Ακίνητα: Η «γραμμή 4» του Μετρό ανεβάζει τις τιμές [πίνακες]

Τα στοιχεία από τις πλατφόρμες αγγελιών δείχνουν ότι το ενδιαφέρον έχει αυξηθεί σημαντικά από την ανακοίνωση των έργων για τη Γραμμή 4 και τις επεκτάσεις του μετρό της Αθήνας. Οι μεσίτες κάνουν λόγο για μία «ζώνη» αυξημένης ζήτησης στα 400 μέτρα περιμετρικά των σταθμών, όπου η άνοδος των τιμών είναι έως και 8% μεγαλύτερη από το σύνολο της περιοχής.

Εξηγούν πως η αρχή έγινε από τις τιμές αγοράς, καθώς πολλοί είδαν μία επενδυτική ευκαιρία, όμως από κοντά ακολουθούν και οι τιμές ενοικίων που αναμένεται να «εκτιναχθούν» μετά την ολοκλήρωση των έργων. Πρόσφατο παράδειγμα είναι το μετρό της Θεσσαλονίκης, όπου οι τιμές αυξήθηκαν σημαντικά από την ανακοίνωση μέχρι και την υλοποίηση του έργου, ενώ σε εξέλιξη βρίσκεται παρόμοια ανοδική πορεία και στις τιμές των ακινήτων «πέριξ» των σταθμών της Γραμμής 4.

Τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν πως από τον Ιανουάριο του 2022 έως και τον Ιανουάριο του 2026, οι τιμές στο σύνολο της ελληνικής αγοράς αυξήθηκαν κατά 36,3% στη μέση τιμή πώλησης και 27,6% στο μέσο ζητούμενο ενοίκιο. Ειδικά στο Κέντρο της Αθήνας, σύμφωνα με τα στοιχεία από τις πλατφόρμες αγγελιών, η αύξηση ήταν 46,31% στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης και 37% στη μέση τιμή ενοικίου. Σε σύγκριση των ιστορικών τιμών στις αγγελίες ακινήτων σε εννέα περιοχές όπου γίνονται νέοι σταθμοί μετρό, η άνοδος ήταν σημαντικά μεγαλύτερη, με +50,33% στην πώληση και +43,13% στα ενοίκια. Εκεί που έρχονται νέοι σταθμοί, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν 4,02% παραπάνω από το σύνολο του κέντρου, ενώ τα ενοίκια 6,13% περισσότερο.

Δεν είναι ένα απλό στατιστικό, είναι μία αλλαγή στον χάρτη της Αθήνας. Για πολλές περιοχές που είχαν μικρότερη ζήτηση και χαμηλότερες τιμές, τώρα το κλίμα αντιστρέφεται. Περισσότερο ενδιαφέρον αναμένεται να μεταφραστεί σε μεγαλύτερη τοπική ανάπτυξη, καθώς η αυξημένη προσβασιμότητα, η άμεση σύνδεση με το κέντρο της πόλης και τα μεγάλα κέντρα εργασίας και σπουδών προσελκύουν όλο και μεγαλύτερο αριθμό ενδιαφερόμενων νέων αγοραστών και ενοίκων. Σημειώνεται ότι η ζήτηση δεν αυξάνεται αυτόματα όταν οι σταθμοί ολοκληρωθούν ή βρίσκονται σε τελικό στάδιο. Τότε κορυφώνεται, αλλά η αρχή της ανόδου ήταν μετά την ανακοίνωση του σχεδίου υλοποίησης. Υπενθυμίζεται ότι η σύμβαση για την κατασκευή του πρώτου τμήματος της Γραμμής 4 του μετρό της Αθήνας (Αλσος Βεΐκου-Γουδή) υπογράφηκε επισήμως στις 23 Ιουνίου του 2021.

