Η πραγματική δυναμική του προγράμματος φαίνεται από την περίοδο 2022-2025 και τη σύγκριση με τον Ιανουάριο 2026. Τον Ιανουάριο υποβλήθηκαν 398 νέες αιτήσεις, μεγάλη πτώση από τις 1.167 τον Ιανουάριο πέρσι. Η αναμενόμενη από την αγορά πτώση έρχεται μετά την αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης σε 800.000 ευρώ (Αττική, Θεσσαλονίκη, μεγάλα νησιά) και 400.000 ευρώ οπουδήποτε αλλού.

Μετατροπές

Το ενδιαφέρον είναι το τι γίνεται με την εξαίρεση των 250.000 ευρώ για ακίνητα που αλλάζουν χρήση. Εκεί όχι μόνο υπάρχει έντονο ενδιαφέρον, αλλά οι μετατροπές από βιομηχανικά ακίνητα ή κτίρια γραφείων σε διαμερίσματα δημιουργούν σημαντικό οικονομικό αποτύπωμα και νέα οικιστικά ακίνητα που λείπουν από την αγορά. Σύμφωνα με τους ειδικούς, η προηγούμενη εποχή που οι ξένοι επενδυτές έρχονταν σε κύματα, αγόραζαν πολύ φθηνά και είχαν τεράστια κέρδη έχει τελειώσει οριστικά. Τώρα, οι ρυθμοί έχουν πέσει, όμως οι επενδύσεις που γίνονται ωφελούν όχι μόνο τους επενδυτές, αλλά και τους μόνιμους κατοίκους.

Ποιοι επενδύουν

Αλμα 58% στις νέες Golden Visa από τους Τούρκους, που μαζί με τους Ισραηλινούς (36,93%), έχουν τη μεγαλύτερη αύξηση στις αιτήσεις και τις εγκρίσεις του προγράμματος την τελευταία διετία. Τα στοιχεία νόμιμης μετανάστευσης από τον Ιούνιο του 2025 έως και τον Ιανουάριο του 2026, που έχει δημοσιοποιήσει το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, δείχνουν πως αυτές οι δύο εθνικότητες, μαζί με τους Κινέζους, που ποτέ δεν έπεσαν από την πρώτη θέση, κυριαρχούν στο ελληνικό πρόγραμμα με τις περισσότερες άδειες διαμονής επενδυτή. Τον Ιανουάριο, στις περισσότερες άδειες ανά χώρα προέλευσης πρώτη ήταν η Κίνα με 10.272, δεύτερη η Τουρκία με 3.421, τρίτος ο Λίβανος με 1.000, τέταρτο το Ιράν με 851 και την πεντάδα κλείνει το Ηνωμένο Βασίλειο με 807. Ακολουθούν το Ισραήλ με 660, οι ΗΠΑ με 587, η Αίγυπτος με 574 και η Αρμενία με 236. Στην τελευταία θέση είναι η Σέρβοι επενδυτές με 208 άδειες.

Επιτάχυναν

Πέρα από το σύνολο των αδειών, ενδιαφέρον έχει και η τάση αύξησής τους από κάποιες χώρες. Το οκτάμηνο Ιούνιος 2025 έως και Ιανουάριος 2026 οι δύο πρώτες θέσεις είναι σε Τουρκία και Ισραήλ, όπως προαναφέραμε. Η τρίτη πάει στην Κίνα με +31,78%, η τέταρτη είναι των επενδυτών από το Ιράν με 27,97% και η πέμπτη στους Αρμένιους με άνοδο 26,2%. Τη λίστα συμπληρώνουν οι Βρετανοί με +18,68%, οι Αμερικανοί με 17,17%, οι Αιγύπτιοι με 16,19% και τη μικρότερη μεταβολή είχαν οι επενδυτές από το Ιράν με άνοδο 13,12%.

Ηδη υπάρχουν εκτιμήσεις της αγοράς ότι η αβεβαιότητα και η ανησυχία που προκαλούν οι εξελίξεις στο Ιράν οδηγούν ολοένα και περισσότερους εύπορους πολίτες της περιοχής να αναζητήσουν ασφαλή επενδυτικό προορισμό στην Ευρώπη, με την Ελλάδα να είναι ήδη στους πρώτους προορισμούς για επενδυτές τόσο από το Ιράν όσο και από τον Λίβανο.

