Εφορία: Τα SOS για τεκμήρια ακινήτων – Τι πρέπει να ξέρουν ιδιοκτήτες, κληρονόμοι, ενοικιαστές και φοιτητές

Κάθε φορολογούμενος ο οποίος κατείχε καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024 μία κύρια κατοικία ή/και μία ή περισσότερες δευτερεύουσες κατοικίες, κάθε ενοικιαστής μίας η περισσότερων κατοικιών, κάθε φορολογούμενος που διέμεινε κατά τη διάρκεια του 2024 σε δωρεάν παραχωρημένη κατοικία, κάθε φυσικό πρόσωπο που αγόρασε, απέκτησε με δωρεά ή κληρονόμησε ένα ή περισσότερα σπίτια κατά τη διάρκεια του 2024, καθώς και κάθε φοιτητής που για έναν ή περισσότερους μήνες μέσα στο 2024 διέμεινε σε εκμισθούμενη κατοικία μακριά από τον τόπο διαμονής των γονέων του, υποχρεούται να εμφανίσει στη φορολογική δήλωση που θα υποβάλει το 2025 ένα τεκμαρτό εισόδημα, το οποίο θα προκύψει από την εφαρμογή των τεκμηρίων διαβίωσης της εφορίας για τις κατοικίες.

Για όλους

Κι αυτό διότι τα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες βαρύνουν τους φορολογουμένους είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών είτε είναι ενοικιαστές τους είτε τούς έχουν παραχωρηθεί δωρεάν.

Αν το πραγματικό εισόδημα που θα δηλώσει κάθε φορολογούμενος των παραπάνω κατηγοριών είναι μικρότερο του τεκμαρτού, τότε θα φορολογηθεί με βάση το υψηλότερο ποσό του τεκμαρτού εισοδήματος και κινδυνεύει να κληθεί να καταβάλει επιπλέον φόρο εισοδήματος.

Τα μυστικά

Οι παραπάνω κατηγορίες φορολογουμένων έχουν, ωστόσο, τη δυνατότητα να μειώσουν σημαντικά ή ακόμη και να αποφύγουν πλήρως τα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών που κατέχουν ή απλώς χρησιμοποιούν. Οι μέθοδοι μείωσης ή και πλήρους αποφυγής των τεκμηρίων είναι οι εξής:

1 Μείωση του ποσού του τεκμηρίου της κύριας κατοικίας όταν υπάρχει και δευτερεύουσα κατοικία. Κάθε φορολογούμενος έχει το νόμιμο δικαίωμα να δηλώνει στην εφορία τους πραγματικούς χρόνους που χρησιμοποίησε τις κατοικίες του μέσα στο προηγούμενο έτος για το οποίο φορολογείται. Δικαιούται δηλαδή να δηλώσει τα πραγματικά περιστατικά. Στο πλαίσιο αυτό, κάθε φορολογούμενος, ο οποίος κατά τη διάρκεια του 2024 κατοίκησε για λιγότερους από 12 μήνες στην κύρια κατοικία του (π.χ. για 8 μήνες) και για μερικούς μήνες (π.χ. για 4 μήνες) στη δευτερεύουσα εξοχική κατοικία του, πρέπει να δηλώσει αυτά τα γεγονότα στον πίνακα 5.1 του εντύπου Ε1 όπου αναγράφονται τα στοιχεία για τον υπολογισμό των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών του. Εάν λειτουργήσει κατ’ αυτόν τον τρόπο ο φορολογούμενος, τότε μπορεί να επωφεληθεί με σημαντική μείωση στο τεκμήριο διαβίωσης της κύριας κατοικίας του, καθώς το ύψος του τεκμηρίου αυτού θα περιοριστεί σε τόσα δωδέκατα επί του ετήσιου ποσού όσους μήνες δηλώσει ότι κατοίκησε πραγματικά στο συγκεκριμένο ακίνητο. Και ναι μεν τα υπόλοιπα δωδέκατα θα ληφθούν υπόψη για τον υπολογισμό του τεκμηρίου διαβίωσης της δευτερεύουσας κατοικίας, όμως το τελικό ποσό του αθροίσματος των τεκμηρίων διαβίωσης κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας θα είναι μικρότερο από το ποσό των τεκμηρίων διαβίωσης που θα προέκυπτε εάν έκανε το λάθος και δήλωνε ότι κατοίκησε και τους 12 μήνες του 2024 στην κύρια κατοικία και εν συνεχεία δήλωνε ότι κατοίκησε και για επιπλέον μήνες στη δευτερεύουσα εξοχική! Μην ξεχνάμε επίσης ότι το τεκμήριο της δευτερεύουσας κατοικίας είναι σημαντικά μειωμένο σε σύγκριση με αυτό που αναλογεί στην κύρια. 

