Trastor: Με στόχο χαρτοφυλάκιο 1,2 δισ. ευρώ η αύξηση κεφαλαίου των 150 εκατ.

Η διαδικασία της δημόσιας προσφοράς ολοκληρώνεται την Τετάρτη 13 Μαΐου και αφορά την έκδοση έως 150 εκατ. νέων κοινών ονομαστικών μετοχών, ονομαστικής αξίας 0,50 ευρώ ανά μετοχή, ενώ η ανώτατη τιμή διάθεσης έχει οριστεί στο 1,15 ευρώ. Παράλληλα με τη δημόσια προσφορά στην Ελλάδα πραγματοποιείται και διεθνής προσφορά προς θεσμικούς επενδυτές του εξωτερικού, συμπεριλαμβανομένων επενδυτών στις Ηνωμένες Πολιτείες, με την τελική τιμή διάθεσης να καθορίζεται μετά την ολοκλήρωση του βιβλίου προσφορών. Η αύξηση κεφαλαίου δεν αποτελεί απλώς μια διαδικασία άντλησης ρευστότητας, αλλά μέρος ενός ευρύτερου στρατηγικού σχεδιασμού που επιχειρεί να αλλάξει το μέγεθος, τη δομή και τη θέση της Trastor στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων.

Το μεγάλο στοίχημα της διασποράς

Κρίσιμο στοιχείο για την επιτυχία της διαδικασίας αποτελεί η επίτευξη ελεύθερης διασποράς τουλάχιστον 15%, καθώς σε διαφορετική περίπτωση η αύξηση ματαιώνεται ανεξαρτήτως του ποσοστού κάλυψης. Η συγκεκριμένη παράμετρος θεωρείται καθοριστική, καθώς η Trastor επιχειρεί ουσιαστικά να αποκτήσει μεγαλύτερο free float και να διευρύνει ουσιαστικά τη μετοχική της βάση, κάτι που αποτελεί βασική προϋπόθεση για την προσέλκυση περισσότερων θεσμικών χαρτοφυλακίων και ξένων επενδυτών. Σήμερα, η Τράπεζα Πειραιώς ελέγχει περίπου το 98,6% της εταιρείας και έχει ήδη δεσμευθεί να συμμετάσχει στη διεθνή προσφορά με τουλάχιστον 50 εκατ. ευρώ. Με βάση το ενδεικτικό σενάριο του ενημερωτικού δελτίου, μετά την ολοκλήρωση της αύξησης το ποσοστό της Πειραιώς αναμένεται να υποχωρήσει κοντά στο 75,9%, διατηρώντας ωστόσο τον έλεγχο της ΑΕΕΑΠ. Η στρατηγική στόχευση είναι διπλή: αφενός η ενίσχυση της επενδυτικής βάσης της εταιρείας και αφετέρου η δημιουργία προϋποθέσεων για μεγαλύτερη εμπορευσιμότητα της μετοχής στην αγορά.

Πού θα κατευθυνθούν τα νέα κεφάλαια

Τα καθαρά έσοδα της αύξησης, μετά την αφαίρεση δαπανών που εκτιμώνται περίπου στα 8,2 εκατ. ευρώ, υπολογίζονται κοντά στα 141,8 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία σχεδιάζει να αξιοποιήσει τα κεφάλαια αυτά εντός των επόμενων 12 μηνών, με έμφαση τόσο σε εξαγορές νέων assets όσο και στην αναβάθμιση υφιστάμενων ακινήτων. Περίπου 38,6 εκατ. ευρώ θα κατευθυνθούν στην εξαγορά τριών κτιρίων γραφείων στο κέντρο της Αθήνας, στις οδούς Καραγιώργη Σερβίας 8, Αθηνάς 58 και Λυκούργου 58 – Ευπολίδος 6 – Απελλού 1. Το υπόλοιπο ποσό, περίπου 103,2 εκατ. ευρώ, θα χρησιμοποιηθεί για νέες επενδύσεις, κεφαλαιουχικές δαπάνες, ανακαινίσεις και repositioning ακινήτων.

Παράλληλα, η Trastor σχεδιάζει πρόσθετη τραπεζική μόχλευση περίπου 150 εκατ. ευρώ, γεγονός που ανεβάζει το συνολικό επενδυτικό πρόγραμμα κοντά στα 300 εκατ. ευρώ στους επόμενους 24-30 μήνες.

