Σε διεξοδική ανάλυση της σημασίας της πρόσφατα ψηφισθείσας ρύθμισης για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου προχώρησε η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) εκδίδοντας αναλυτικό οδηγό ερωταπαντήσεων.

Η ΠΟΜΙΔΑ, προλογίζοντας τον οδηγό, επεσήμανε ότι η νέα ρύθμιση για τη διαταγή απόδοσης μισθίου -η οποία περιελήφθη στο άρθρο 72 του σχεδίου νόμου του υπουργείου Δικαιοσύνης για τις «παρεμβάσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας»- δεν δίνει το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες να «πετούν στον δρόμο σε 1-2 μήνες τους ενοικιαστές τους χωρίς καμιά δικαστική προστασία», όπως ειπώθηκε.

1 Είναι αλήθεια ότι με τον νέο νόμο οι ιδιοκτήτες «θα πετούν στον δρόμο» αυθαίρετα τους ενοικιαστές τους μέσα σε 1-2 μήνες;

Οχι βέβαια! Η νέα δυνατότητα έκδοσης «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου» και λόγω λήξης της διάρκειας της μίσθωσης συντομεύει μεν τον χρόνο ανάκτησης του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του, όπως είναι δικαίωμά του, πλην όμως συμπεριλαμβάνει και σοβαρότατες διασφαλίσεις υπέρ της πλευράς των ενοικιαστών.

2 Από πού προκύπτει ο χρόνος λήξης μιας μίσθωσης ακινήτου;

*Από το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, αρχικό ή κατά παράταση, που έχουν υπογράψει οι συμβαλλόμενοι εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) και μισθωτής (ενοικιαστής).

*Από την τελευταία ηλεκτρονική δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ.

*Από τον νόμο ο οποίος προβλέπει ότι κάθε νέα μίσθωση κατοικίας και κάθε επαγγελματική μίσθωση που συνάπτεται από την 1.4.2014 και μετά, έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών.

*Στις παλαιές αορίστου χρόνου μισθώσεις, από την κοινοποίηση εξώδικης πρόσκλησης με δικαστικό επιμελητή προς τον ενοικιαστή με αίτημα να αποδώσει το μίσθιο, εφόσον έχει παρέλθει και ο χρόνος που προσδιορίζεται υπέρ των ενοικιαστών από όλες τις προηγούμενες τρεις παραμέτρους.

3 Τι δικαιούται να κάνει ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης), εφόσον λήγει ή έχει λήξει η μίσθωση και δεν επιθυμεί τη συνέχισή της;

Ο εκμισθωτής οφείλει πρώτα απ’ όλα να συντάξει και να αποστείλει μέσω δικαστικού επιμελητή, εξώδικη πρόσκληση, συνταγμένη από τον δικηγόρό του, με την οποία θα του ανακοινώνει ότι δεν επιθυμεί την περαιτέρω παράταση της μίσθωσης και ότι ζητά την απόδοση του ακινήτου, λόγω λήξης του χρόνου της μίσθωσης. Αν ζητά την απόδοσή του λόγω λήξης της αρχικής τριετίας της μίσθωσης, τότε θα πρέπει να την επιδώσει τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευση του χρόνου της λήξης. Αν όμως η μίσθωση είναι παλαιά και έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά την αρχική λήξη της, όπως οι περισσότερες παλαιές μισθώσεις, τότε μπορεί να κοινοποιήσει την εξώδικη πρόσκληση οποτεδήποτε αργότερα, πλην όμως και πάλι δεν μπορεί να προχωρήσει στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης, αν δεν παρέλθει τρίμηνο από την κοινοποίηση της εξώδικης πρόσκλησης.

4 Αν ο ενοικιαστής δεν αποδώσει το μίσθιο εντός της τρίμηνης αυτής προθεσμίας τι συμβαίνει στη συνέχεια;

Τότε ο εκμισθωτής, αντί να καταθέσει αγωγή απόδοσης μισθίου με την παλαιά διαδικασία «Περιουσιακών Διαφορών», με ορισμό δικασίμου σε πολλούς μήνες, αλλεπάλληλες αναβολές εκδίκασης ως μέσο άμυνας του ενοικιαστή ή και άλλους αστάθμητους λόγους, εξέταση μαρτύρων, κατάθεση προτάσεων, πολύμηνη αναμονή για την έκδοση της δικαστικής απόφασης κ.λπ., έχει πλέον το δικαίωμα να καταφύγει στη νέα διαδικασία έκδοσης της «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύτερη γιατί δεν υπόκειται στη δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής παρέλκυσης που έδινε στον ενοικιαστή η παλαιά διαδικασία.

5 Γιατί λέγεται «Διαταγή» και όχι δικαστική απόφαση;

Η «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» δεν είναι ακριβώς δικαστική απόφαση. Είναι ένας εκτελεστός τίτλος που εκδίδεται χωρίς ακροαματική διαδικασία, αλλά βασίζεται αποκλειστικά σε έγγραφα που παρουσιάζει ο αιτών. Αποκτά ισχύ δεδικασμένου μόνον αν δεν ασκηθεί ανακοπή εναντίον της, ή αν η ανακοπή απορριφθεί τελεσίδικα. Η διαδικασία αυτή μειώνει την απασχόληση της Δικαιοσύνης για αυταπόδεικτα θέματα, όπως είναι η μη πληρωμή ενοικίου, για την οποία εφαρμόζεται στη χώρα μας από το 1997. Τώρα πλέον θα εφαρμόζεται και στη λήξη των μισθώσεων των ακινήτων.

