Ακίνητα: Αντικειμενικές πώλησης και ενοικίασης - Όλα όσα θα μπουν στο μικροσκόπιο

Το σχέδιο προβλέπει ότι το ΜΙΔΑ, σε μια δεύτερη φάση περαιτέρω αξιοποίησης των δεδομένων που θα περιλαμβάνει, θα χρησιμοποιηθεί για την πλήρη εξάλειψη των περιπτώσεων φοροδιαφυγής που διαπράττεται είτε με απόκρυψη του πραγματικού ύψους των τιμών πώλησης των ακινήτων είτε με την ψευδή δήλωση πολύ χαμηλών ποσών εισοδημάτων από ενοίκια.

Ε9 και Κτηματολόγιο

Πιο συγκεκριμένα, το σχέδιο προβλέπει ότι μετά την πρώτη φάση λειτουργίας του ΜΙΔΑ, κατά την οποία θα επιδιωχθεί η πλήρης ευθυγράμμιση των πληροφοριακών στοιχείων του Ε9 της ΑΑΔΕ με τα αντίστοιχα στοιχεία του Κτηματολογίου, ώστε αυτά να βρίσκονται σε πλήρη συμφωνία και στις δύο αυτές βάσεις δεδομένων, θα ακολουθήσει η τροφοδότηση του ΜΙΔΑ με στοιχεία για τις αξίες πώλησης των ακινήτων σε όλη τη χώρα. Τα στοιχεία αυτά θα αντληθούν από τα δεδομένα των μεταβιβαστικών συμβολαίων που περιλαμβάνει το Κτηματολόγιο, αλλά και από άλλες πηγές πληροφόρησης προερχόμενες από τον ιδιωτικό τομέα. Θα ακολουθήσει η επεξεργασία των δεδομένων αυτών και η κατάρτιση, για όλες τις περιοχές της χώρας, καταλόγων με αντικειμενικές αξίες ακινήτων ανά τετραγωνικό μέτρο πολύ κοντά στις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς καθώς και με πίνακες ελαχίστων αντικειμενικών τιμών ενοικίων ανά τ.μ.. Οι αντικειμενικές τιμές των ενοικίων θα καθοριστούν με την εφαρμογή ενός συντελεστή μισθωτικής αξίας επί των αντικειμενικών αξιών. Ο συντελεστής αυτός θα διαμορφωθεί πιθανότατα στο 3%.

Αυτόματοι έλεγχοι

Ολες οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και οι αντικειμενικές τιμές ενοικίων ανά τ.μ. θα ενσωματωθούν στο ΜΙΔΑ και θα συνοδεύουν τα στοιχεία των ακινήτων που θα είναι δηλωμένα από τους 7.000.000 ιδιοκτήτες. Σε όσες περιπτώσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ:

α) δηλώσεις φόρων μεταβίβασης, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών ακινήτων με δηλωθείσες φορολογητέες αξίες ακινήτων μικρότερες από αυτές που θα προκύπτουν από τα δεδομένα του ΜΙΔΑ

– θα διενεργούνται αυτόματοι ηλεκτρονικοί έλεγχοι από τις αρμόδιες υπηρεσίες της ΑΑΔΕ και τα ποσά των φορολογητέων αξιών θα επαναπροσδιορίζονται σε υψηλότερα επίπεδα, βάσει των δεδομένων του ΜΙΔΑ, οι δε φορολογούμενοι που θα έχουν εντοπιστεί να έχουν υποβάλει ανακριβείς δηλώσεις θα επιβαρύνονται όχι μόνο με τους επιπλέον φόρους που θα προκύπτουν αλλά και με τα προβλεπόμενα ποσά προστίμων ανακρίβειας και τόκων εκπρόθεσμης καταβολής

β) δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στις οποίες τα δηλωθέντα μισθώματα, αναγόμενα σε ετήσια βάση, είναι σημαντικά χαμηλότερα από αυτά που προκύπτουν με βάση τις ελάχιστες αντικειμενικές τιμές ενοικίων για τις περιοχές των ακινήτων των περιπτώσεων αυτών,

– θα επεμβαίνουν οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ και θα επαναπροσδιορίζουν τα ποσά των φορολογητέων ενοικίων σε επίπεδα υψηλότερα των δηλωθέντων, υποχρεώνοντας τους ιδιοκτήτες να πληρώνουν περισσότερους φόρους.

Οσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ, αυτός θα υπολογίζεται πλέον με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων όπως θα έχουν προσδιοριστεί μέσω του ΜΙΔΑ

Εύλογα περιθώρια

Οι αντικειμενικές τιμές ενοικίων, οι οποίες θα προσδιοριστούν με βάση έναν συντελεστή μισθωτικής αξίας 3% δεν θα είναι οι ελάχιστα αποδεκτές από την Εφορία. Θα προβλέπονται επιπλέον και εύλογα+ ποσοστά περιθωρίων κάτω από τα όρια των αντικειμενικών τιμών (π.χ. -10% ή -20% ή -30%). Πιο χαμηλά όμως από τα μειωμένα ποσά αντικειμενικών τιμών δεν θα γίνονται πλέον αποδεκτά από την ΑΑΔΕ τα δηλωθέντα ποσά ενοικίων, αλλά θα θεωρούνται αναντίστοιχα με τα πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς.  Στις περιπτώσεις δηλαδή κατά τις οποίες θα δηλώνονται ενοίκια χαμηλότερα από τα δεύτερα αυτά όρια, οι αρμόδιες φοροελεγκτικές υπηρεσίες θα επαναπροσδιορίζουν τα ποσά των φορολογητέων ενοικίων στα επίπεδα των δεύτερων αυτών ορίων και οι ιδιοκτήτες θα υποχρεώνονται να πληρώνουν επιπλέον φόρους εισοδήματος, πρόστιμα για ανακριβείς δηλώσεις και τόκους εκπρόθεσμης καταβολής.

Πίνακες τιμών

Ουσιαστικά, η ΑΑΔΕ σκοπεύει να αξιοποιήσει το ΜΙΔΑ με σκοπό να προσδιορίσει για όλη τη χώρα πίνακες πραγματικών τιμών πώλησης ακινήτων και αντικειμενικών τιμών φορολογητέων ενοικίων και μέσω αυτών να εξαλείψει τα φαινόμενα να υποδηλώνονται οι αξίες των ακινήτων στα μεταβιβαστικά συμβόλαια και να υποβάλλονται από ιδιοκτήτες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στις οποίες αναγράφονται ψευδώς, σε συμφωνία με τους ενοικιαστές, πάρα πολύ χαμηλά ποσά ενοικίων τα οποία βρίσκονται προφανώς σε πλήρη αναντιστοιχία με τα πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς, για τις περιοχές στις οποίες εκμισθώνονται τα ακίνητα.

Το ΜΙΔΑ θα αρχίσει να λειτουργεί εντός των προσεχών εβδομάδων και μέσω αυτού θα καταστεί δυνατή, σε πρώτη φάση, η διασύνδεση των δεδομένων του Περιουσιολογίου της ΑΑΔΕ το οποίο έχει δημιουργηθεί με βάση τις δηλώσεις Ε9 επτά εκατομμυρίων ιδιοκτητών με τα δεδομένα του Κτηματολογίου.

ΔΙΚΛΙΔΕΣ ΓΙΑ ΤΙΣ ΑΓΡΟΤΙΚΕΣ ΕΠΙΔΟΤΗΣΕΙΣ

Η ΑΑΔΕ θα επιχειρήσει να εξαλείψει τις περιπτώσεις φορολογουμένων που εισπράττουν παράνομα αγροτικές επιδοτήσεις. Με τη λειτουργία του ΜΙΔΑ κάθε δήλωση ενοικιαζόμενης έκτασης για κτηνοτροφικές ή γεωργικές δραστηριότητες με σκοπό την είσπραξη αγροτικής επιδότησης θα πρέπει να επαληθεύεται είτε από αντίστοιχη ηλεκτρονικά υποβληθείσα δήλωση μίσθωσης του ιδιοκτήτη της έκτασης στο ΜΙΔΑ, εφόσον η έναρξη της μίσθωσης έχει γίνει μετά την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, είτε από την δήλωση της έκτασης στο ΜΙΔΑ ως ήδη εκμισθούμενης,  εφόσον η έναρξη της μίσθωσης δηλώθηκε ότι έγινε πριν την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ.

