Η μείωση του ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας κατά 50% το 2026, η πλήρης κατάργησή του το 2027 για μόνιμα διαμένοντες σε οικισμούς με πληθυσμό μέχρι 1.500 κατοίκους και η μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης για κατοικίες και Ι.Χ. αυτοκίνητα, που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, από τη ΔΕΘ και παρουσίασε αναλυτικά ο υπουργός Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης, σε συνδυασμό με τις ήδη ισχύουσες διατάξεις για τις απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ, θα αυξήσουν σημαντικά, τα επόμενα δύο χρόνια, τον αριθμό των ιδιοκτητών ακινήτων που απαλλάσσονται από την υποχρέωση πληρωμής του συγκεκριμένου φόρου.

Τι αλλάζει

Ας δούμε, όμως, ποιοι ακριβώς θα είναι οι ιδιοκτήτες που θα ωφεληθούν από τις διατάξεις αυτές:

1 Μία από τις πιο σημαντικές αλλαγές στη φορολογική νομοθεσία που προανήγγειλε ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, από το «βήμα» της 89ης Διεθνούς Εκθέσεως Θεσσαλονίκης, προβλέπει ότι από το 2026 μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται πλήρως ο ΕΝΦΙΑ για τα δικαιώματα επί ακινήτων που αποτελούν κύριες κατοικίες και βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Δικαιούχοι της απαλλαγής αυτής είναι, δηλαδή, φυσικά πρόσωπα, φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας, των οποίων οι κύριες κατοικίες, όπως έχουν αναγραφεί στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, βρίσκονται στους οικισμούς αυτούς. Εξαιρούνται κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ. Το μέτρο εκτιμάται ότι αφορά περίπου 1 εκατομμύριο δικαιώματα επί κατοικιών στις εν λόγω περιοχές της επικράτειας. Καλύπτει συνολικά 12.720 οικισμούς με συνολικό πληθυσμό 2.156.631 κατοίκους, σε σύνολο 13.586 οικισμών που υπάρχουν στη χώρα μας, τόσο την ηπειρωτική όσο και τη νησιωτική. Ουσιαστικά, οι δικαιούχοι της έκπτωσης αυτής είναι πάνω από 1.000.000 φορολογούμενοι, μόνιμοι κάτοικοι των συγκεκριμένων οικισμών.

2 Ωστόσο, πάρα πολλοί από τους φορολογουμένους αυτούς, είτε άγαμοι χωρίς εξαρτώμενα τέκνα είτε έγγαμοι με 1 ή 2 τέκνα, θα γλιτώσουν τελικά πολύ περισσότερο ΕΝΦΙΑ και όχι μόνο το 50% του φόρου που αναλογεί στις κύριες κατοικίες τους. Πρόκειται, συγκεκριμένα, για όσους από τους δικαιούχους της νέας αυτής έκπτωσης έχουν δηλώσει για το φορολογικό έτος 2024, στις φετινές φορολογικές δηλώσεις, ετήσια εισοδήματα μικρότερου ύψους από τα εισοδηματικά όρια που προβλέπει η ήδη εφαρμοζόμενη νομοθεσία για τον ΕΝΦΙΑ (το άρθρο 7 του ν. 4223/2014) για τη χορήγηση γενικής έκπτωσης 50% επί του συνολικού ΕΝΦΙΑ σε όσους ιδιοκτήτες έχουν χαμηλά ατομικά ή οικογενειακά εισοδήματα. Συγκεκριμένα, την πρόσθετη αυτή έκπτωση δικαιούνται όσοι κάτοικοι των συγκεκριμένων οικισμών έχουν πλήρη κυριότητα ή επικαρπία σε συνολική επιφάνεια κτισμάτων μέχρι 150 τετραγωνικά μέτρα και δήλωσαν για το φορολογικό έτος 2024 συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα:

* μέχρι 9.000 ευρώ αν ήταν άγαμοι χωρίς εξαρτώμενα τέκνα,

* μέχρι 10.000 ευρώ αν ήταν έγγαμοι χωρίς εξαρτώμενα τέκνα,

* μέχρι 11.000 ευρώ αν ήταν έγγαμοι με ένα εξαρτώμενο τέκνο,

* μέχρι 12.000 ευρώ αν ήταν έγγαμοι με δύο εξαρτώμενα τέκνα.

