Η μεγάλη «επιστροφή» στα στεγαστικά δάνεια [πίνακες]

Παλαιότερα αυτό ήταν όνειρο για τους περισσότερους, μία ιδανική συνθήκη, που πραγματοποιούσαν μόνο όσοι είχαν αυξημένες οικονομικές δυνατότητες. Τώρα, με τις τράπεζες να έχουν στόχο τη χορήγηση στεγαστικών δανείων άνω του 1,1 δισ. ευρώ μέσα στο 2022 και τον ανταγωνισμό να βελτιώνει σημαντικά τους προσφερόμενους όρους, τα δεδομένα αλλάζουν.

Εκταμιεύσεις

Το 2021 πραγματοποιήθηκαν εκταμιεύσεις κοντά στο 1 δισ. ευρώ. Αύξηση κατά περίπου 50% σε ετήσια βάση, ενώ σε σχέση με το 2019 η άνοδος είναι μεγαλύτερη του 100%. Αν και παραμένουμε αρκετά μακριά από τα 11,7 δισ. ευρώ του 2007, η άνοδος της τραπεζικής πίστης είναι ξεκάθαρη. Από αυτή την αύξηση οι τράπεζες ανταγωνίζονται για το μεγαλύτερο κομμάτι της πίτας και ο ανταγωνισμός φέρνει ευνοϊκότερους όρους.

Στα ερωτήματα «πότε ένα δάνειο είναι πιο συμφέρον από ένα ενοίκιο;» και «πότε μία επένδυση έχει τη μεγαλύτερη απόδοση;» η απάντηση είναι κοινή και προφανής. Οσο φθηνότερο είναι το δάνειο τόσο περισσότερο συμφέρει, όσο μεγαλύτερο το ενοίκιο τόσο μεγαλύτερη η διαφορά. Αλλά όσο και αν ακούγεται απλό, οι σημαντικές επιλογές που θα κρίνουν το κόστος, σχεδόν όλες γίνονται στην αρχή της επένδυσης και εκεί θέλει τη μεγαλύτερη προσοχή. Τα σημεία-«κλειδιά» είναι τρία, το επιτόκιο, το συνολικό κόστος και τα πιθανά έσοδα από το ακίνητο.

Το επιτόκιο επηρεάζει σημαντικά το συνολικό κόστος δανεισμού και η πρώτη επιλογή που καλείται να κάνει ο υποψήφιος δανειολήπτης είναι σταθερό ή κυμαινόμενο; Είναι αρκετά εύκολο να βρούμε παραδείγματα όπου με το χαμηλότερο κυμαινόμενο επιτόκιο η δόση για την αγορά ενός ακινήτου θα κυμαίνεται κοντά στα 450 ευρώ και το ενοίκιο για κατοικία με παρόμοια χαρακτηριστικά να φτάνει τα 500 ευρώ. Αλλά για να έχει νόημα η σύγκριση σε έναν επενδυτικό σχεδιασμό, πρέπει να γίνει σε βάθος χρόνου. Το κυμαινόμενο επιτόκιο, αν και πιο φθηνό, δεν παρέχει ασφάλεια. Μπορεί να αυξηθεί σημαντικά και απότομα, μετατρέποντας την επένδυση σε ζημιογόνα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, για το 2021 τα μισά νέα δάνεια χορηγήθηκαν με σταθερό επιτόκιο μεγάλης διάρκειας, ακόμη και για το σύνολο της αποπληρωμής. Υπάρχουν συστημικές τράπεζες που είχαν ενταχθεί από νωρίς στο νέο κλίμα και προωθούσαν με επιτυχία τα σταθερά επιτόκια, με αποτέλεσμα σε ελληνική τράπεζα σχεδόν 9 στα 10 στεγαστικά που δόθηκαν την προηγούμενη περίοδο να έχουν έστω και ένα μέρος της διάρκειας σε σταθερό επιτόκιο.

