Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας: Ξεκάθαροι κανόνες για εντός και εκτός σχεδίου

Πρόκειται για μια εξαετή προσπάθεια, της οποίας το «τιμόνι» είχε ο εκλιπών υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νίκος Ταγαράς, και αυτός είναι και ένας από τους λόγους που ζητήθηκε χθες από τον πρωθυπουργό, Κυριάκο Μητσοτάκη, το νομοσχέδιο να μετονομαστεί σε «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς’’».

Παρότι ο Κώδικας δεν εισάγει καμία νέα ρύθμιση και λειτουργεί ως «ευρετήριο» νομοθετημάτων των τελευταίων 100 χρόνων για τη χωροταξία και την πολεοδομία, η συγκέντρωση των 477 άρθρων βάζει τέλος σε όποιες παρερμηνείες κατά καιρούς επικαλούνταν διάφοροι για να επωφεληθούν.

Χαρακτηριστικότερο παράδειγμα αυτό της εκτός σχεδίου δόμησης. Ακόμη και σήμερα, αρκετές είναι οι πολεοδομίες σε διάφορες περιοχές της χώρας που εξακολουθούν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες σε «τυφλά» οικόπεδα, δηλαδή σε εκτάσεις γης που δεν έχουν «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό ή «βλέπουν» σε μονοπάτια.

Στον Κώδικα και συγκεκριμένα στα κεφάλαια 249-272 αναφέρεται ρητά ότι απαραίτητη προϋπόθεση για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές είναι ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και «πρόσωπο» 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο, χωρίς κανέναν χρονικό περιορισμό, με μοναδικές εξαιρέσεις τις γεωργικές εγκαταστάσεις (όχι κατοικίες) και τις εγκαταστάσεις διαχείρισης νερού.

Παράλληλα, στον Κώδικα αποτυπώνεται και το ισχύον καθεστώς για τις παρεκκλίσεις αρτιότητας, οι οποίες δεν επανέρχονται. Να σημειωθεί ότι είχαν ήδη καταργηθεί με τον Νόμο 4759/2020 και διατηρούνται μόνο οι μεταβατικές διατάξεις που εξακολουθούν να ισχύουν.

Σημαντική ωφέλεια από τον Κώδικα είναι ασφαλώς και η επιτάχυνση των διαδικασιών, αφού μέχρι σήμερα οι κανόνες ήταν σκορπισμένοι σε πολλά διαφορετικά νομοθετήματα, με αποτέλεσμα διαφορετικές ερμηνείες, άνιση εφαρμογή του νόμου και μεγάλες καθυστερήσεις για πολίτες, επαγγελματίες και υπηρεσίες.

ΝΟΚ

Μεταξύ των άρθρων, ο Κώδικας ενσωματώνει και τις ισχύουσες διατάξεις του ΝΟΚ, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου για αυτές υπάρχουν εκκρεμείς δικαστικές κρίσεις.

Οπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση, συμπεριλήφθηκαν διατάξεις «για τη συνταγματικότητα των οποίων γεννώνται αμφιβολίες», εφόσον δεν έχει υπάρξει οριστική δικαστική απόφαση που να τις ακυρώνει.

ΓΟΚ-ΝΟΚ

Για τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (1985) η αιτιολογική έκθεση επισημαίνει ότι δεν καταργήθηκε από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (2012) και «εμφανίζονται να ισχύουν παράλληλα».

Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι οι διατάξεις του ΓΟΚ που έχουν ουσιαστικά αντικατασταθεί από τον ΝΟΚ δεν εντάχθηκαν στον Κώδικα. Αντίθετα, διατάξεις του ΓΟΚ που εξακολουθούν να ισχύουν ουσιαστικά επειδή δεν αντικαταστάθηκαν από τον ΝΟΚ συμπεριλήφθηκαν.

Ο Κώδικας, δηλαδή, δεν συμπεριέλαβε διατάξεις του 1985 που ρυθμίστηκαν διαφορετικά το 2012, όπως για παράδειγμα οι διατάξεις περί διατηρητέων. «Διατάξεις για τη συνταγματικότητα των οποίων γεννώνται αμφιβολίες έχουν συμπεριληφθεί στον Κώδικα, εφόσον το ζήτημα δεν έχει κριθεί οριστικώς με δικαστική απόφαση», αναφέρεται.