Εξαιρούνται από την πρόσθετη αυτή έκπτωση μόνο όσοι, ενώ πληρούν τα παραπάνω κριτήρια, έχουν στην κατοχή τους κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα με συνολική αντικειμενική αξία πάνω από 85.000 ευρώ αν είναι άγαμοι χωρίς τέκνα ή πάνω από 150.000 ευρώ αν είναι έγγαμοι χωρίς τέκνα ή πάνω από 200.000 ευρώ αν είναι έγγαμοι με ένα ή δύο εξαρτώμενα τέκνα. Σύμφωνα με ενδεικτικά παραδείγματα που παραθέτουμε, η μείωση του ΕΝΦΙΑ για αυτούς τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε μικρούς οικισμούς μπορεί να φθάσει έως και το 75% του αναλογούντος φόρου λόγω αυτής της διπλής έκπτωσης φόρου που δικαιούνται, αφενός, με βάση τη νέα απαλλακτική διάταξη που εξήγγειλε ο πρωθυπουργός και, αφετέρου, με βάση την ήδη ισχύουσα διάταξη για τη γενικευμένη χορήγηση έκπτωσης 50% στον ΕΝΦΙΑ ειδικά για όσους έχουν χαμηλά ετήσια εισοδήματα.

Από το 2027, που η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας θα είναι πλήρης για τους συγκεκριμένους ιδιοκτήτες, τα ποσοστά διαγραφής του συνολικού ΕΝΦΙΑ για τους εν λόγω φορολογουμένους θα υπερβούν το 75% και θα φθάσουν έως και το -απόλυτο- 100%. 

3 Οι μειώσεις στα τεκμήρια διαβίωσης κατά 30% έως 35% για τις κατοικίες και κατά 7,2% έως 73,7% για τα Ι.Χ. αυτοκίνητα, τις οποίες αποφάσισε να εφαρμόσει η κυβέρνηση από το 2026, για τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2025, θα προκαλέσουν μεγάλες μειώσεις στα συνολικά τεκμαρτά εισοδήματα εκατομμυρίων οικογενειών, που θα αποτυπωθούν στις φορολογικές δηλώσεις του επομένου έτους.

Η μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης για τις κατοικίες και τα Ι.Χ. αυτοκίνητα που αποφάσισε η κυβέρνηση θα έχει ως συνέπεια τα τεκμαρτά εισοδήματα των οικογενειών αυτών να μειωθούν σημαντικά και να υποχωρήσουν κάτω από τα εισοδηματικά όρια για τη χορήγηση των απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ και εν τέλει οι οικογένειες αυτές να καταστούν δικαιούχοι των συγκεκριμένων παροχών.

Η διάταξη για τη μείωση των τεκμηρίων θα ισχύσει από τις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβάλουμε το 2026 για τα φετινά εισοδήματα. Ωστόσο, χιλιάδες οικογένειες με χαμηλά πραγματικά εισοδήματα θα επωφεληθούν από το 2027 με μείωση κατά 50% στον ΕΝΦΙΑ ή με πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, καθώς το εάν πληρούνται τα εισοδηματικά κριτήρια για τις απαλλαγές αυτές θα κριθεί το 2026, με βάση τις φορολογικές δηλώσεις για τα εισοδήματα του 2024, για τα οποία δεν ισχύει η συγκεκριμένη διάταξη. Αντιθέτως, το 2027, το εάν πληρούνται τα εισοδηματικά κριτήρια για τις απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ θα κριθεί με βάση τις φορολογικές δηλώσεις για τα εισοδήματα του 2025, για τα οποία η συγκεκριμένη διάταξη θα ισχύει.