ΓΙΑ ΕΝΤΟΠΙΣΜΟ ΠΑΡΑΝΟΜΗΣ ΛΗΨΗΣ ΕΠΙΔΟΜΑΤΩΝ

Διασταυρώσεις με ΔΕΔΔΗΕ και ΕΥΔΑΠ

Θα εντοπίζονται άμεσα περιπτώσεις φορολογουμένων που εισπράττουν παράνομα επιδόματα ενοικίου, επιστροφές ενοικίου ή επιδόματα θέρμανσης ή άλλης κατηγορίας κοινωνικά επιδόματα, δηλώνοντας μισθώσεις-μαϊμού ή δηλώνοντας ανακριβώς τα στοιχεία των μισθώσεων. Στο ΜΙΔΑ, οι ιδιοκτήτες θα είναι υποχρεωμένοι να δηλώνουν, μεταξύ άλλων, και τον αριθμό παροχής ρεύματος και τον αριθμό παροχής ύδρευσης για κάθε ακίνητο που κατέχουν. Η ΑΑΔΕ, διασταυρώνοντας τα δεδομένα αυτά μέσω του ΔΕΔΔΗΕ και της ΕΥΔΑΠ, θα λαμβάνει τα στοιχεία για τις πραγματικές καταναλώσεις ηλεκτρικού ρεύματος και νερού κάθε ακινήτου.

Με τον τρόπο αυτό θα εντοπίζει περιπτώσεις φορολογουμένων που δηλώνουν ψευδώς ότι διαμένουν σε ενοικιαζόμενες κατοικίες, μόνο και μόνο για να λαμβάνουν επιδόματα ενοικίου ή για περιπτώσεις φορολογουμένων που δηλώνουν ψευδώς ότι διαμένουν μόνιμα σε ενοικιαζόμενες κατοικίες που βρίσκονται σε τόπους για τους οποίους ισχύουν άλλου είδους πολύ υψηλά ποσά επιδομάτων ή μεγαλύτερα ποσά επιστροφής ενοικίου. Οι μηδενικές καταναλώσεις ρεύματος και νερού που θα εντοπίζονται στα ψευδώς δηλωμένα, ως ενοικιαζόμενα, ακίνητα θα προδίδουν στην ΑΑΔΕ όλες αυτές τις περιπτώσεις απάτης για την παράνομη είσπραξη κοινωνικών επιδομάτων.

Επίσης, οι διασταυρώσεις δεδομένων για τις επιφάνειες των ακινήτων μεταξύ δηλώσεων Ε9 και Κτηματολογίου θα επιτρέψουν την πλήρη ευθυγράμμιση των στοιχείων των επιφανειών σε όλες τις επιμέρους ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων του Δημοσίου ώστε τα κοινωνικά επιδόματα που συνδέονται με κριτήρια που αφορούν στην ακίνητη περιουσία των αιτούντων να πληρώνονται στους πραγματικούς δικαιούχους (με το να αποκλείονται όσοι δηλώνουν ψευδώς τις επιφάνειες για να εισπράττουν παράνομα τα επιδόματα).

ΣΤΟ ΣΤΟΧΑΣΤΡΟ ΚΑΙ ΤΑ ΨΕΥΔΩΣ ΔΗΛΩΜΕΝΑ «ΚΕΝΑ» ΑΚΙΝΗΤΑ

Θα εντοπίζονται περιπτώσεις ιδιοκτητών, οι οποίοι δηλώνουν ψευδώς ακίνητα που κατέχουν ως «κενά», ενώ στην πραγματικότητα τα εκμισθώνουν και εισπράττουν ενοίκια με μετρητά, τα οποία αποφεύγουν να δηλώσουν στην εφορία. Ο εντοπισμός των περιπτώσεων αυτών θα γίνεται και πάλι μέσω άντλησης πληροφοριών από τον ΔΕΔΔΗΕ και την ΕΥΔΑΠ για τις καταναλώσεις ρεύματος και νερού των ακινήτων που δηλώνονται ως «κενά». Εφόσον οι καταναλώσεις ρεύματος και νερού για τα ακίνητα αυτά διαπιστώνεται ότι δεν είναι μηδενικές, οι ιδιοκτήτες θα ελέγχονται εξονυχιστικά ως ύποπτοι για απόκρυψη εισοδημάτων από ενοίκια, δεδομένου ότι δεν δικαιολογείται ακίνητα δηλωμένα ως «κενά» να μην εμφανίζουν μηδενικές καταναλώσεις ρεύματος και νερού.