Ο Κώδικας

Ο Κώδικας καταρτίστηκε από Ειδική Επιτροπή μελών εγνωσμένου κύρους στο αντικείμενο της πολεοδομικής και χωροταξικής νομοθεσίας (επίτιμος πρόεδρος του ΣτΕ κ. Μενουδάκος, λειτουργοί του ΣτΕ και του ΝΣΚ, καθηγητές ΑΕΙ, δικηγόροι, επιστήμονες εξειδικευμένοι σε θέματα χωροταξίας και πολεοδομίας και προϊστάμενοι Διευθύνσεων του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας).

Συγκεντρώθηκαν σε έναν Κώδικα 477 άρθρων ισχύουσες ρυθμίσεις γενικής χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας άνω των 180 νομοθετημάτων, που εκτείνονται χρονικά από το 1923 έως σήμερα.

Με την ψήφισή του, αναμένεται το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να θέσει άμεσα σε λειτουργία τη νέα ηλεκτρονική βάση νομικών δεδομένων, όπου κάθε πολίτης θα έχει γρήγορα και δωρεάν πρόσβαση στις διαρκώς επικαιροποιούμενες διατάξεις του νέου Κώδικα.

ΣΤΑΥΡΟΣ ΠΑΠΑΣΤΑΥΡΟΥ

Για πρώτη φορά ενιαίοι, προσβάσιμοι κανόνες για όλους

Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, τόνισε μεταξύ άλλων ότι για «τη Δημοκρατία η πολυνομία είναι ένας αόρατος φόρος στην ιδιοκτησία, στις επενδύσεις και στην παραγωγικότητα. Αυτός ο φόρος δεν εισπράττεται από το κράτος, αλλά πληρώνεται καθημερινά από την κοινωνία. Πληρώνεται σε καθυστερήσεις, πληρώνεται σε αβεβαιότητα, πληρώνεται σε γραφειοκρατία, πληρώνεται σε δικαστικές εκκρεμότητες, πληρώνεται σε χαμένες ευκαιρίες», εξηγώντας παράλληλα ότι «για πρώτη φορά το Χωροταξικό και Πολεοδομικό Δίκαιο γίνεται ενιαίο, ψηφιακά προσβάσιμο και κατανοητό σε όλους. Κάθε Ελληνας πολίτης που ζει και δραστηριοποιείται στο εξωτερικό μπορεί τώρα να γνωρίζει με σαφήνεια ποιο είναι το καθεστώς της ιδιοκτησίας και της περιουσίας του».

12+1 ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΚΑΙ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ 

Εύκολη αναζήτηση όρων και διατάξεων για όλους τους πολίτες

1. Τι είναι ο  Κώδικας Χωροταξίας- Πολεοδομίας; 

Είναι το αποτέλεσμα συγκέντρωσης, συστηματοποίησης και ενοποίησης όλης της ισχύουσας χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας σε έναν Κώδικα, προκειμένου να διευκολυνθούν η Διοίκηση και οι πολίτες στην ορθή και ταχεία γνώση και εφαρμογή της νομοθεσίας αυτής.

2. Ποιους αφορά ο Κώδικας Χωροταξίας- Πολεοδομίας;

Ο Κώδικας Χωροταξίας-Πολεοδομίας αφορά κατοίκους, επαγγελματίες, επενδυτές, χρήστες υπηρεσιών, αλλά και φορείς όπως δήμους, περιβαλλοντικές οργανώσεις, επαγγελματικούς συλλόγους και επιχειρήσεις. Με απλά λόγια, οι κανόνες για το πώς οργανώνεται και χρησιμοποιείται ο χώρος επηρεάζουν άμεσα όσους εφαρμόζουν το Δίκαιο και έμμεσα όλους τους πολίτες.

3.Ποιο πρόβλημα επιλύει ο Κώδικας; 

Ο Κώδικας δημιουργήθηκε για να βάλει τάξη στο μέχρι σήμερα πολύπλοκο και συχνά χαοτικό πλαίσιο της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.

Για χρόνια, οι σχετικοί κανόνες ήταν σκορπισμένοι σε πολλά διαφορετικά νομοθετήματα, με συνεχείς τροποποιήσεις, επικαλύψεις και ασάφειες. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα διαφορετικές ερμηνείες και άνιση εφαρμογή του νόμου, αλλά και μεγάλες καθυστερήσεις για πολίτες, επαγγελματίες και υπηρεσίες.

