Σύμφωνα με σχετική απόφαση του υπουργείου Δικαιοσύνης, από τον επόμενο μήνα, οι διαταγές «απόδοσης μισθίου» και «πληρωμής ενοικίων» δεν θα χρειάζεται να βγουν από δικαστές, αλλά θα μπορεί να τις εκδίδει κάθε πιστοποιημένος δικηγόρος. Ο στόχος να μειωθεί ο χρόνος που χάνονταν σε νομικές διαδικασίες και η αναμονή των ιδιοκτητών γίνεται, αντί για μήνες, λίγες εβδομάδες.

Αντιδράσεις

Ενα θέμα που είχε ξεσηκώσει αντιδράσεις, καθώς από τη μία πλευρά οι ιδιοκτήτες θα παίρνουν ταχύτερα πίσω το ακίνητό τους από τους κακοπληρωτές και θα ξαναμπαίνει στην αγορά για να το νοικιάσει ένας συνεπής ενοικιαστής. Από την άλλη πλευρά, οι ενοικιαστές είχαν εκφράσει ανησυχίες για κίνδυνο εργαλειοποίησης της ταχείας διαδικασίας, ώστε ακόμα και για μία απλή καθυστέρηση ο ιδιοκτήτης να έχει αφορμή να διώξει τον παλιό ενοικιαστή, για να φέρει τον επόμενο.

Δεδομένου ότι σύμφωνα με τα στοιχεία των αγγελιών το μέσο ενοίκιο αυξάνεται κάθε χρόνο (2023:+7,1%, 29024:+7,8%, 2025:+6%), ίσως υπάρχει οικονομικό κίνητρο να έρθει ο επόμενος ενοικιαστής με σημαντικά αυξημένο μίσθωμα. Παράλληλα έχουν εκφραστεί ανησυχίες ότι οι εξώσεις-«εξπρές», σε συνδυασμό με το «Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών», μπορεί να οδηγήσει πολλούς ενοικιαστές που πέρασαν μία δύσκολη περίοδο σε αδυναμία ενοικίασης κατοικίας ή να τους αναγκάσει να αποδεχθούν υπερβολικά υψηλά μισθώματα για να βρουν κατοικία.

Στόχοι

Είναι όμως έτσι τα πράγματα; Οι νομικοί εξηγούν ότι με τις νέες αλλαγές και τις ψηφιοποιημένες διαδικασίες, βασικός στόχος είναι τόσο η προστασία των ιδιοκτητών από τους «στρατηγικούς κακοπληρωτές» όσο και η προστασία των συνεπών ενοικιαστών. Παράλληλα, θεωρείται ότι θα ενθαρρύνει το άνοιγμα των κλειστών διαμερισμάτων, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες που έχουν «καεί» στο παρελθόν από μεγάλους λογαριασμούς απλήρωτων ενοικίων ή και καταστροφές έχουν αποφασίσει να κρατήσουν τα διαμερίσματά τους κλειστά, παρά να ξαναβρεθούν αντιμέτωποι με παρόμοιες περιπέτειες.

Οι αλλαγές εντάσσονται στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και έρχεται σε μια περίοδο που, σύμφωνα με μελέτες, τα ενοίκια απορροφούν έως και το 70,2% του μέσου μισθού, ειδικά στα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα και ο πληθωρισμός της στέγασης αυξήθηκε τον Μάρτιο κατά 5,7%

Είδος μίσθωσης

Σύμφωνα με τη δικηγόρο Ευρωπία Συνοδινού που έχει ασχοληθεί εκτενώς με το θέμα, υπάρχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις υπό τις οποίες ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, που διαφοροποιούνται ουσιωδώς, ανάλογα με το αν πρόκειται για μίσθωση ορισμένου ή αορίστου χρόνου, διάκριση που αποκτά ιδιαίτερη σημασία στο πλαίσιο του νέου, ταχύτερου μηχανισμού.

Στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου, η σύμβαση λύεται αυτοδικαίως με την πάροδο του συμφωνημένου χρόνου και ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το ακίνητο. Αν παραμείνει σε αυτό χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, θεωρείται ότι κατέχει το μίσθιο χωρίς νόμιμο τίτλο. Σύμφωνα με την κυρία Συνοδινού, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινηθεί άμεσα για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη καταγγελία ή η παρέλευση οποιασδήποτε προθεσμίας. Με το νέο σύστημα, η δυνατότητα αυτή καθίσταται ακόμη πιο αποτελεσματική, καθώς η σχετική διαταγή εκδίδεται σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Επιτάχυνση

Η επιτάχυνση των διαδικασιών σημαίνει ότι μειώνονται και τα χρονικά περιθώρια για την άσκηση των δικαιωμάτων του ενοικιαστή. Πλέον, σύμφωνα με την Ευρωπία Συνοδινού, η έγκαιρη κινητοποίηση καθίσταται καθοριστική, καθώς η καθυστέρηση μπορεί να επιφέρει άμεσες και δυσμενείς συνέπειες. Η ανάγκη για ενημέρωση και ταχεία αντίδραση αναδεικνύεται, έτσι, σε βασικό παράγοντα προστασίας του μισθωτή. Σημαντικό ότι αν και αλλάζει η ταχύτητα της διαδικασίας, ο ενοικιαστής δεν χάνει τα δικαιώματά του.

Η προθεσμία και το κόστος

* 20 ημέρες: Αυτή είναι η προθεσμία όπου ο δικηγόρος είναι υποχρεωμένος να εκδώσει τη διαταγή (μη καταβολή ενοικίων ή άρνηση αποχώρησης μετά τη λήξη του συμβολαίου).

* 700 ευρώ: Είναι το συνολικό καθορισμένο κόστος. Οι αμοιβές είναι 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και 300 ευρώ για τη διαταγή απόδοσης μισθίου.

Τι ισχύει για μισθώσεις αορίστου χρόνου

 Στις μισθώσεις αορίστου διάρκειας η λύση της σύμβασης δεν επέρχεται αυτοδικαίως, αλλά χρειάζεται να γίνει καταγγελία. Η καταγγελία αυτή συνοδεύεται από τρίμηνη προθεσμία, η οποία αποσκοπεί στην παροχή εύλογου χρονικού διαστήματος στον μισθωτή, προκειμένου να αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο. Μόνο αφού περάσει η προθεσμία και μόνο αν ο μισθωτής αρνήθηκε να φύγει από το ακίνητο, δίνεται δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να κινήσει τη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Δηλαδή, με το νέο πλαίσιο όλα γίνονται ταχύτερα, αλλά, όπως εξηγεί η κυρία Συνοδινού, αυτό χωρίς να θίγει τις ουσιαστικές εγγυήσεις προστασίας του μισθωτή.

Η καθυστέρηση στην πληρωμή των ενοικίων

Η πιο συχνή περίπτωση που κάνει τους ιδιοκτήτες να θέλουν να διώξουν τους ενοικιαστές είναι η καθυστέρηση στην πληρωμή των ενοικίων. Εδώ, το νομικό πλαίσιο προβλέπει ως αναγκαίο πρώτο βήμα την αποστολή εξώδικης όχλησης προς τον μισθωτή, με την οποία καλείται να εξοφλήσει τα οφειλόμενα εντός εύλογης προθεσμίας. Η προθεσμία αυτή λειτουργεί ως η τελευταία ευκαιρία συμμόρφωσης. Αν περάσει, τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στην έκδοση «διαταγής απόδοσης μισθίου», η οποία συχνά συνδυάζεται με διαταγή πληρωμής για τα ανεξόφλητα μισθώματα.