Κτηματαγορά: Οι τιμές στα ακίνητα δεν καταλαβαίνουν από πόλεμο [πίνακες]

Με το ξέσπασμα του πολέμου, οι πρώτες προειδοποιήσεις των ειδικών ήταν για «πάγωμα» της ζήτησης, ενδεχόμενη κάμψη των τιμών και σειρά εξελίξεων που θα ξεδιπλώνονταν καθώς θα περνούσαν οι μήνες. Ο πόλεμος και κυρίως το κλείσιμο των Στενών του Ορμούζ όντως έχουν σημαντικές επιπτώσεις στην παγκόσμια οικονομία, που ακόμα και τώρα επιδεινώνονται με το πέρασμα κάθε εβδομάδας, όμως η αγορά ακινήτων, δείχνει να μην… καταλαβαίνει από πόλεμο. Η εσωτερική ζήτηση παραμένει στα αναμενόμενα φυσιολογικά επίπεδα και οι τιμές κινούνται ανοδικά, με ρυθμό που ακολουθεί την τάση της τελευταίας τριετίας.

Ακτινογραφία

Σε έρευνα στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης, στις ενεργές αγγελίες, σε 35 περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και σε άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, μόλις οι 5 έχουν μείωση ζητούμενης τιμής από την αρχή του έτους, και αυτή συγκρατημένη. Η μεγαλύτερη άνοδος τιμών ήταν στους Αμπελοκήπους της Αθήνας με +7,75% από την αρχή τους έτους και η μεγαλύτερη πτώση το -2,34% της Καισαριανής.

Στη Θεσσαλονίκη, δέχονται πιέσεις οι περιοχές του κέντρου, κάτι αναμενόμενο μετά τις ισχυρές αυξήσεις των προηγούμενων ετών. Στο +0,07% το Ιστορικό Κέντρο, στο -0,85% η περιοχή του Λευκού Πύργου και σε αρνητικό έδαφος και η Τούμπα με -1,32%. Τη μεγαλύτερη άνοδο είχε ο Εύοσμος με +3,28%. Ανοδικά κινούνται οι περισσότερες άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, που προς το παρόν δείχνουν ανεπηρέαστες από τις εξελίξεις. Ομως, το ότι δεν έβαλαν φρένο οι τιμές δεν σημαίνει ότι η αγορά θα μείνει αλώβητη από μία παγκόσμια οικονομική αναταραχή.

Συνέπειες

Οι πιέσεις που δεν φαίνονται στις τιμές, τουλάχιστον όχι μέσα στους πρώτους τρεις μήνες από την έναρξη του πολέμου, συνεχίζουν να συσσωρεύονται. Επηρεάζουν το σύνολο της οικονομίας και, σύμφωνα με τους μεσίτες, θα εμφανιστούν και στην αγορά ακινήτων. Οι επαγγελματίες του κλάδου εξηγούν πως οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων μπορεί να μη φαίνονται στις τιμές, όμως είναι σημαντικές και αφορούν κυρίως σε «πάγωμα» όχι των πωλήσεων που ήταν ήδη σε εξέλιξη, όταν ξέσπασε ο πόλεμος, αλλά στην οικοδομή, στα επιτόκια και στις οικονομικές δυνατότητες των ενδιαφερόμενων αγοραστών.

Η άνοδος των τιμών στα υλικά νέων κτιρίων είναι εμφανής και ειδικά στα καύσιμα. Μόνο η άνοδος στο πετρέλαιο κίνησης λειτουργεί ως πολλαπλασιαστής της ακρίβειας, καθώς όλα τα υλικά της οικοδομής έχουν μεταφορικό κόστος το οποίο αυξάνεται. Τα στοιχεία για τον γενικό δείκτη τιμών (Απρίλιος 2026) δείχνουν γενική άνοδο 5,4% με +13,8% στη στέγαση και 10% στις μεταφορές. Το πετρέλαιο κίνησης είχε άνοδο 32,4%. Οι τιμές των υλικών της οικοδομής που αυξάνονται σήμερα είναι δείκτης για υψηλότερες τελικές τιμές κατοικιών το επόμενο διάστημα. Αυτό για τις οικοδομές που θα προχωρήσουν. Υπάρχουν σχέδια τα οποία έχουν «παγώσει» λόγω του αυξημένου κόστους κατασκευής. Λιγότερες οικοδομές σημαίνει και λιγότερα νεόδμητα, σε μια αγορά όπου η μικρή προσφορά (σε σύγκριση με τη ζήτηση) είναι ήδη πρόβλημα.