Οι καταναλωτές στρέφονται στις «κλειδωμένες» δόσεις των σταθερών επιτοκίων, τα οποία πλέον έχουν πέσει σημαντικά. Τα επιτόκια μπορούν να παραμείνουν σταθερά έως 30 χρόνια ακόμα και κάτω από το 4%. Για ευκολότερους υπολογισμούς, αυτό σημαίνει περίπου 450 ευρώ για κάθε 100.000 ευρώ δανείου. Μία γρήγορη σύγκριση με τις τρέχουσες τιμές ενοικίων και βλέπουμε ότι ακόμα και με σταθερό επιτόκιο το δάνειο συμφέρει. Ακόμα και αν τα ποσά ενοικίου και δόσης είναι κοντά, με το δάνειο, στο τέλος μένει το ακίνητο.

Η άλλη όψη

Από την άλλη πλευρά, τα κυμαινόμενα επιτόκια είναι πολύ φθηνότερα, τουλάχιστον στην αρχή. Ενας δανειολήπτης, που θα επιλέξει να βάλει σημαντικό ποσοστό της τιμής αγοράς από ίδια κεφάλαια, μπορεί να δει την τράπεζα να του προτείνει επιτόκιο και 2,5%. Αν και άκρως δελεαστικό, το γεγονός ότι πρόκειται για μη κλειδωμένο επιτόκιο, σημαίνει ότι είσαι εκτεθειμένος στα πάνω και τα κάτω της αγοράς. Παρά την αβεβαιότητα, αξίζει να αναφερθεί ότι πέρσι το 70% των δανείων ήταν με κυμαινόμενο επιτόκιο, καθώς η προτεινόμενη μηνιαία δόση είναι πολύ χαμηλή. Ειδικοί προειδοποιούν ότι παρά τη φαινομενικά μικρότερη δόση, είναι δύσκολο να προκύψει μικρότερο κόστος σε δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο. Για να παραμείνει η δόση μικρή, πρέπει να έχουμε για πολλά χρόνια οικονομική σταθερότητα και οι τελευταίες δεκαετίες ήταν γεμάτες κρίσεις και οικονομικές αναταράξεις…

Χαλαρώνουν τα τραπεζικά κριτήρια

Το πρόβλημα πρόσβασης στη ρευστότητα είναι σημαντικό για επιχειρήσεις και φυσικά πρόσωπα που επιθυμούν ένα δάνειο, αλλά ειδικές συνθήκες τούς αποκλείουν. Ειδικά μετά την περίοδο των μνημονίων, υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες δανειολήπτες που είτε λόγω προηγούμενων «κόκκινων» δανείων είτε λόγω ενήμερου αλλά υπερβολικού χρέους δεν μπορούν να περάσουν τα τεστ των τραπεζών. Από το 2021 και μετά, ο άνεμος είναι διαφορετικός και φυσά προς τη λελογισμένη χαλάρωση.

Αυτό σημαίνει ότι οι τράπεζες που για το καλό τόσο των μετόχων τους όσο και της οικονομίας θα προχωρήσουν σε πιστωτική επέκταση, θα δίνουν περισσότερα δάνεια σε όσους πληρούν τα κριτήρια. Πιο εύκολα, αλλά εντός των ευρωπαϊκών οδηγιών. Σύμφωνα με έρευνα των τραπεζικών χορηγήσεων που πραγματοποίησε η Τράπεζα της Ελλάδος, τα κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων αναμένεται να γίνουν ως ένα βαθμό πιο χαλαρά κατά τη διάρκεια του β΄ τριμήνου του 2022.