2 Δήλωση πραγματικού χρόνου διαμονής στην κύρια κατοικία μικρότερου των 12 μηνών, ακόμη κι αν δεν υπάρχει δευτερεύουσα. Επιπλέον, υπάρχει δυνατότητα δήλωσης λιγότερων από 12 μηνών διαμονής για την κύρια κατοικία, ακόμη κι αν δεν υπάρχει κάποια δευτερεύουσα, εφόσον για ένα χρονικό διάστημα του 2024 ο φορολογούμενος φιλοξενήθηκε πραγματικά σε άλλο σπίτι συγγενούς ή φίλου ή εφόσον ο φορολογούμενος απέκτησε την κατοικία με αγορά ή γονική παροχή ή κληρονομιά κάποια χρονική στιγμή μέσα στο 2024, οπότε ο χρόνος κατοχής της μέσα στο έτος ήταν μικρότερος των 12 μηνών. Στην περίπτωση του «φιλοξενηθέντος», το τεκμήριο διαβίωσης της κύριας κατοικίας μπορεί να μειωθεί κατά τόσα δωδέκατα όσα και οι μήνες «φιλοξενίας» στο άλλο σπίτι. Στην περίπτωση του αγοραστή, του δωρεοδόχου ή του κληρονόμου, το τεκμήριο μπορεί να μειωθεί κατά τόσα δωδέκατα όσα ο χρόνος μη κατοχής του ακινήτου μέσα στο 2024.

 Οι 8 τρόποι που μας καλύπτουν στην εφορία 

3) Αξιοποίηση έως και 8 τρόπων αποφυγής των τεκμηρίων διαβίωσης. Κάθε φορολογούμενος μπορεί να καλύψει τυχόν προστιθέμενη διαφορά εισοδήματος που προκύπτει λόγω των τεκμηρίων διαβίωσης, αναγράφοντας ή απλώς επικαλούμενος στη φορολογική δήλωση που θα υποβάλει το 2025, για το 2024, έως και 8 διαφορετικές κατηγορίες ποσών, που είναι οι εξής:

* Πραγματικά εισοδήματα τα οποία απέκτησαν το 2024 ο ίδιος ο φορολογούμενος, η σύζυγός του και τα εξαρτώμενα μέλη της οικογενείας του και τα οποία απαλλάσσονται από τον φόρο ή φορολογούνται με ειδικό τρόπο: επιδόματα ανεργίας, κέρδη από μετοχές και αμοιβαία κεφάλαια, τόκοι από REPOS, έντοκα γραμμάτια και ομόλογα του Ελληνικού Δημοσίου, τόκοι από καταθέσεις στις τράπεζες, επιδόματα επικινδυνότητας κ.λπ., επιδόματα τέκνων που εισπράχθηκαν από τον ΟΠΕΚΑ, μισθοί, συντάξεις και πάγια αντιμισθία των ολικά τυφλών και των κινητικά αναπήρων 80% και άνω, αποζημίωση λόγω διακοπής εργασιακής σχέσης κ.λπ.