Ακτινογραφία

Σύμφωνα με σχετική μελέτη του ΠΑΝΣΥΠΟ (Πανελλήνιος Σύλλογος Υπαλλήλων ΟΑΕΔ-τ. ΟΕΕΕ-τ. ΟΕΚ), που εξετάζει τον ρόλο του προγράμματος Golden Visa στην αγορά ακινήτων και στη διαμόρφωση της στεγαστικής πραγματικότητας, τον Ιανουάριο του 2026 υπήρχαν 28.589 άδειες μόνιμου επενδυτή και 52.972 άδειες μελών οικογενειών, δηλαδή συνολικά 81.561 άδειες Golden Visa. Ο συνολικός αυτός αριθμός αφορά άτομα και όχι ισάριθμα ακίνητα, καθώς κάθε επενδυτής μπορεί να συνοδεύεται από μέλη οικογένειας. Η μελέτη δείχνει ότι αντιστοιχούν περίπου τρεις άδειες διαμονής για κάθε έναν επενδυτή, γεγονός που σημαίνει ότι η πραγματική σύνδεση με την αγορά ακινήτων αφορά κυρίως τον αριθμό των επενδυτών. Ακόμα 39.182 εκκρεμείς αιτήσεις Golden Visa υπάρχουν στο συρτάρι προς αξιολόγηση, εκ των οποίων 11.147 αφορούν επενδυτές και συνδέονται άμεσα με επενδυτικές κατοικίες που έχουν ήδη αγοραστεί ή δεσμευτεί.

Θέλουν Αθήνα και νησιά

Πολυτέλεια σε Αττική και νησιά επιλέγουν οι περισσότεροι ξένοι επενδυτές, με αρκετούς να μοιράζουν τα κεφάλαιά τους σε διαφορετικές περιοχές. Πρώτες στη λίστα είναι οι πολυτελείς κατοικίες, κυρίως στα νότια προάστια και περισσότερο στο Ελληνικό, στη Βούλα και τη Βουλιαγμένη. Στα βόρεια προάστια το ενδιαφέρον έχουν κερδίσει περιοχές όπως η Κηφισιά, η Νέα Κηφισιά και η Νέα Ερυθραία. Σύμφωνα με μεσίτες που έχουν εξειδίκευση σε αυτή την αγορά, οι επενδυτές ενδιαφέρονται και για ακίνητα με καλή σχέση τιμής αγοράς και μηνιαίου μισθώματος. Κάτι που σημαίνει μεγαλύτερες αποδόσεις, ταχύτερη απόσβεση.

Παράλληλα, έχουν προχωρήσει και σε αρκετές αγορές σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση για ενοίκιο, όπως το Μαρούσι ή η Αγία Παρασκευή. Περίπου το 78% των εκκρεμών αιτήσεων επενδυτών βρίσκεται στην Αττική, που αντιστοιχεί σε χιλιάδες επενδυτικές κατοικίες στο Λεκανοπέδιο. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη κι αν σταματούσαν σήμερα οι νέες αιτήσεις, το ήδη υπάρχον «απόθεμα» αιτήσεων θα συνεχίσει να παράγει νέες άδειες και επενδυτικές κατοικίες για αρκετά χρόνια.

Η «χρυσή» εξαίρεση των 250.000€

Ιδιαίτερη σημασία έχει η εξαίρεση που επιτρέπει επενδύσεις 250.000 ευρώ για μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες. Η ρύθμιση αυτή έχει οδηγήσει σε μαζικά έργα μετατροπής γραφείων και παλαιών κτιρίων σε επενδυτικά διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά. Αυτή η εξαίρεση έχει αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον για ακίνητα σε φθηνότερες περιοχές κυρίως του κέντρου της Αθήνας και του Πειραιά.

Τέτοιες επενδύσεις εντοπίζονται σε περιοχές όπως Κολωνός-Λένορμαν, Ψυρρή, Μεταξουργείο, Κεραμεικός και γύρω από την οδό Αθηνάς, όπου παλιοί όροφοι γραφείων ή μικρά εμπορικά κτίρια μετατρέπονται σε συγκροτήματα δεκάδων μικρών διαμερισμάτων, πλήρως επιπλωμένων και ειδικά σχεδιασμένων για Golden Visa επενδυτές. Αντίστοιχα, σε βόρειες συνοικίες όπως το Νέο Ηράκλειο και ευρύτερα στη Βόρεια Αθήνα, προωθούνται «πολυτελή διαμερίσματα» για Golden Visa με τιμές της τάξης των 250.000-260.000 ευρώ, πατώντας ακριβώς στη δυνατότητα μετατροπής επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες με το χαμηλό όριο επένδυσης.

Ακόμα και αν πολλοί στοχεύουν να εντάξουν τα νέα διαμερίσματα στη βραχυχρόνια μίσθωση ή σε κάτι παρεμφερές, αυτό πιέζει μία ήδη κορεσμένη αγορά. Πολλοί διαχειριστές είναι εδώ και καιρό στο μεταίχμιο να περάσουν στη μακροχρόνια μίσθωση, λόγω της αυξημένης φορολογίας και απαιτούμενων πιστοποιήσεων.

Κορυφαίες εθνικότητες με ισχύουσες Golden Visa 

Πηγής: Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου 

Ισχύουσες άδειες μόνιμου επενδυτή τον Ιανουάριο 2026

Πηγή: ΟΠΣ Μετανάστευσης