Σε αυτό το πλαίσιο, οι τράπεζες χορηγούν δάνεια, κάτι που φαίνεται και στο ότι 9 στις 10 αιτήσεις στεγαστικών έχουν εγκριθεί. Εκτός μένουν άτομα χωρίς ανάλογα εισοδήματα ή που βρίσκονται εντός Τειρεσία, αλλά αν η φορολογική δήλωση καλύπτει, το πιθανότερο είναι η αίτηση δανείου να εγκριθεί… Πέρα από τα τυποποιημένα προϊόντα που προσφέρουν οι τράπεζες, σημασία έχει και η γενικότερη εικόνα του υποψήφιου δανειολήπτη, κάτι που επηρεάζει σημαντικά τα χαρακτηριστικά ενός δανείου. Το ποσό του δανείου που μπορεί να χορηγήσει η τράπεζα καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από τα εισοδήματα, σε συνδυασμό με τις υποχρεώσεις και το κόστος διαβίωσης. Σε κάθε περίπτωση, το ποσό του δανείου για αγορά κύριας κατοικίας δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80% της αξίας αγοράς του ακινήτου.

Εκτός από το επιτόκιο, πρέπει να εξεταστεί και το κόστος ιδιοκτησίας. Οταν είσαι ενοικιαστής, πληρώνεις το ενοίκιο και τέλος, όμως όταν έχεις αγοράσει το ακίνητο, έχεις πρόσθετα έξοδα για τη συντήρηση και τη φορολογία. Δεδομένου ότι το κόστος συντήρησης διαφέρει πολύ από ακίνητο σε ακίνητο, θα εξετάσουμε την πορεία του φορολογικού κόστους. Ολοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων καταβάλλουν κάθε χρόνο φόρο ακίνητης περιουσίας. Στα θετικά, οι φόροι στην ακίνητη περιουσία έχουν μειωθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Παράδειγμα, φέτος με τον νέο ΕΝΦΙΑ μειώθηκαν οι συντελεστές σε όλα τα κλιμάκια υπολογισμού φόρου. Στο 65% των προϋπαρχουσών ζωνών υπάρχει μείωση του φόρου, ενώ στα οικόπεδα μείωση είδε το 91% των παλαιών ζωνών.

Αν και το θέμα είναι σύνθετο, γενικά η φορολογία στη χώρα μας ακολουθεί πτωτική πορεία. Πέραν αυτών, οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιβαρύνονται και με καταβολή ετήσιων δημοτικών φόρων, που κυμαίνονται από 0,025% έως 0,035%, ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Κάθε επιπλέον έξοδο πρέπει να προστίθεται στο τελικό κόστος. Στην περίπτωση που οι ιδιοκτήτες μισθώνουν τα ακίνητα, τα εισοδήματά τους φορολογούνται με βάση έναν προοδευτικό φορολογικό συντελεστή 15-45%.

Ισχυρό ενδιαφέρον για εξοχικά

Σύμφωνα με τους μεσίτες, το ενδιαφέρον αυτή την περίοδο επικεντρώνεται σε εξοχικές κατοικίες που μπορούν να αξιοποιηθούν τουριστικά. Η περιοδική ενοικίαση φέρνει καλύτερες τιμές ανά μήνα, οι επιλογές των ιδιοκτητών αυξάνονται με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και η δυναμική του ελληνικού τουρισμού δημιουργεί θετικές προοπτικές για αυξανόμενα εισοδήματα.

Αν κάποιος σκέφτεται να αγοράσει ένα ακίνητο ως επένδυση, τότε οι παράγοντες που πρέπει να εξετάσει αυξάνονται. Πρώτο είναι οι προοπτικές μίας περιοχής για άνοδο ή πτώση τιμών, καθώς μπορεί τώρα τα ενοίκια να είναι ικανοποιητικά, αλλά άλλες περιοχές είναι σε άνοδο, όπως τα νότια προάστια της Αθήνας ή οι Κυκλάδες και άλλες βρίσκονται σε πτώση. Ιδανικά αγοράζεις σε μία περιοχή υπό ανάπτυξη που αναμένεις σταδιακή αύξηση της αξίας του ακινήτου. Ακολουθεί το πόσο έτοιμο είναι το ακίνητο για ενοικίαση. Αλλο το κόστος ενός ακινήτου που μπορείς να βγάλεις στην αγορά χωρίς επιπλέον κόστος και άλλο αν χρειάζεται ανακαίνιση, ενεργειακή θωράκιση κτλ.