Χαρτοφυλάκιο υπό αξιολόγηση (pipeline) ύψους περίπου 568 εκατ. ευρώ

Η διοίκηση της εταιρείας, με επικεφαλής τον διευθύνοντα σύμβουλο Τάσο Καζίνο, έχει ήδη υπό αξιολόγηση pipeline ακινήτων ύψους περίπου 568 εκατ. ευρώ, το οποίο περιλαμβάνει συνολικά 24 assets. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται κυρίως σε: σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, πράσινα logistics, ακίνητα με δυνατότητες αναβάθμισης και επανατοποθετήσεις ακινήτων με υψηλότερες αποδόσεις. Η στρατηγική της εταιρείας εστιάζει κυρίως στην Αττική και ειδικότερα στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια προάστια και στη Δυτική Αττική, όπου καταγράφεται αυξημένη ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους και αποθηκευτικές εγκαταστάσεις. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, η Trastor επιχειρεί να χτίσει μεγαλύτερα και περισσότερο θεσμικά assets, δίνοντας έμφαση σε ακίνητα που διαθέτουν ισχυρά περιθώρια υπεραξιών και υψηλότερων μισθωτικών αποδόσεων τα επόμενα χρόνια.

Το σημερινό χαρτοφυλάκιο

Σήμερα, το χαρτοφυλάκιο της Trastor περιλαμβάνει 65 ακίνητα συνολικής επιφάνειας περίπου 492 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων, με συνολική μικτή αξία 822,6 εκατ. ευρώ. Η πληρότητα του χαρτοφυλακίου διαμορφώνεται στο 98%, η μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων βρίσκεται στα 6,1 έτη, ενώ η μικτή απόδοση κινείται στο 6,4%. Τα γραφεία αποτελούν τον βασικό πυλώνα του χαρτοφυλακίου, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 54% της συνολικής μικτής αξίας ακινήτων (GAV), ενώ τα logistics αντιστοιχούν περίπου στο 28%. Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται από την εταιρεία στον τομέα των logistics, καθώς εκτιμά ότι ελέγχει περίπου το 47% του αποθέματος πράσινων logistics στην ελληνική αγορά. Παράλληλα, περίπου το 82% του συνολικού χαρτοφυλακίου συγκεντρώνεται σε τρεις βασικές γεωγραφικές ζώνες: στα γραφεία της Βόρειας Αθήνας, στα γραφεία του κέντρου της Αθήνας και στις εγκαταστάσεις logistics της Δυτικής Αττικής.

Η ανάπτυξη από το 2017 μέχρι σήμερα

Η πορεία ανάπτυξης της Trastor τα τελευταία χρόνια θεωρείται ιδιαίτερα επιθετική για τα δεδομένα της αγοράς. Από το 2017 μέχρι σήμερα η εταιρεία έχει πραγματοποιήσει επενδύσεις περίπου 609 εκατ. ευρώ μέσω 74 εξαγορών ακινήτων, αυξάνοντας την αξία του χαρτοφυλακίου της κατά περίπου 13,7 φορές. Παράλληλα, η μέση αξία ανά ακίνητο έχει αυξηθεί από περίπου 2,5 εκατ. ευρώ το 2017 σε περίπου 12,7 εκατ. ευρώ σήμερα, γεγονός που αποτυπώνει τη μετατόπιση της στρατηγικής προς μεγαλύτερα και υψηλότερης αξίας assets. Είναι χαρακτηριστικό ότι πλέον το 71% του χαρτοφυλακίου αφορά ακίνητα αξίας άνω των 10 εκατ. ευρώ. Η διοίκηση της εταιρείας θέτει ως στόχο δείκτη δανεισμού προς αξία χαρτοφυλακίου (LTV) στο 40%-45%, διανομή περίπου του 80% των κερδών ως μέρισμα και συνολική λογιστική απόδοση 10%-12%.

Το στοίχημα της επόμενης ημέρας

Για την αγορά, το ενδιαφέρον δεν περιορίζεται μόνο στην επιτυχία της αύξησης κεφαλαίου, αλλά επεκτείνεται και στην ικανότητα της Trastor να περάσει σε μια νέα φάση μεγέθους και επενδυτικής παρουσίας. Η προσπάθεια ενίσχυσης της διασποράς, η προσέλκυση ξένων θεσμικών χαρτοφυλακίων και η δημιουργία χαρτοφυλακίου αξίας περίπου 1,2 δισ. ευρώ συνθέτουν το βασικό στοίχημα της επόμενης ημέρας. Οι νέες μετοχές που θα προκύψουν από την αύξηση θα δικαιούνται μέρισμα από τα κέρδη της χρήσης 2026, ενώ η αγορά στρέφει πλέον το βλέμμα τόσο στην πορεία κάλυψης της αύξησης όσο και στην ταχύτητα υλοποίησης του μεγάλου επενδυτικού προγράμματος που έχει σχεδιάσει η εταιρεία.