* Χρηματικά ποσά που δεν θεωρούνται εισόδημα και αποκτήθηκαν εντός του 2024 από τον φορολογούμενο ή τη σύζυγό του: το εφάπαξ που έλαβε ο φορολογούμενος ως συνταξιούχος, μια αποζημίωση που εισέπραξε από την ασφαλιστική του εταιρεία ή μια αποζημίωση που έλαβε για ηθική βλάβη, οι υποτροφίες, οι έκτακτες εφάπαξ οικονομικές ενισχύσεις που καταβλήθηκαν σε πληγέντες από φυσικές καταστροφές, τα προνοιακά επιδόματα του ΟΠΕΚΑ (επιδόματα αναπήρων κ.λπ.), το εξωϊδρυματικό επίδομα και κάθε συναφές ποσό που καταβλήθηκε σε ειδικές κατηγορίες ατόμων με αναπηρίες, το επίδομα γέννησης κ.λπ.

* Κάθε έσοδο ή τίμημα που εισέπραξε ο φορολογούμενος εντός του 2024 από την πώληση περιουσιακών στοιχείων του: ως έσοδα από την πώληση περιουσιακών στοιχείων λαμβάνονται υπόψη τα ποσά που εισέπραξε ο φορολογούμενος από την πώληση ακινήτων, αυτοκινήτων, κινητών πραγμάτων συνολικής αξίας άνω των 10.000 ευρώ, μετοχών, ομολόγων, εντόκων γραμματίων μεριδίων αμοιβαίων κεφαλαίων και άλλων κινητών αξιών. Από το τίμημα πώλησης που εισπράχθηκε εντός του 2024 αφαιρείται το τίμημα που καταβλήθηκε σε κάποιο προηγούμενο έτος για την αγορά του περιουσιακού στοιχείου.

* Εισοδήματα και έσοδα που αποκτήθηκαν τα έτη προ του 2024 δεν ξοδεύτηκαν μέχρι τις 31-12-2023 και αναλώθηκαν εντός του 2024. Πρόκειται για τη μέθοδο της «ανάλωσης κεφαλαίου παρελθόντων ετών». Αρχικά ο φορολογούμενος μπορεί να ανατρέξει στις φορολογικές δηλώσεις προηγούμενων συνεχόμενων ετών (όσων ετών θέλει).

Ακολούθως πρέπει να αθροίσει τα ποσά των πάσης φύσεως εισοδημάτων (από μισθούς, συντάξεις, ενοίκια, τόκους, υπεραξίες από πωλήσεις κ.λπ.) και τα ποσά των εσόδων από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων, τα οποία έχει αναγράψει στις δηλώσεις των παρελθόντων ετών. Από το άθροισμα που θα προκύψει, θα πρέπει, στη συνέχεια, να αφαιρέσει τα ποσά που ελήφθησαν υπόψη στις ίδιες φορολογικές δηλώσεις ως τεκμήρια διαβίωσης, καθώς και τα ποσά που δήλωσε στις ίδιες δηλώσεις ότι δαπάνησε για να αποκτήσει περιουσιακά στοιχεία.

Το καθαρό ποσό που θα προκύψει από τις παραπάνω μαθηματικές πράξεις είναι το «κεφάλαιο» των προηγούμενων ετών που μπορεί ο φορολογούμενος να «σχηματίσει» και να εμφανίσει στην εφορία ως προϊόν αποταμίευσης, προκειμένου να καλύψει την πρόσθετη διαφορά εισοδήματος που θα του προσδιορίσουν τα τεκμήρια.

* Χρηματικά ποσά που εισήγαγε στην Ελλάδα ο φορολογούμενος το 2024, είτε σε ευρώ είτε σε συνάλλαγμα, εφόσον η απόκτησή τους στο εξωτερικό δικαιολογείται.

* Δάνεια που έλαβε ο φορολογούμενος εντός του 2024 από τράπεζες, συγγενείς ή τρίτους.

* Δωρεές-γονικές παροχές ποσών, που έγιναν μέσα στο 2024.

* Κέρδη από τυχερά παίγνια: λαχεία, ΠPOΠO, ΛOTTO, TZΟKEP, Προκαθορισμένο Στοίχημα κ.λπ.

ΤΑ ΠΟΣΑ ΤΕΚΜΗΡΙΩΝ ΓΙΑ ΤΙΣ ΚΥΡΙΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ (σε ευρώ)