Φορολογικά – πολεοδομικά κίνητρα για το στεγαστικό μαζί με μέτρα ρύθμισης της αγοράς μισθώσεων

Στο πλαίσιο της μεσομακροπρόθεσμης κυβερνητικής στρατηγικής για το στεγαστικό περιλαμβάνονται μέτρα όπως η παροχή φοροελαφρύνσεων στις τράπεζες για τη χορήγηση φθηνών στεγαστικών δανείων, η θέσπιση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, η δημιουργία εθνικού δείκτη τιμών και κανόνων ρύθμισης της αγοράς μισθώσεων για την προστασία των ενοικιαστών και τον εντοπισμό στρεβλώσεων καθώς και ο εκσυγχρονισμός των διαδικασιών έκδοσης οικοδομικών αδειών με περισσότερα και πιο εξελιγμένα ψηφιακά εργαλεία. Τα υπόλοιπα μέτρα εστιάζουν στην αύξηση της προσφοράς στέγης μέσω της δημιουργίας ψηφιακών πλατφορμών ενημέρωσης για φοιτητική μίσθωση και συγκατοίκηση καθώς και για στέγαση δημοσίων υπαλλήλων, της θέσπισης χρηματοδοτικών και πολεοδομικών κινήτρων, της αξιοποίησης δημόσιας γης σε νησιωτικές περιοχές με αυξημένη στεγαστική πίεση και της ίδρυσης Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής. Τέλος, δίνεται έμφαση στη στεγαστική συνδρομή για την καταπολέμηση της αστεγίας.

Αναλυτικά τα 14 νέα μέτρα που περιλαμβάνονται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική της περιόδου 2026-2035 προβλέπουν τα εξής:

1. Αναμόρφωση προγράμματος «Σπίτι Μου»

Προβλέπεται ένα νέο μοντέλο εφαρμογής του προγράμματος «Σπίτι μου», στο οποίο οι τράπεζες θα χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένα επιτόκια σε νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος, λαμβάνοντας φορολογικές ελαφρύνσεις αντί για άμεση επιδότηση από κρατικούς ή κοινοτικούς πόρους.

Πρακτικά, με βάση το μέτρο αυτό, η ενίσχυση μεταφέρεται από τον δανειολήπτη στο πιστωτικό ίδρυμα. Αντί το Δημόσιο να επιδοτεί απευθείας το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου, θα παρέχει φορολογικά κίνητρα στις τράπεζες προκειμένου να προσφέρουν ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης νοικοκυριών χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένας πιο μόνιμος μηχανισμός πρόσβασης στη στέγη, χωρίς να εξαρτάται από έκτακτα κονδύλια όπως αυτά του Ταμείου Ανάκαμψης. Παράλληλα, το μέτρο μπορεί να συμπεριλάβει και επιδότηση για την αποπεράτωση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο.

2. Εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών

Tο μέτρο αυτό αποσκοπεί στο να λειτουργήσει ως φορολογικό κίνητρο για κατασκευαστικές εταιρίες προκειμένου να δραστηριοποιηθούν στην ανέγερση κατοικιών, οι οποίες στη συνέχεια θα εκμισθωθούν μακροχρόνια με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα. Το μέτρο εντάσσεται στη λογική της πρόσφατης Οδηγίας 2022/542 (ΕΕ) 2022/542 του Συμβουλίου της 5ης Απριλίου 2022 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει στα κράτη μέλη μεγαλύτερη ευελιξία στον καθορισμό των μειωμένων συντελεστών. Ειδικότερα, μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο ΦΠΑ, έχει προστεθεί και «η παροχή και η κατασκευή κατοικιών, στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής, όπως ορίζεται από τα κράτη μέλη». Η παρέμβαση μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα προγράμματα ανέγερσης κατοικιών προσιτής και κοινωνικής στέγασης (κοινωνική αντιπαροχή, κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα).

3. Θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών και κανόνων ρύθμισης της αγοράς μισθώσεων για την προστασία των ενοικιαστών

Η θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων στοχεύει στη δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο. Ο δείκτης εκτιμάται ότι θα ενισχύσει τη διαφάνεια στην αγορά κατοικίας, θα επιτρέψει την έγκαιρη αναγνώριση περιοχών με αυξημένη στεγαστική πίεση και θα στηρίξει τη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων για τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών.

Η λειτουργία του δείκτη μπορεί να βασιστεί στη συνδυαστική αξιοποίηση υφιστάμενων πηγών δεδομένων, όπως στοιχεία μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων, φορολογικών δηλώσεων και διαθέσιμων δεικτών της αγοράς. Μέσω τακτικής επικαιροποίησης και δημοσίευσης συγκρίσιμων στοιχείων, ο δείκτης θα μπορεί να λειτουργεί ως εργαλείο εντοπισμού στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας.