6 Ποιος θα εκδίδει πλέον τη «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου»;

Από την 1.1.2026 οι διαταγές απόδοσης μισθίου θα εκδίδονται από ειδικά πιστοποιημένους δικηγόρους – μέλη του δικηγορικού συλλόγου της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αυτό θα γίνεται με την ίδια λογική σύμφωνα με την οποία η δημοσίευση των διαθηκών θα γίνεται ταχύτατα πλέον από τους συμβολαιογράφους και όχι από τους δικαστές, κάτι που οδηγούσε σε πολύμηνες άνευ λόγου καθυστερήσεις.

7 Θα μπορεί δηλαδή ο εκμισθωτής ή ο δικηγόρος του, να αναθέσουν σε ένα γνωστό τους δικηγόρο να εκδώσει μια διαταγή απόδοσης μισθίου;

Οχι βέβαια! Ο δικηγόρος στον οποίο θα ανατίθεται η μελέτη του φακέλου και η υπογραφή της διαταγής θα προσδιορίζεται απρόσωπα από τη γραμματεία του οικείου δικαστηρίου, από ειδικό κατάλογο πιστοποιημένων δικηγόρων που καταρτίζεται από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο, όπως ήδη συμβαίνει με τον ιδιαίτερα επιτυχημένο νέο θεσμό του ορισμού δικηγόρων για την ταχύτατη πλέον εξάλειψη προσημειώσεων.

Βήμα βήμα η διαδικασία

 8 Πώς θα εξελίσσεται η περαιτέρω διαδικασία;

Η σχετική αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου θα συντάσσεται και θα υπογράφεται από τον δικηγόρο των εκμισθωτών, και θα παραδίδεται στον οριζόμενο με την παραπάνω διαδικασία δικηγόρο μαζί με τον φάκελο των δικαιολογητικών εγγράφων και το γραμμάτιο προείσπραξης της καθορισμένης από τον νόμο  αποζημίωσής του.

Ο ορισθείς δικηγόρος θα έχει δεκαήμερη προθεσμία να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του τριμήνου προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, θα υπογράφει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο διμήνου από την κοινοποίησή της και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.

Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατίθεται από το δικηγόρο στη γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδίδει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται «Απόγραφο», το οποίο θα παραδίδεται στον δικηγόρο του εκμισθωτή, αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα σχετικά τέλη απογράφου.

Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδίδει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδίδει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός διμήνου από την κοινοποίησή του.

 Εξι μήνες προθεσμία

9 Πόσο χρόνο θα έχει δηλαδή συνολικά ο ενοικιαστής στη διάθεσή του για να βρει άλλο σπίτι ή κατάστημα;

Με τη νέα ρύθμιση ο ενοικιαστής έχει από τον νόμο, και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον ένα εξάμηνο στη διάθεσή του για να μεριμνήσει για τη μετεγκατάστασή του. Συγκεκριμένα έχει το τρίμηνο της εξώδικης προειδοποίησης, έχει ένα και πλέον μήνα για τη σύνταξη και υποβολή της αίτησης, ορισμό δικηγόρου από τη γραμματεία του δικαστηρίου, παράδοση, επεξεργασία, έκδοση και δημοσίευση της διαταγής, αίτηση για έκδοση του απογράφου της, σύνταξη του αντιγράφου και επίδοσή του, και έχει δύο ακόμη μήνες ως προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής.

Εχει δηλαδή ο ενοικιαστής εξασφαλισμένο τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυημένο αυτόματα από τον ίδιο τον νόμο, και κυρίως αδάπανο για αυτόν, χωρίς δηλαδή να χρειαστεί να κάνει ο ίδιος την παραμικρή ενέργεια και να υποβληθεί στο παραμικρό έξοδο, σε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη οποίος θα πρέπει, εξ αιτίας της αντισυμβατικής άρνησης του ενοικιαστή του να του αποδώσει το ακίνητό του, όπως έχει υποχρέωση, να επιβαρυνθεί με τις αμοιβές δικηγόρου και δικαστικού επιμελητή, προκειμένου να επιτύχει το αυτονόητο!

Επιπλέον αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, τότε μπορεί να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον πρόεδρο υπηρεσίας του αρμόδιου δικαστηρίου, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει.

Προστασία ενοικιαστών

10 Η νέα ρύθμιση κατηγορείται ότι αφήνει απροστάτευτους τους ενοικιαστές και εξομοιώνει εκείνους που πληρώνουν και θέλουν να παραμείνουν στο ακίνητο με τους κακοπληρωτές.

Οχι, βέβαια! Πρώτον, καθιερώνει τρίμηνη προθεσμία υποχρεωτικής εξώδικης πρόσκλησής τους για απόδοση του ακινήτου, εξαπλάσια σε σχέση με την ισχύουσα προθεσμία εξώδικης πρόσκλησης στην περίπτωση μη καταβολής μισθωμάτων.

Δεύτερον, καθιερώνει δίμηνη προθεσμία εκτέλεσής της μετά την επίδοσή της προς τον ενοικιαστή, τριπλάσια σε σχέση με την ισχύουσα προθεσμία εκτέλεσης στην περίπτωση της μη καταβολής ενοικίων.

Τρίτον, αν ο ενοικιαστής χρειάζεται περισσότερο χρόνο από ένα εξάμηνο, όπως είπαμε, μπορεί να επιτύχει και περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης με τα κλσσικά ένδικα μέσα.