 Χωρίς ελάχιστο τεκμήριο παιδιά με εισόδημα 

4 Επιπλέον, στα μέτρα που παρουσίασε η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, κατά την εξειδίκευση των εξαγγελιών που έκανε από το βήμα της 89ης ΔΕΘ ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, περιλαμβάνεται και η εξαίρεση των εξαρτώμενων τέκνων από το ελάχιστο τεκμήριο των 3.000 ευρώ, εφόσον αποκτούν δικό τους εισόδημα. Το μέτρο αυτό θα έχει ως συνέπεια χιλιάδες άλλες οικογένειες με ενήλικα εξαρτώμενα τέκνα να καταστούν και αυτές δικαιούχοι απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ, τις οποίες έχαναν τα προηγούμενα έτη λόγω της ασύμμετρης αύξησης των συνολικών εισοδημάτων τους, την οποία προκαλούσε το ελάχιστο τεκμήριο των 3.000 ευρώ για κάθε ενήλικο τέκνο τους.

Με την εξαίρεση των εξαρτώμενων τέκνων που αποκτούν εισόδημα από το ελάχιστο τεκμήριο των 3.000 ευρώ, το συνολικό εισόδημα των γονέων θα προσαυξάνεται με βάση το πραγματικό εισόδημα του κάθε τέκνου, το οποίο είναι συνήθως πενιχρό ή γενικά πολύ χαμηλότερο των 3.000 ευρώ. Ετσι, το συνολικό οικογενειακό εισόδημα δεν θα διογκώνεται υπέρμετρα, με αποτέλεσμα πολλές οικογένειες να πέσουν κάτω από τα εισοδηματικά όρια για τη χορήγηση των απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ και εν τέλει να γίνουν δικαιούχοι των απαλλαγών αυτών.

Η νέα αυτή ευνοϊκή διάταξη θα ισχύσει από τις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβάλουμε το 2026, για τα φετινά εισοδήματα. Ωστόσο, χιλιάδες οικογένειες με χαμηλά πραγματικά εισοδήματα θα επωφεληθούν από το 2027 με μείωση κατά 50% στον ΕΝΦΙΑ ή με πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, καθώς το εάν πληρούνται τα εισοδηματικά κριτήρια για τις απαλλαγές αυτές θα κριθεί το 2026, με βάση τις φορολογικές δηλώσεις για τα εισοδήματα του 2024, για τα οποία δεν ισχύει η συγκεκριμένη διάταξη. Αντιθέτως, το 2027, το εάν πληρούνται τα εισοδηματικά κριτήρια για τις απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ θα κριθεί με βάση τις φορολογικές δηλώσεις για τα εισοδήματα του 2025, για τα οποία η συγκεκριμένη διάταξη θα ισχύει.

Παραδείγματα

Η μείωση του ΕΝΦΙΑ λόγω τεκμηρίων

Αγαμος φορολογούμενος, με ετήσιο εισόδημα 7.000 ευρώ από την εργασία του ως μισθωτός, διαμένει σε διαμέρισμα 80 τ.μ. ιδιοκατοικούμενο και διαθέτει κι ένα Ι.Χ. αυτοκίνητο 1.800 κ.εκ. 10ετίας.
Φορολογικό έτος 2024 (φορολογική δήλωση 2025): Το τεκμαρτό εισόδημα που του προσδιόρισε φέτος η ΑΑΔΕ, με την εφαρμογή των ισχυόντων τεκμηρίων διαβίωσης, προέκυψε ως εξής: 3.000 ευρώ το ελάχιστο τεκμήριο διαβίωσης για άγαμο + 3.200 ευρώ το τεκμήριο για τη χρήση της κατοικίας των 80 τ.μ. (40 ευρώ ανά τ.μ. Χ 80 τ.μ. = 3.200 ευρώ) + 3.800 ευρώ το τεκμήριο για τη χρήση του Ι.Χ. αυτοκινήτου = 10.000 ευρώ.