Aντίστοιχη διεθνής πρακτική αποτελεί ο δείκτης τιμών της Γερμανίας (Mietspiegel) που λειτουργεί ως επίσημος τοπικός δείκτης αναφοράς μισθωμάτων και καταρτίζεται με βάση πραγματικά στοιχεία αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος, η ποιότητα, ο εξοπλισμός και η γειτονιά του ακινήτου.

Ο εθνικός δείκτης τιμών μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη διάκριση μεταξύ ελεύθερης και ρυθμιζόμενης αγοράς μίσθωσης με τρόπο στοχευμένο και τεκμηριωμένο. Μπορεί να παράσχει αντικειμενικά δεδομένα για τις τιμές, την περιοχή, την ποιότητα και την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών, μέσω των οποίων θα είναι δυνατό να προσδιορίζεται πότε μια κατηγορία ακινήτων θα παραμένει στην ελεύθερη αγορά και πότε απαιτείται ειδικότερο πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών. Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατων ευρών μισθώματος ή άλλων κανόνων ρύθμισης της αγοράς. Παράλληλα, η αναβάθμιση του ακινήτου μέσω της αξιοποίησης υφιστάμενων κινήτρων όπως τα προγράμματα «Εξοικονομώ» και «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», θα μπορούσε να αποτελέσει προϋπόθεση για την επανένταξή του σε πιο ελεύθερο πλαίσιο διαμόρφωσης τιμών.

Επισημαίνεται ωστόσο, ρητά, ότι επί του παρόντος δεν εξετάζεται η εφαρμογή οποιουδήποτε συστήματος διοικητικού καθορισμού ή θέσπισης ανώτατου ορίου σε τιμές μισθωμάτων.

Αύξηση προσφοράς

4. Εκσυγχρονισμός του συστήματος οικοδομικών αδειών

Το μέτρο στοχεύει στην επιτάχυνση, απλοποίηση και μεγαλύτερη διαφάνεια της διαδικασίας αδειοδότησης, με σκοπό τη διευκόλυνση της ανάπτυξης νέου οικιστικού αποθέματος. Προβλέπει την περαιτέρω αναβάθμιση υφιστάμενων ψηφιακών εργαλείων, όπως το σύστημα e-Άδειες και ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης, καθώς και την αναδιάρθρωση των Υπηρεσιών Δόμησης, ώστε οι απαιτούμενοι έλεγχοι να γίνονται ταχύτερα, με πιο συνεκτικό τρόπο και με μειωμένο διοικητικό βάρος για πολίτες, μηχανικούς, επενδυτές και δημόσιες υπηρεσίες.

Η λειτουργία του νέου συστήματος μπορεί να ενισχυθεί μέσω διαλειτουργικότητας δεδομένων, αυτοματοποιημένων ελέγχων, ψηφιακής παρακολούθησης της προόδου των αιτήσεων και αξιοποίησης εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης για την επαλήθευση δικαιολογητικών, τον εντοπισμό σφαλμάτων και την υποστήριξη της πληρότητας των φακέλων.

5. Ψηφιακή πλατφόρμα φοιτητικής συγκατοίκησης με κρατικές εγγυήσεις

Το μέτρο αφορά τη δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας, μέσω της οποίας ιδιοκτήτες κατοικιών θα καταχωρούν ακίνητα κατάλληλα για φοιτητική μίσθωση ή συγκατοίκηση, ενώ οι φοιτητές θα μπορούν να αναζητούν κατοικία και να αντιστοιχίζονται με πιθανούς συγκατοίκους.

Η λειτουργία της πλατφόρμας θα μπορεί να συνοδεύεται από κρατικές εγγυήσεις προς τους ιδιοκτήτες, όπως κάλυψη μέρους του κινδύνου μη καταβολής ενοικίου ή πιθανών ζημιών. Παράλληλα θα προβλέπονται τυποποιημένες διαδικασίες μίσθωσης, κριτήρια καταλληλότητας των κατοικιών και σαφές πλαίσιο δικαιωμάτων και υποχρεώσεων για ιδιοκτήτες και φοιτητές.