Ακριβότερα και λιγότερα στεγαστικά

Το «ακριβό» χρήμα είναι εχθρός της επένδυσης και η άνοδος των επιτοκίων είναι ήδη στα σκαριά. Τα δάνεια εγκρίνονται με βάση το εισόδημα, άρα αν αυξηθεί το κόστος της μηνιαίας δόσης, τότε είναι λιγότεροι οι δανειολήπτες που μπορούν να τα λάβουν. Προς το παρόν το κόστος δανεισμού δεν έχει μεγάλες μεταβολές, κάτι όμως το οποίο αναμένεται να αλλάξει στις 10 Ιουνίου. Οι αγορές προεξοφλούν τρεις ισόποσες αυξήσεις των επιτοκίων από την ΕΚΤ κατά 0,25% κάθε φορά και εν συνεχεία σταθεροποίησή τους εντός του 2027. Το αποτέλεσμα θα είναι ακριβότερα στεγαστικά κατά 0,75% και αυτό με τα μέχρι τώρα δεδομένα. Σε ένα υπόλοιπο δανείου 150.000 ευρώ, με σταθερό επιτόκιο 4,3% και εξόφληση σε 30 χρόνια, η μηνιαία δόση είναι τώρα 742,31 ευρώ και το συνολικό κόστος δανεισμού λίγο πάνω από τις 117.230,58 ευρώ. Αν το επιτόκιο αυξηθεί κατά 0,75%, τότε η δόση αυξάνεται στα 809,82 ευρώ και ο συνολικός τόκος στις 141.536,04 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι το στεγαστικό έγινε ακριβότερο κατά 67,51 ευρώ το μήνα, κατά 810,12 ευρώ το έτος και, συνολικά, ο δανειολήπτης θα πληρώσει 24.305,46 ευρώ περισσότερα.

Συγκρατημένοι οι επενδυτές

Η διεθνής αναταραχή φέρνει φόβο στους επενδυτές. Μεγάλα γεγονότα φέρνουν δεύτερες σκέψεις στους αγοραστές και πολλοί μπορεί να επιλέξουν να περιμένουν πριν δεσμευτούν σε κάποια επένδυση. Αυτό θα εντείνει την κάμψη της ζήτησης. Παράλληλα, στο πρόγραμμα «Golden Visa», οι Ιρανοί είναι η τέταρτη μεγαλύτερη εθνική ομάδα με ισχύουσες αρχικές άδειες διαμονής μόνιμου επενδυτή. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία από το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, το Ιράν με 851 άδειες είναι τέταρτο πίσω από τις 1.000 του Λιβάνου και πριν τις 807 του Ηνωμένου Βασιλείου. Ο πόλεμος εκτιμάται ότι σίγουρα θα επηρεάσει αρνητικά τις μελλοντικές ροές, τόσο από το Ιράν όσο και συνολικά από τη Μέση Ανατολή.

«Κλειδί» η διάρκεια της κρίσης

Ολα θα εξαρτηθούν από τη διάρκεια που θα έχει η σύγκρουση στη Μέση Ανατολή. Οσο περισσότερο τόσο χειρότερα. Πάντως, οι μεσίτες εκτιμούν πως αν ο πόλεμος τελειώσει σύντομα, η αγορά μπορεί να απορροφήσει τους μέχρι τώρα κλυδωνισμούς. Η μέχρι τώρα αύξηση των τιμών στα υλικά, η αναμενόμενη άνοδος των επιτοκίων και η διστακτικότητα των επενδυτών είναι σε βαθμό που χαρακτηρίζεται διαχειρίσιμος. Αν και οι απόψεις διαφέρουν, η μέση εκτίμηση είναι πως αν ο πόλεμος τελείωνε αύριο, θα χρειαστούν 4-6 μήνες για την επιστροφή σε συνθήκες κανονικότητας.

ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΕΝΑΡΞΗ ΤΟΥ ΠΟΛΕΜΟΥ (ΜΕΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ)

 ΑΤΤΙΚΗ

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

 ΥΠΟΛΟΙΠΗ ΕΛΛΑΔΑ – ΜΕΓΑΛΕΣ ΠΟΛΕΙΣ

Πηγή: Indómio, στοιχεία αγγελιών 2026