Ο λογαριασμός

Για τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος, στην περίπτωση του συγκεκριμένου φορολογούμενου, ελήφθη υπόψη το τεκμαρτό εισόδημα των 10.000 ευρώ, επειδή αυτό ήταν μεγαλύτερο από το δηλωθέν των 7.000 ευρώ. Ως εκ τούτου ο συγκεκριμένος πολίτης φορολογήθηκε για «εισόδημα» μεγαλύτερο κατά 3.000 ευρώ από αυτό που απέκτησε στην πραγματικότητα. Στο ετήσιο τεκμαρτό εισόδημα των 10.000 ευρώ αντιστοιχεί φόρος εισοδήματος 123 ευρώ, τον οποίο και κατέβαλε.
Πέραν αυτού, όμως, ο εν λόγω φορολογούμενος έχασε το δικαίωμα απαλλαγής από το 50% του ΕΝΦΙΑ της κύριας κατοικίας του, καθώς για να κριθεί εάν είναι δικαιούχος της απαλλαγής αυτής δεν ελήφθη υπόψη το δηλωθέν εισόδημά του, το οποίο ανήλθε σε 7.000 ευρώ και ήταν χαμηλότερο από το εισοδηματικό όριο των 9.000 ευρώ που ισχύει για τη χορήγηση της απαλλαγής αυτής σε κάθε άγαμο ιδιοκτήτη χωρίς τέκνα, αλλά ελήφθη υπόψη το πολύ πιο υψηλό τεκμαρτό εισόδημα των 10.000 ευρώ και κρίθηκε ότι δεν είναι δικαιούχος.

Τι θα ισχύσει

Φορολογικό έτος 2025 (φορολογική δήλωση 2026): Το τεκμαρτό εισόδημα που θα του προσδιορίσει η ΑΑΔΕ με την εφαρμογή των νέων μειωμένων τεκμηρίων διαβίωσης, θα προκύψει ως εξής: 3.000 ευρώ το ελάχιστο τεκμήριο διαβίωσης για άγαμο + 2.240 ευρώ το τεκμήριο για τη χρήση της κατοικίας των 80 τ.μ. (28 ευρώ ανά τ.μ. Χ 80 τ.μ. = 2.240 ευρώ) + 2.000 ευρώ το τεκμήριο για τη χρήση του Ι.Χ. αυτοκινήτου = 7.240 ευρώ.
Για τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος θα ληφθεί υπόψη το τεκμαρτό εισόδημα των 7.240 ευρώ, επειδή είναι μεγαλύτερο από το δηλωθέν των 7.000 ευρώ. Ομως, το ετήσιο τεκμαρτό εισόδημα των 7.240 ευρώ είναι χαμηλότερο από το αφορολόγητο όριο των 8.632 ευρώ κι ο φόρος εισοδήματος θα μηδενιστεί.

Διπλό όφελος
Πέραν αυτού, όμως, ο εν λόγω φορολογούμενος θα κερδίσει το δικαίωμα απαλλαγής από το 50% του ΕΝΦΙΑ της κύριας κατοικίας του, καθώς το εισόδημα των 7.240 ευρώ είναι χαμηλότερο από το εισοδηματικό όριο των 9.000 ευρώ, που ισχύει για τη χορήγηση της απαλλαγής σε κάθε άγαμο ιδιοκτήτη χωρίς τέκνα. Ετσι το 2027 θα πληρώσει μισό ΕΝΦΙΑ για το σπίτι του.

