικά προάστια, όπου πολλοί αναζήτησαν μία φθηνότερη εναλλακτική, η άνοδος ήταν στο 12,5%. Στη Θεσσαλονίκη τα ακριβά του κεντρικού δήμου έγιναν ακριβότερα κατά 9,4%, ενώ «έκρηξη» τιμών είχαν οι γύρω περιοχές, με τους περιφερειακούς δήμους να γίνονται ακριβότεροι κατά 13,6% και το υπόλοιπο νομού, που είναι σημαντικά φθηνότερο ως απόλυτη τιμή (1.061 ευρώ/τ.μ.), είδε τη μεγαλύτερη αύξηση με 15,1%.

Είναι κοινή γνώση ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί με άλματα από το 2017 και στις περισσότερες περιοχές έχουν ήδη ξεπεράσει τα ιστορικά τους «προ κρίσης» ρεκόρ του 2008. Ομως, το ότι συντηρείται ένας ρυθμός, που σε πολλές περιοχές ξεπερνά το 10%, αποτελεί έκπληξη και για πολλούς επαγγελματίες του κλάδου, που τα προηγούμενα χρόνια εκτιμούσαν σταθεροποίηση της αγοράς. Επανέρχονται και για το 2026, προβλέποντας ισχυρό ρυθμό αύξησης τιμών, όμως με χαμηλότερο ρυθμό από πέρσι. Υπενθυμίζεται ότι την τελευταία τριετία, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί κατά 24,27% στην ηπειρωτική Ελλάδα και κατά 35,24% στη νησιωτική. Τη μεγαλύτερη άνοδο στην Αττική είχε ο Πειραιάς με 40,7%, ενώ μεγαλύτερη ήταν η άνοδος στο Δήμο της Θεσσαλονίκης που έχει κερδίσει περί το 42,1%, με αύξηση τιμών και στους γύρω δήμους κατά 40,6%.

Οι περισσότεροι, περίπου το 75% της αγοράς, σύμφωνα με τους μεσίτες, αναζητούν μια πρώτη κατοικία παλαιότερης κατασκευής και σε μέση προς χαμηλή τιμή. Εκεί, ακριβώς επειδή επικεντρώνεται η ζήτηση, βλέπουμε και τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, που σε πολλές περιοχές φτάνουν έως και τα επίπεδα του 10%-13%.

ΤΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΑ

Εως και 62,1% αυξήθηκε το κόστος από το 2019

Σε μεγάλο  «πονοκέφαλο» για τις μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις έχει εξελιχθεί το κόστος των επαγγελματικών ακινήτων, τόσο για αγορά όσο και για μίσθωση. Εξετάζοντας την εξέλιξη των Μέσων Ζητούμενων Τιμών πώλησης επαγγελματικών ακινήτων στην Αττική την περίοδο 2019-2025, παρατηρούνται σημαντικές αυξήσεις στις περισσότερες περιοχές της Αττικής, με τον Πειραιά, τα προάστιά του, αλλά και τα Βόρεια Προάστια, να καταγράφουν τις υψηλότερες αυξήσεις στις ΜΖΤ πώλησης -της τάξης του 62,1%, 57,9% και 51,8% αντίστοιχα. Σύμφωνα με την ανάλυση του «Spitogatos Insights», σε όλη την ενεργή αγορά, σχετικά με την εξέλιξη των ενοικίων, οι μεγαλύτερες αυξήσεις σημειώνονται στα προάστια του Πειραιά (61,2%), στα Δυτικά Προάστια (59,5%) και στον Πειραιά (59,2%).

Πάει ο παλιός ο χρόνος, μένουν όμως οι τιμές

Οι τιμές, που στις αγγελίες «σκαρφαλώνουν» από μήνα σε μήνα, έχουν ξεπεράσει τις δυνατότητες του μέσου ελληνικού νοικοκυριού. Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι το κέντρο της Αθήνας, που η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε 4,3% τους τελευταίους τρεις μήνες σε 2.439 ευρώ/τ.μ. Στην ίδια κατεύθυνση είναι τα νότια προάστια που είχαν άνοδο 3,15%, στις 4.091 ευρώ/τ.μ., και ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 2,85%, στις 2.625 ευρώ/τ.μ. Ειδικά στις μεγάλες πόλεις και όπου υπάρχει τουριστική κίνηση, οι τιμές κερδίζουν σε κάθε ανάλυση επόμενου τριμήνου. Τα στοιχεία αγοραπωλησιών δείχνουν ότι οι αγοραστές φαίνεται να στρέφονται σταθερά προς πιο οικονομικές.