Ο Κώδικας συγκεντρώνει και οργανώνει όλη αυτή τη νομοθεσία σε ένα ενιαίο και πιο κατανοητό πλαίσιο, σε πιο απλή γλώσσα, ώστε η εφαρμογή των κανόνων να γίνεται ενιαία, με μεγαλύτερη σαφήνεια, ταχύτητα και ασφάλεια για όλους.

3. Ποιος είναι ο στόχος της κωδικοποίησης; 

Ο στόχος της κωδικοποίησης είναι να κάνει τη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία πιο ξεκάθαρη, εύκολα και δωρεάν προσβάσιμη και την εφαρμογή της ενιαία για όλους.

Πιο συγκεκριμένα, ο Κώδικας επιδιώκει:

• ⁠  ⁠να ενισχύσει την ασφάλεια δικαίου, ώστε οι κανόνες να εφαρμόζονται με σαφή και σταθερό τρόπο,
• ⁠  ⁠να διευκολύνει πολίτες και επαγγελματίες στην αναζήτηση και κατανόηση της νομοθεσίας,

να περιορίσει τη γραφειοκρατία και τις καθυστερήσεις,

• ⁠  ⁠να διασφαλίσει ότι οι ίδιοι κανόνες εφαρμόζονται με ενιαίο τρόπο σε όλη τη χώρα,
• ⁠  ⁠και, ως συνέπεια των παραπάνω, να μειωθούν οι αμφισβητήσεις, οι διαφορετικές ερμηνείες και οι υποθέσεις που καταλήγουν στη Δικαιοσύνη.

4. Πόσα νομοθετήματα κωδικοποιεί ο Κώδικας;

Στον Κώδικα περιλαμβάνονται διατάξεις 122 νόμων, 29 προεδρικών διαταγμάτων, 15 νομοθετικών διαταγμάτων, 4 βασιλικών διαταγμάτων, 3 αναγκαστικών νόμων, 7 Υπουργικών Αποφάσεων, 1 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου, ήτοι συνολικά 181 νομοθετημάτων, ηλικίας έως και 103 ετών!

5. Πότε ξεκίνησε και πόσο διήρκεσε η κατάρτιση του Κώδικα; 

Η κατάρτιση του Κώδικα ξεκίνησε τον Ιούλιο του 2020 και ολοκληρώθηκε το 2026, έπειτα από μια πολυετή διαδικασία συλλογής, επεξεργασίας και συστηματοποίησης της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.

6. Ποια η διαφοροποίησή του από τον Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (ΚΒΠΝ);

Ο Κώδικας Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας του 1999 ήταν μια πρώτη προσπάθεια συγκέντρωσης της τότε ισχύουσας νομοθεσίας, όμως δεν επικαιροποιήθηκε ποτέ. Περιλάμβανε διατάξεις που ίσχυαν έως το 1997 και, με τις συνεχείς αλλαγές που ακολούθησαν τα επόμενα χρόνια, γρήγορα ξεπεράστηκε και έχασε την πρακτική του αξία.

Επιπλέον, οι μεταγενέστερες τροποποιήσεις της νομοθεσίας γίνονταν εκτός του ίδιου του Κώδικα, με αποτέλεσμα να δημιουργηθούν ξανά κατακερματισμός και σύγχυση. Ετσι, η κωδικοποίηση του 1999 κατέστη σταδιακά ανεπίκαιρη.

Ο νέος Κώδικας διαφοροποιείται γιατί σχεδιάστηκε ως ένα διαρκώς ενημερωνόμενο και «ζωντανό» νομοθετικό εργαλείο. Κάθε νέα αλλαγή στη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία θα ενσωματώνεται πλέον απευθείας σε αυτόν, ώστε να παραμένει συνεχώς επίκαιρος, ενιαίος και λειτουργικός.

7. Ο Κώδικας εισάγει νέο Δίκαιο, αλλάζει τις ισχύουσες διατάξεις;

Ο Κώδικας περιλαμβάνει τις ισχύουσες διατάξεις νόμων και κανονιστικών πράξεων που αφορούν τη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία. Δεν εισάγει, δηλαδή, νέες ρυθμίσεις, αλλά περιλαμβάνει, κωδικοποιημένο, ό,τι ισχύει ήδη.