6. Ψηφιακή πλατφόρμα σε νησιωτικούς δήμους για στέγαση δημοσίων υπαλλήλων

Το μέτρο αφορά τη δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας για την οργανωμένη καταγραφή και παρακολούθηση των στεγαστικών αναγκών δημοσίων υπαλλήλων σε νησιωτικούς δήμους με αυξημένη στεγαστική πίεση. Η πλατφόρμα θα λειτουργεί ως κεντρικό εργαλείο συγκέντρωσης πληροφοριών για τη ζήτηση και τη διαθέσιμη προσφορά κατοικιών. Η λειτουργία της πλατφόρμας μπορεί να υποστηρίζει και την αντιστοίχιση διαθέσιμων κατοικιών με καταγεγραμμένες ανάγκες, σε συνεργασία με τους οικείους Δήμους και τους αρμοδίους φορείς υλοποίησης. Παράλληλα, δύναται να συνδεθεί με συμπληρωματικά εργαλεία, όπως τοπικά Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης, μηχανισμούς αξιοποίησης διαθέσιμων ακινήτων καιειδικά προγράμματα παραχώρησης γης ή ανάπτυξης κατοικιών σε νησιωτικές περιοχές.

7. Χρηματοδοτικά κίνητρα σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων σε επιλεγμένες περιοχές

Το μέτρο προβλέπει την παροχή χρηματοδοτικών κινήτρων σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων για την κατασκευή προσιτών και κοινωνικών κατοικιών σε περιοχές με αυξημένη στεγαστική πίεση. Τα κίνητρα περιλαμβάνουν χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις, επιδοτήσεις επιτοκίου ή άλλα συγχρηματοδοτικά εργαλεία, με στόχο τη μείωση του κόστους ανάπτυξης και τη δημιουργία νέου αποθέματος κατοικιών που θα διατίθεται με όρους κοινωνικής ή προσιτής στέγασης. Η εφαρμογή του μέτρου προϋποθέτει σαφή κριτήρια επιλογής περιοχών, έργων και αναδόχων καθώς και υποχρέωση διάθεσης μέρους των νέων κατοικιών έναντι κοινωνικού ή προσιτού μισθώματος για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Η χρηματοδότηση μπορεί να προέλθει από ευρωπαϊκούς και εθνικούς πόρους, χαμηλότοκα δάνεια και εγγυήσεις από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων και άλλους συναφείς φορείς καθώς και από συμπληρωματικά συγχρηματοδοτικά σχήματα.

8. Εξειδικευμένο πρόγραμμα παραχώρησης γης σε νησιά

Το μέτρο αφορά την αξιοποίηση δημόσιας γης σε νησιωτικές περιοχές με αυξημένη στεγαστική πίεση μέσω ειδικού προγράμματος παραχώρησης για την ανάπτυξη κατοικιών που διατίθενται έναντι κοινωνικού ή προσιτού μισθώματος. Η εφαρμογή του μέτρου μπορεί να βασιστεί σε σχήματα παραχώρησης γης σε αναδόχους, με υποχρέωση ανάπτυξης κατοικιών που θα διατίθενται με προκαθορισμένους όρους προσιτότητας και χρήσης, ιδίως για εργαζομένους σε δημόσιες υπηρεσίες (ιατρούς, νοσηλευτές, πληρώματα ΕΚΑΒ, αναπληρωτές εκπαιδευτικούς, αστυνομικούς, λιμενικούς, πυροσβέστες και λοιπούς δημοσίους και δημοτικούς υπαλλήλους). Το πρόγραμμα θα απαιτεί σαφή κριτήρια επιλογής περιοχών και ακινήτων, τεχνική και νομική ωρίμανση της γης, διαφανείς διαδικασίες επιλογής αναδόχων και μηχανισμό παρακολούθησης της διάθεσης των κατοικιών.

9. Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής

Προτείνεται να ιδρυθεί κεντρικός μηχανισμός συντονισμού και εφαρμογής της εθνικής στεγαστικής πολιτικής, με στόχο την ενιαία οργάνωση, παρακολούθηση και βελτιστοποίηση των επιμέρους στεγαστικών παρεμβάσεων. Με τη σύσταση του Φορέα επιχειρείται να καλυφθεί το θεσμικό κενό που δημιουργήθηκε το 2012 με την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ). Αναγκαία θεωρείται η διασύνδεση του Φορέα με το Κτηματολόγιο, ώστε να υπάρχει αξιόπιστη λήψη δεδομένων για πρόταση πολιτικών αντιμετώπισης του στεγαστικού ζητήματος.

10. Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης

Τα Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης προτείνονται ως τοπικοί μηχανισμοί διαμεσολάβησης και υποστήριξης της κοινωνικής και προσιτής μίσθωσης, ιδίως για τις ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού, με στόχο τη σύνδεση διαθέσιμων κατοικιών με τη στεγαστική πολιτική σε επίπεδο πόλης ή Δήμου. Θα μπορούν να λειτουργούν – εντός των Κέντρων Κοινότητας των Δήμων – ως ενδιάμεσοι φορείς μεταξύ ιδιοκτητών, Δήμων, κοινωνικών υπηρεσιών και φορέων υλοποίησης, αναλαμβάνοντας την καταγραφή διαθέσιμων ακινήτων, την υποστήριξη διαδικασιών μίσθωσης και την παρακολούθηση της εφαρμογής των σχετικών όρων.