Η αγορά ενός ακινήτου, ειδικά εξοχικής κατοικίας, με στόχο τα έσοδα από το ενοίκιο είναι σημαντική επένδυση και αν γίνει με τη λήψη στεγαστικού δανείου, έρχεται με δεσμεύσεις. Σύμφωνα με τους τραπεζίτες, το πόσο εύκολα μπορείς να λάβεις χρηματοδότηση και το ύψος του ποσού είναι σε άμεση συνάρτηση με τις προοπτικές του ακινήτου. Ενα ακίνητο που αναμένεται η αξία του να αυξηθεί, έχει και μεγαλύτερη αξία ως εξασφάλιση στην τράπεζα. Ενα υπό ανάπτυξη ακίνητο σε ένα τουριστικό νησί έχει πολύ καλύτερες προοπτικές από ένα διαμέρισμα στην Κυψέλη, με αποτέλεσμα η δανειοδότηση να γίνεται ευκολότερα, παρά τα συνήθως υψηλότερα ποσά δανεισμού.

Στον πίνακα 1α. βλέπουμε πως στις περισσότερες περιπτώσεις η μηνιαία δόση δανείου (858,78 έως 897,07 ευρώ) για ένα ακίνητο αξίας αγοράς 250.000 ευρώ είναι κοντά ή και μικρότερη από το μέσο ενοίκιο για ένα ανάλογο ακίνητο, όμως εκτός της δόσης του δανείου, η ιδιοκτησία έχει και πρόσθετα κόστη, όπως φορολογία και συντήρηση. Τα ενοίκια που διαμορφώνονται από πλήθος παραγόντων, όπως η περιοχή, η ενεργειακή θωράκιση, το εμβαδόν, η ύπαρξη σύγχρονων ανέσεων κτλ., μπορούν να φτάσουν αρκετά υψηλότερα ανάλογα και με την ισορροπία προσφοράς-ζήτησης. Ειδικά για εξοχικά σε τουριστικούς προορισμούς, οι μέσοι όροι δείχνουν περιορισμένη εικόνα, καθώς στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων οι τιμές είναι πολύ χαμηλότερες εκτός σεζόν και πολύ υψηλότερες στο απόγειό της.

Η ΑΓΟΡΑ ΑΛΛΑΖΕΙ ΣΥΝΕΧΩΣ ΓΙ’ ΑΥΤΟ ΘΕΛΕΙ ΠΡΟΣΟΧΗ

Ο ανταγωνισμός λειτουργεί υπέρ του δανειολήπτη και οι προσφορές των τραπεζών αλλάζουν συνεχώς. Τα επιτόκια και η συνολική επιβάρυνση τόκων αλλάζουν με βάση το ύψος δανείου, τον χρόνο αποπληρωμής και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου ή του δανειολήπτη. Παράδειγμα, ένα πράσινο ακίνητο ενεργειακής κλάσης A+ μπορεί να έχει μικρότερο επιτόκιο από ένα κλάσης κατώτερης της Β. Τα παραδείγματα και τα στοιχεία δανείων είναι ενδεικτικά, με σκοπό την ενημέρωση. Δεν είναι πρόταση συναλλαγής ούτε δεσμεύουν τα αναφερόμενα τραπεζικά ιδρύματα. Η αγορά βρίσκεται σε διαρκή εξέλιξη και ο καλύτερος σύμβουλος είναι η επικοινωνία με τις ίδιες τις τράπεζες.

ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΞΙΑΣ 250.000 ΕΥΡΩ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΕΝΟΙΚΙΑ

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΔΑΝΕΙΟΥ 100.000 ΕΥΡΩ, ΜΕ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ 30 ΕΤΗ ΚΑΙ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 150.000 ΕΥΡΩ

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΔΑΝΕΙΟΥ 200.000 ΕΥΡΩ, ΜΕ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ 30 ΕΤΗ ΚΑΙ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 250.000 ΕΥΡΩ