8. Ποιες νομοθετικές διατάξεις ενσωματώθηκαν στον Κώδικα;

Ο νέος Κώδικας συγκεντρώνει σε ένα ενιαίο κείμενο σχεδόν το σύνολο της γενικής χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας αρμοδιότητας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Καλύπτει όλο το φάσμα του χωρικού και πολεοδομικού σχεδιασμού: από τον χωρικό σχεδιασμό, τις αστικές αναπλάσεις και την εφαρμογή πολεοδομικών σχεδίων, μέχρι τους κανόνες δόμησης και χρήσης, το πλαίσιο έκδοσης αδειών, την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και των υπερβάσεων δόμησης, τις επικίνδυνες οικοδομές, καθώς και ζητήματα αστικής πολιτικής, τομεακών εθνικών στρατηγικών και λειτουργίας συλλογικών οργάνων.

Με τα 477 άρθρα του και τη συστηματική οργάνωση της ύλης, αποτελεί πλέον ένα πλήρες και ενιαίο σημείο αναφοράς για τον τεχνικό και νομικό κόσμο.

Αντίθετα, στον Κώδικα δεν εντάχθηκαν ειδικές νομοθεσίες, όπως οι Βιομηχανικές Περιοχές (ΒΙ.ΠΕ.), οι τουριστικές επιχειρήσεις, τα ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ κ.λπ. Οι ρυθμίσεις αυτές παραμένουν ενταγμένες στα ειδικά νομοθετικά τους πλαίσια, ώστε να διατηρούνται η συνοχή και η ορθή ερμηνεία τους.

10. Η κωδικοποίηση περιλαμβάνει σχέδια πόλεων, πολεοδομικές μελέτες ή εγκύκλιες οδηγίες;

Δεν έχουν συμπεριληφθεί στην κωδικοποίηση οι επιμέρους κανονιστικές ή γενικές ατομικές πράξεις (επιμέρους σχέδια πόλεων ή πολεοδομικές μελέτες), για τον λόγο ότι αυτές δεν έχουν γενική, αλλά τοπικά εντοπισμένη εφαρμογή. Και οι πράξεις αυτές θα εξακολουθούν να εφαρμόζονται και μετά την κύρωση του Κώδικα, όχι μόνον ως προς το ατομικό τους σκέλος (χάραξη οικοδομικών και ρυμοτομικών γραμμών), αλλά και ως προς το κανονιστικό (όροι δόμησης και χρήσεις γης επιμέρους περιοχών). Επίσης, ο Κώδικας δεν περιλαμβάνει εγκύκλιες οδηγίες. Σε κάθε περίπτωση, οι εγκύκλιες οδηγίες που αφορούν στις διατάξεις που κωδικοποιούνται σε αυτόν εξακολουθούν να ισχύουν και να εφαρμόζονται.

11. Πώς θα εντοπίσω σε ποιο άρθρο κωδικοποιήθηκε μια διάταξη;

Στο τέλος του Κώδικα περιλαμβάνεται σε Παράρτημα Χρονολογικός Πίνακας, που περιλαμβάνει στην πρώτη στήλη τις κωδικοποιούμενες διατάξεις των νομοθετημάτων κατά χρονολογική σειρά και στη δεύτερη στήλη τις κωδικοποιητικές διατάξεις. Από τον πίνακα αυτόν είναι εύκολος ο εντοπισμός του άρθρου στο οποίο κωδικοποιήθηκε μια ρύθμιση.

12. Πώς μπορώ να αναζητήσω όρους μέσα στον Κώδικα;

Η αναζήτηση όρων πλέον είναι εξαιρετικά εύκολη, καθώς οι ρυθμίσεις από 181 νομοθετήματα συγκεντρώνονται πλέον σε ένα ενιαίο αρχείο.

13. Ο νέος Κώδικας θα είναι προσβάσιμος σε κάθε πολίτη;

Οι πολίτες θα έχουν δωρεάν και άμεση πρόσβαση στον Κώδικα από τη δημοσίευσή του. Το κείμενο θα είναι διαθέσιμο μέσω της ιστοσελίδας του Εθνικού Τυπογραφείου, με αναζήτηση βάσει του αριθμού ΦΕΚ, αλλά κυρίως μέσω της νέας ηλεκτρονικής βάσης νομικών δεδομένων του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Η βάση θα λειτουργεί ως ένα εύχρηστο και διαδραστικό εργαλείο αναζήτησης, με δυνατότητες γρήγορης πλοήγησης και άμεσης πρόσβασης στις ισχύουσες διατάξεις.

Κάθε νέα νομοθετική μεταβολή θα ενσωματώνεται απευθείας στον Κώδικα, ώστε πολίτες, μηχανικοί, νομικοί, επενδυτές και δημόσιες υπηρεσίες να έχουν πάντα πρόσβαση στο ισχύον και ενημερωμένο κείμενο.