Η νέα φάση του μετρό της Αθήνας δεν είναι απλώς μία νέα γραμμή. Η Γραμμή 4 θα περνά από πολύ μεγάλο μέρος της Αθήνας και αναμένεται πως θα εξυπηρετεί συνολικά περίπου 340.000 επιβάτες κάθε μέρα. Σε ό,τι αφορά την αγορά ακινήτων, μπορεί το ενδιαφέρον να ανεβαίνει στο σύνολο της γραμμής, όμως είναι σαφές πως ανά περιοχή η επίπτωση στην άνοδο των τιμών έχει διακύμανση. Παράδειγμα οι τιμές σε Γαλάτσι και Ανω Κυψέλη, Γουδή και Ζωγράφου αναμένεται πως έως το 2035 θα έχουν μεγαλύτερη αύξηση από τις τιμές σε περιοχές όπου επίσης θα περάσει η Γραμμή 4, αλλά έχουν ήδη μέσα σταθερής τροχιάς, όπως οι Αμπελόκηποι. Στην Αθήνα ήδη φαίνονται οι πρώτες τάσεις από την υπό κατασκευή πρώτη φάση της Γραμμής 4 του μετρό Αλσος Βεΐκου-Γουδή, που περιλαμβάνει συνολικά 15 σταθμούς (Βεΐκου, Γαλάτσι, Ελικώνος, Κυψέλη, Δικαστήρια, Αλεξάνδρας, Εξάρχεια, Ακαδημίας, Κολωνάκι, Ευαγγελισμός, Καισαριανή, Πανεπιστημιούπολη, Ιλίσια, Ζωγράφου, Γουδή).

Σημαντικό είναι ότι οι τιμές αγοράς και ενοικίων δεν αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό σε όλες τις περιοχές. Τη μεγαλύτερη αύξηση στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης έχουν τα Εξάρχεια με 70,3%, στις 2.970 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ακολουθεί η Πλατεία Κυψέλης με 63,37%, στις 2.114 ευρώ/τ.μ., και τρίτη έρχεται η Καισαριανή με άνοδο τιμής κατά 55,13%, στις 3.205 ευρώ το τετραγωνικό. Στα ενοίκια η εικόνα είναι λίγο διαφορετική. Τη μεγαλύτερη άνοδο έχει το Αλσος Βεΐκου με 72,88%, στα 11,22 ευρώ/τ.μ., τα Εξάρχεια έρχονται δεύτερα με 57,35%, στα 11,77 ευρώ/τ.μ., και τρίτα στη σειρά είναι τα Ιλίσια με άνοδο 45,4%, στα 13,12 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, τον μήνα.

Τι συμβαίνει σε Κυψέλη και Γαλάτσι

Αν και οι τιμές ήδη «τσιμπάνε» στο Άλσος Βεΐκου και ευρύτερα στο Γαλάτσι, κοντά του σταθμού Ελικώνος, σημαντική είναι σύμφωνα με τους μεσίτες η ζήτηση κοντά στη στάση Δικαστήρια και Αλεξάνδρας κυρίως για χώρους γραφείων. Τις πιο προσιτές τιμές αγοράς, από τους εξεταζόμενους σταθμούς, τις έχουν οι περιοχές της Πλατείας Κυψέλης με 2.114 ευρώ/τ.μ. και το Αλσος Βεΐκου με 2.320 ευρώ το τετραγωνικό. Στα ενοίκια η εικόνα είναι κάπως διαφορετική. Η περιοχή κοντά στον σταθμό Γαλάτσι έχει τη χαμηλότερη μέση ζητούμενη τιμή με 9 ευρώ/τ.μ., κοντά ο Υμηττός με 9,59 ευρώ/τ.μ. και οριακά ακριβότερα η Πλατεία Κυψέλης με μέση τιμή στα 9,65 ευρώ το τετραγωνικό. Ενδιαφέρον ότι τα ακίνητα πλησίον σταθμών μετρό, σύμφωνα με τους επαγγελματίες της αγοράς, δείχνουν και μεγάλη αντοχή στις κρίσεις. Τα προηγούμενα χρόνια, ακόμα και εν μέσω Μνημονίων, η πτώση των τιμών κοντά στους σταθμούς του Μετρό δεν ξεπέρασε το 20%.

Limit up στο Κολωνάκι

Η ακριβότερη από τις περιοχές που περνά η Γραμμή 4 του μετρό είναι το Κολωνάκι, που λόγω του «premium» χαρακτήρα του βγαίνει εκτός σύγκρισης, καθώς προσελκύει διαφορετικούς αγοραστές/ενοικιαστές από ό,τι οι περισσότερες άλλες περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης είναι στα 6.212 ευρώ/τ.μ., με άνοδο 62,79% από τα 3.816 ευρώ/τ.μ. που ήταν τον Ιανουάριο του 2022. Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, πρώτο είναι επίσης το Κολωνάκι με μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο τα 20,23 ευρώ, με άνοδο 76,22% από τα 11,48 ευρώ/τ.μ. του 2022.

Τιμές πώλησης ακινήτων κοντά σε υπό κατασκευή γραμμές μετρό

Πηγή: Στοιχεία indomio.gr

Τιμές ενοικίων (Γραμμή 4 Μετρό)

Πηγή: Στοιχεία indomio.gr