11. Εξειδικευμένο Ταμείο – Θεματοφύλακας

Το Εξειδικευμένο Ταμείο – Θεματοφύλακας προτείνεται ως ειδικός μηχανισμός για τη δημιουργία, ανάπτυξη και μακροχρόνια διαχείριση αποθέματος κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Το Ταμείο θα συγκεντρώνει χρηματοδοτικούς πόρους και ώριμα δημόσια ακίνητα, με αποκλειστικό σκοπό την αξιοποίησή τους για στεγαστικές παρεμβάσεις κοινωνικού χαρακτήρα. Μέσω της λειτουργίας του ως ανατροφοδοτούμενου μηχανισμού (revolving fund), τα έσοδα από τις μισθώσεις ή άλλες προβλεπόμενες χρήσης θα επανεπενδύονται στην επέκταση, αναβάθμιση και συντήρηση του κοινωνικού στεγαστικού αποθέματος.

12. Πολεοδομικά κίνητρα για ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας σε επιλεγμένες περιοχές

Το μέτρο αφορά τη θέσπιση εξειδικευμένου πολεοδομικού μηχανισμού για την ανάπτυξη προσιτών και κοινωνικών κατοικιών σε συγκεκριμένες περιοχές μέσω ειδικών πολεοδομικών σχεδίων και στοχευμένων κινήτρων (όπως αύξηση συντελεστή δόμησης και επιτάχυνση διαδικασιών επανάχρησης ανενεργών κτηρίων), υπό την προϋπόθεση ότι μέρος της αναπτυσσόμενης επιφάνειας ή των παραγόμενων κατοικιών θα διατίθεται για κοινωνική – προσιτή στέγαση.

13. Καθιέρωση εξειδικευμένης κατηγορίας Golden Visa

Με σκοπό τη σύνδεση της επενδυτικής δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων με την ενεργοποίηση κατοικιών για πραγματική στεγαστική χρήση, θα μπορούσε να καθιερωθεί μια εξειδικευμένη κατηγορία καθεστώτος Golden Visa. Το μέτρο προβλέπει, ειδικότερα, τη δυνατότητα απόκτησης χαρτοφυλακίου περισσότερων του ενός ακινήτων, αντί της αποκλειστικής επένδυσης σε ένα μεμονωμένο ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος. Με αυτόν τον τρόπο, η επένδυση συνδέεται άμεσα με την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών και τον περιορισμό των κενών ή αδρανών ακινήτων. Η εφαρμογή του μέτρου θα πρέπει να απαιτεί σαφές πλαίσιο επιλεξιμότητας, μηχανισμό παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων και ρητό αποκλεισμό χρήσεων που δεν εξυπηρετούν το στόχο της στεγαστικής προσφοράς, όπως η βραχυχρόνια μίσθωση. Η παρέμβαση μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά με πολιτικές ενεργοποίησης κενών κατοικιών, ανακαινίσεων και κοινωνικής ή προσιτής μίσθωσης, διασφαλίζοντας ότι η εισροή ιδιωτικών κεφαλαίων δεν περιορίζεται σε παθητική κατοχή ακινήτων, αλλά συμβάλλει στη λειτουργική αξιοποίησή τους για στεγαστικούς σκοπούς.

Στεγαστική συνδρομή

14. Ανάπτυξη θεσμικού πλαισίου, μηχανισμών και εργαλείων για την εφαρμογή κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής και την αντιμετώπιση της αστεγίας

Προβλέπεται η δημιουργία, στη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, ενός μηχανισμού έγκαιρου εντοπισμού, καταγραφής, διάγνωσης αναγκών, άμεσης παρέμβασης και διασύνδεσης με υπηρεσίες για άτομα που διαβιούν σε συνθήκες έλλειψης στέγης ή επισφαλούς στέγασης. Το μέτρο περιλαμβάνει σχέδιο θεσμικών παρεμβάσεων, σχέδιο ανάπτυξης πληροφοριακού συστήματος για τη συγκέντρωση δεδομένων σχετικά με το σύνολο των κατηγοριών έλλειψης στέγης και την επισφάλεια στέγης, σχετικά με το σύστημα διακυβέρνησης παρακολούθησης και αξιολόγησης καθώς και κοστολόγηση του μηχανισμού. Προβλέπονται επίσης η διεξαγωγή μελέτης αξιολόγησης των δομών παροχής υπηρεσιών σε αστέγους καθώς και δράσεις ευαισθητοποίησης για την καταπολέμηση του στίγματος της αστεγίας.