Πρωταθλητές είναι τα ακίνητα 25ετίας μικρής και μεσαίας επιφάνειας, καθώς συνδυάζουν χαμηλότερο κόστος αγοράς με περιορισμένα έξοδα συντήρησης. Καθώς στην Ελλάδα οι νέες οικοδομές είναι «λίγες» σε σχέση με τη ζήτηση, οι τιμές των παλαιότερων κατασκευών δεν πέφτουν εύκολα και οι αγοραστές βρίσκουν ως προτιμότερη εναλλακτική τα παλαιότερα, ανακαινισμένα ακίνητα.

Με την άνοδο τιμών από έτος σε έτος το 2025, έγινε η χρονιά που οι τιμές έχουν ξεπέρασαν τα ιστορικά ρεκόρ του 2008 και πλέον κάθε άνοδος είναι και νέο ρεκόρ ακρίβειας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος για το γ’ τρίμηνο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,7% σε ετήσια βάση και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του γ’ τριμήνου του 2008. Οι τιμές των διαμερισμάτων συνολικά είναι στο 109,5% των τιμών του 2007, της Αθήνας στο 114% και της Θεσσαλονίκης στο 108,6%. Τα νεόδμητα έχουν τη μεγαλύτερη αύξηση και βρίσκονται στο 114,3% των τιμών του 2007 και παλαιότερα της 5ετίας στο 108,6%. Αν και δεν υπάρχουν ακόμα τα τελικά στοιχεία τετάρτου τριμήνου, η εκτίμηση των ειδικών είναι ότι έχουν ήδη σημειωθεί νέα ρεκόρ και αν δεν αλλάξει κάτι με κάποια απότομη μεταβολή της αγοράς ή κάποιον εξωγενή παράγοντα, νέα ρεκόρ θα φέρει και το 2026.

Σταθερά στην πρώτη θέση του «top 5» των πιο ακριβών περιοχών της χώρας για αγορά κατοικίας βρίσκονται τα νότια προάστια με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στις 4.091 ευρώ/τ.μ. Αμέσως μετά ακολουθούν οι Κυκλάδες (3.871 ευρώ/τ.μ.), τα βόρεια προάστια (3.323 ευρώ/τ.μ), η Περιφερειακή Ενότητα Λευκάδας (3.231 ευρώ/τ.μ.) και η Π.Ε. Χανίων (2.878 ευρώ/τ.μ.), με τη ΜΖΤ πώλησης κατοικίας να διαμορφώνεται στις 2.878 ευρώ/τ.μ. Στα πιο οικονομικά σημεία της χώρας, οι Π.Ε. Καστοριάς (530 ευρώ/τ.μ.), Κοζάνης (636 ευρώ/τ.μ.), Φλώρινας (667 ευρώ/τ.μ.), Κιλκίς (680 ευρώ/τ.μ.) και Καρδίτσας (784 ευρώ/τ.μ.) αποτελούν τις 5 πιο «προσιτές» επιλογές.

Αν εστιάσουμε στην Αττική, οι ακριβότερες περιοχές είναι η Βουλιαγμένη με 7.586 ευρώ/τ.μ., η Βούλα με 6.170 ευρώ/τ.μ., η Γλυφάδα με 5.488 ευρώ/τ.μ., το Ελληνικό με 5.416 ευρώ/τ.μ. και η περιοχή σε Κολωνάκι και Λυκαβηττό με 5.000 ευρώ/τ.μ. Αν και η Αττική έχει την ακριβότερη και κάποιες από τις ακριβότερες συνοικίες της χώρας, ακριβές τιμές υπάρχουν στα προφανή μέρη, όπως η Μύκονος με μέση τιμή τις 7.018 ευρώ/τ.μ., η Αντίπαρος με 6.263 ευρώ/τ.μ., η Φολέγανδρος με 5.093 ευρώ/τ.μ. και η Σαντορίνη με 4.259 ευρώ το τετραγωνικό. Στον αντίποδα, οι φθηνότερες περιοχές παραμένουν και φέτος η Αγία Βαρβάρα με 1.471 ευρώ/τ.μ., ο Βαρνάβας με 1.500 ευρώ, οι Αχαρνές με 1.600 ευρώ/τ.μ. και τα Πατήσια με 1.667 ευρώ το τετραγωνικό. Στη Θεσσαλονίκη, φθηνότερες τιμές υπάρχουν στην Καλλιθέα με 833 ευρώ/τ.μ., στη Μυγδονία με 974 ευρώ/τ.μ. και στα Βασιλικά με 1.125 ευρώ το τετραγωνικό. Αξίζει να αναφερθεί ότι καθώς πολλοί αναζητούν ένα φθηνότερο ακίνητο σε μία περιοχή με χαμηλότερη τιμή, αν και όχι στις πιο φθηνές, περιοχές όπως τα δυτικά προάστια της Αθήνας έχουν τη μεγαλύτερη άνοδο τιμών.