Πιο… λάιτ εκκαθαριστικό για έγγαμο με δύο ανήλικα παιδιά

Εγγαμος φορολογούμενος, με 2 ανήλικα παιδιά, εργάζεται ως μισθωτός στον ιδιωτικό τομέα και λαμβάνει μηνιαίως 800 ευρώ. Διαμένει σε ιδιόκτητη μονοκατοικία 90 τ.μ. και κατέχει κι ένα Ι.Χ. αυτοκίνητο 1.750 κ.εκ. 9ετίας. Το εισόδημα που δήλωσε φέτος στην Εφορία για το έτος 2024 ανήλθε σε 11.200 ευρώ (800 ευρώ Χ 14 = 11.200 ευρώ).
Φορολογικό έτος 2024 (φορολογική δήλωση 2025): Το τεκμαρτό εισόδημα που του προσδιόρισε η Εφορία, με την εφαρμογή των ισχυόντων τεκμηρίων διαβίωσης, προέκυψε ως εξής: 2.500 ευρώ το ελάχιστο τεκμήριο διαβίωσης για τον έγγαμο + 4.620 ευρώ το τεκμήριο για τη χρήση της μονοκατοικίας των 90 τ.μ. {[(40 ευρώ ανά τ.μ. Χ 80 τ.μ.) +(65 ευρώ ανά τ.μ. Χ 10 τ.μ.)]*1,2 = 4.620 ευρώ} + 5.320 ευρώ το τεκμήριο για τη χρήση του Ι.Χ. αυτοκινήτου = 12.940 ευρώ.

Για τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος ελήφθη υπόψη το τεκμαρτό εισόδημα των 12.940 ευρώ, επειδή αυτό ήταν μεγαλύτερο από το δηλωθέν των 11.200 ευρώ. Ως εκ τούτου ο φορολογούμενος φορολογήθηκε για «εισόδημα» μεγαλύτερο κατά 1.740 ευρώ από αυτό που απέκτησε στην πραγματικότητα. Στο ετήσιο τεκμαρτό εισόδημα των 12.940 ευρώ αντιστοιχεί φόρος εισοδήματος 426,80 ευρώ.

Ελαφρύνσεις…
Φορολογικό έτος 2025 (φορολογική δήλωση 2026): Το τεκμαρτό εισόδημα που θα του προσδιορίσει η ΑΑΔΕ, με την εφαρμογή των νέων μειωμένων τεκμηρίων διαβίωσης, θα προκύψει ως εξής: 2.500 ευρώ το ελάχιστο τεκμήριο διαβίωσης για έγγαμο + 3.228 ευρώ το τεκμήριο για τη χρήση της μονοκατοικίας των 90 τ.μ. {[(28 ευρώ ανά τ.μ. Χ 80 τ.μ.) +(45 ευρώ ανά τ.μ. Χ 10 τ.μ.)]*1,2 = 3.228 ευρώ} + 2.700 ευρώ το τεκμήριο για τη χρήση του Ι.Χ. αυτοκινήτου = 8.428 ευρώ.

Για τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος θα ληφθεί υπόψη το δηλωθέν εισόδημα των 11.200 ευρώ, επειδή αυτό θα είναι πλέον μεγαλύτερο από το μειωμένο στα 8.428 ευρώ τεκμαρτό. Στο ετήσιο δηλωθέν εισόδημα των 11.200 ευρώ αντιστοιχεί φόρος εισοδήματος μόλις 44 ευρώ.

Πέραν αυτού, όμως, ο εν λόγω φορολογούμενος θα κερδίσει και το δικαίωμα απαλλαγής από το 50% του ΕΝΦΙΑ της κύριας κατοικίας του, καθώς θα ληφθεί υπόψη πλέον το δηλωθέν εισόδημά του των 11.200 ευρώ, το οποίο είναι χαμηλότερο από το εισοδηματικό όριο των 12.000 ευρώ που ισχύει για τη χορήγηση της απαλλαγής αυτής σε κάθε έγγαμο ιδιοκτήτη με 2 τέκνα. Ετσι θα πληρώσει μισό ΕΝΦΙΑ για το σπίτι του.