20% με 30% ακριβότερα τα νεόδμητα

Τα νεόδμητα δεν είναι αρκετά για να καλύψουν τη ζήτηση και οι τιμές είναι κοντά στο 20% με 30% πάνω από τον συνολικό μέσο όρο τιμών της αγοράς. Για την αγορά μίας ποιοτικής κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας, από Κυψέλη έως και Αμπελοκήπους, κάποιος θα χρειαστεί περίπου 280.000 ευρώ και για τα προάστιά της από 350.000 ευρώ. Οι τιμές είναι περίπου 30% φθηνότερες στη Θεσσαλονίκη για ανάλογα ακίνητα, κυρίως γιατί μειώνονται σημαντικά μακριά από τον κεντρικό δήμο (περιφ. δήμοι και υπόλοιπο νομού). Συνολικά τα περισσότερα ακίνητα προς πώληση είναι στην Αττική και ειδικά στο κέντρο και τα νότια προάστια της Αθήνας, όπου οι τιμές έχουν ανέβει σημαντικά, με αποτέλεσμα να έχουν μεγαλύτερο κίνητρο να πουλήσουν οι ιδιοκτήτες και να δραστηριοποιηθούν οι κατασκευαστές. Παράδειγμα, όταν οι αγγελίες για τα νότια προάστια είναι το 18% του συνόλου και για το κέντρο της Αθήνας το 14%, η Θεσσαλονίκη έχει μόλις το 9%.

Από το 2019 στο 2026

Βλέποντας την εξέλιξη της τελευταίας 6ετίας, είναι εύκολο να βγει το συμπέρασμα ότι όσο πιο νωρίς έκανε κάποιος την αγορά ακινήτου τόσο μεγαλύτερο το κέρδος του. Ακόμα και όταν το 2020 ή το 2022 πολλοί έλεγαν πως οι τιμές είχαν «πιάσει ταβάνι» και η αγορά δεν ήταν καλύτερη επιλογή, οι προσδοκίες τους διαψεύστηκαν, αφού οι τιμές συνέχισαν ανοδικά. Τώρα πολλοί ειδικοί της αγοράς, αναμένουν ηπιότερη αλλά σημαντική άνοδο την επόμενη τριετία και έχουν μειωθεί πολύ όσοι λένε ότι οι τιμές βρίσκονται στο αποκορύφωμά τους. Παράδειγμα, η μέση ζητούμενη τιμή για ένα μικρό ακίνητο έως 55 τ.μ. το 2019 στην Κυψέλη ήταν λίγο πάνω από τις 95.000 ευρώ, για να φτάσει τώρα στις 140.000 ευρώ. Συνολικά, οι αναλύσεις συμφωνούν πως το 2026, η αγορά αναμένεται να εισέλθει σε μια φάση σταθεροποίησης με ήπια ανοδική τάση.

Οι τιμές πώλησης κατοικιών εκτιμάται ότι θα αυξηθούν με ρυθμό της τάξης του 6% έως 9%, ανάλογα με την περιοχή και το είδος του ακινήτου. Στις περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια, η Θεσσαλονίκη και ορισμένες τουριστικές ζώνες, η αύξηση μπορεί να προσεγγίσει το άνω άκρο του εύρους. Αντίθετα, στις περιοχές με υπερπροσφορά ή με μικρότερο επενδυτικό ενδιαφέρον, οι τιμές αναμένεται να παραμείνουν σχεδόν αμετάβλητες. Αυτό που δεν αλλάζει από το 2025 και είναι μία τάση  που αναμένεται να αποδειχθεί ανθεκτική και φέτος είναι ότι το ενδιαφέρον αναμένεται να παραμείνει στις πιο προσιτές κατοικίες, τα μικρά ακίνητα έως 50 τ.μ. αλλά και τα «οικογενειακά» διαμερίσματα από 81 έως 120 τετραγωνικών μέτρων. Εκεί είναι που οι τιμές αναμένεται να σημειώσουν την πιο ισχυρή άνοδο.

Μέσες τιμές πώλησης ακινήτων – Μεγάλες πόλεις

Πηγή: Spitogatos – SPI 

Μέσες τιμές αγοράς ακινήτου – Αττική

Πηγή: Indómio, REMAX, στοιχεία αγγελιών Δεκέμβριος 2025

Μέσες τιμές αγοράς ακινήτου – Θεσσαλονίκη

Πηγή: Indómio, REMAX, στοιχεία αγγελιών Δεκέμβριος 2025

Μέσες τιμές αγοράς ακινήτου – Υπόλοιπη Ελλάδα

Πηγή: Indómio, REMAX, στοιχεία αγγελιών Δεκέμβριος 2025